315維權 | 高端項目被指減配，豪宅教父跌落神壇？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）2018年，綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍在博鰲房地產論壇上表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。他稱，由於利潤結算有滯後性，未來兩年，房企的財務報表會很難看。而因為各種壓力巨大，企業必然在建築質量上節省成本，從而導致質量問題頻出。

李軍對房企財務報表的預言在規模房企身上也有所應驗。日前，位列行業排名前20位的中國金茂一則關於業績盈利警告的內幕消息引發關注。2020年，中國金茂歸屬淨利潤較2019年約下滑40%~50%。中國金茂對此解釋稱，主要是由於房地產市場調控等原因，導致集團及其聯營、合營企業的售價不及預期需要計提減值。

另一方面，公司發展中所面臨的壓力似乎更早就從金茂的房屋質量上露出端倪。今年早些時候，濟南微博房產發佈微博表示，濟南金茂逸墅精裝項目嚴重減配。此外，2020年12月底，有網友爆料稱北京大興金茂悦售樓處樣板間和實際存在較大的差異。

3月11日，中國金茂相關負責人回應觀察者網採訪表示，目前處於靜默期，不方便進行回覆。

積極拿地“後遺症”

在預警公告中，中國金茂方面表示，2020年度，不計減值因素，集團物業交付結轉收入較2019年同期實現約40%~50%的增長，集團累計取得簽約銷售額共2311億元，較2019年增長43.7%。

與營收和銷售額增速不相匹配的淨利潤增速讓金茂備受關注。那麼，金茂具體對哪些項目計提減值，是否可能受到售價影響而未進行計提的項目？對此，公司方面並未做出詳細解釋。

公開資料顯示，中國金茂是世界500強企業之一中國中化集團旗下房地產和酒店板塊的平台企業。

“高端”是中國金茂給自己貼上的標籤。官網資料顯示，中國金茂以“府、悦、墅”三大產品線領跑中國高端住宅市場。而在對三大產品線的描述中，“高端生活品質”“中產階層”“超低密度大空間高端社區”“墅級品質人居”讓這一形象更加突出。

為了與高端氣質匹配，中國金茂在拿地上也非常積極，多次斬獲地王和高價地項目。

公開資料顯示，2017年9月，中國金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，因當時周邊兩個樓盤的均價只有29000元/平方米，中國金茂遭受市場的質疑之聲。

2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價拿地。比如，2020年12月1日，金茂以7140元/平方米的樓面價拿下台州臨海市的一宗住宅用地，溢價率為38.46%，而台州臨海市的二手房均價僅為8000元/平方米。2020年8月19日，金茂以6851元/㎡，拿下競得南昌一宗地塊，溢價率48.95%，而該地塊周邊的二手房均價僅為11000元/㎡。

不過，隨着房地產調控政策的日趨嚴格，限價政策在壓縮着高端項目的盈利空間。財報數據顯示，2016~2019年，中國金茂歸母淨利潤同比增速分別為-20.13%、56.88%、31%及23.82%。同期，公司毛利潤同比增長分別為42.48%、-1.61%、44.79%及-12.2%。自2016年實現轉正後，公司歸母淨利潤增速呈現快速下滑的趨勢。此外公司毛利潤亦呈現大幅波動的狀況。

與此同時，公司負債也在不斷攀升。2017~2019年，中國金茂負債總額分別為1556.01億元、1933.73億元及2402.9億元。截至2020年6月底，公司負債總額已經攀升至2980.27億元。由此計算，2020年半年時間裏，中國金茂負債增加了577.37億元。

一位資深業內人士向記者表示，除了限價所帶來的銷售不及預期，不排除企業前幾年結轉不是特別好，沒有把帳做上去，“正好借2020年市場不好，乾脆把帳做壞。2021年輕裝上陣，好好做的話業績一下子就會好很多。”

靠“減配”節約成本？

多重壓力之下，近年來中國金茂房屋質量問題屢遭關注。

今年前段時間，濟南微博房產官方微博發佈消息，網友爆料，雪山片區的金茂逸墅項目精裝修嚴重減配：還沒入住外牆就打了補丁；電梯廳和廚房都沒貼瓷磚；宣傳時的綠金科技新風系統轉眼成了排風扇；木地板厚度只有0.6毫米等。

此外，早在2020年12月4日，就有網友對北京大興金茂悦進行維權。其發佈的圖片顯示，樣板間展示的無邊簡約鏡子到工地開放日變成了黑邊鏡子，方形大氣台盆變成了快捷酒店風圓盆，厚度質感櫃子變成了相對粗劣的薄板櫃子。                      

2020年10月28日，根據鳳凰網財經報道，2018年10月，鄭州市民張先生在鄭州北龍湖金茂府購買了一套面積為198平方米的精裝修房子。張先生稱，金茂府當時為了避開高房價調控，把價格分成了房款和裝修費兩部分，900多萬的房款和500多萬的裝修費，再加上兩個車位以及各種手續費，這套房的總價在1500萬元左右。

2020年9月底，張先生購買的房子交房，10月3日晚，張先生趕到即將入住的新房，準備添置一些傢俱，這時他才知道自己還未入住的新房竟然成了“水房”。

張先生將房子問題反映後，有人過來將漏水的房頂鏟開，張先生稱可以看到裏面的填充物有塑料袋，類似常見的裝食物的普通塑料袋。在房頂靠近牆邊的地方，裏面的填充物還有白色的塑料泡沫。

“過度在運營方面節約成本，造成項目減配。哪怕產品本身沒有問題，但是營銷方面誇大也會引起投資者的關注。尤其在房地產市場本身下行的情況下，這一情況會更加突出。”地產分析師嚴躍進表示。

除了被指“減配”，2020年內，中國金茂也通過轉讓資產“回血”。2020年11月23日，北京產權交易所披露，金茂擬掛牌轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權，轉讓底價11.52億元。2020年11月11日，北京產權交易所披露，金茂旗下子公司常州龍茂房地產開發有限公司45%股權轉讓底價為8.66億元；福州濱茂房地產有限公司51%股權轉讓底價為5.26億元。2020年5月，據北京產權交易所披露，金茂附屬公司北京興茂置業有限公司擬轉讓持有的嘉興浦晨投資有限公司30%股權，底價11.9億元，交易保證金3.57億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦直言，減配和市場有一定的關係。“地拿下來了，價格還在限，肯定要控制成本。”盧文曦表示，金茂這幾年拿地速度突然變快，施工節奏變快勢必對週期、管理等提出更好的要求。但如果企業一切以銷售為主，就很容易出現質量等其他方面的問題。

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