3000億指標壓頂，重提京津冀的中梁這次是認真的嗎？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在3000億的重壓面前，中梁終於在京津冀地區走出了自己的第一步。

近期，中梁舉行京津冀發展集團揭牌儀式，宣佈中梁京津冀發展集團總部辦公區正式成立，打開京津冀都市圈業務。

有意思的是，中梁京津冀發展集團表示自己已於2021年2月4日正式成立。而事實上此前中梁曾成立過京津冀發展集團，卻因集團戰略調整被整體裁撤，存在時間不過一年多。

那麼這一次，中梁對京津冀發展集團的計劃是認真的嗎？

上市前夕撤掉京津冀集團

2017年，中梁步入規模擴張的快車道，平均三天就拍下一塊土地。這年年中，中梁成立京津冀發展集團，匹配全國化房企區域深耕的佈局理念。

2018年12月，中梁集團內部通知宣佈整體裁撤京津冀區域集團，將京津冀區域集團調整為津蘇直屬區域公司，並將蘇中區域公司、荊楚區域公司併入津蘇直屬區域公司。

值得注意的是，中梁整體裁撤京津冀區域的動作發生在其衝擊IPO的上市前夕。2018年11月13日，中梁控股向港交所提交IPO申請書，並於2019年年中登錄資本市場。

哪怕在上市後，中梁的架構調整仍在繼續。2019年底，中梁將原來的12個區域集團進行整合，最終形成南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、中部大區、江蘇大區和浙江大區七大區域集團。

中梁試圖告訴投資者，他們的核心佈局區域一直集中在七個大區，並取得了不菲的成績。2019年年報顯示，當年中梁業績收入主要來源於長三角、中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角等地區，主要佈局在二三線甚至是四線城市。

業內人士向觀察者網透露，中梁京津冀區域集團當初在京津冀地區並沒有很多項目，區域集團操盤項目主要集中在江蘇、山東和瀋陽等城市。

中梁控股方面也表示，2018年中梁僅在唐山、天津、滄州、邯鄲等城市落子10個項目。中梁官網顯示，截至目前仍未進入北京市場。

事實上，打開京津冀市場並不容易。中原分析師盧文曦向觀察者網表示，京津冀市場相對於長三角而言不太活躍，北京市場更難打開，不僅土地出讓數量少、拿地難度高，而且樓市政策變化大、把控十分嚴格。此外，核心地段的競爭激烈，除非撬動非常大的槓桿，不然房企很難獲得地塊。

換句話説，如果想要進入京津冀的核心區域，房企必然要揹負很高的拿地成本和風險，這對於身處擴張階段的中梁而言，並不是一筆劃算的生意。

佈局環京市場同樣如此。拿燕郊舉例，自2016年限購以來，燕郊房價已經連續三年下跌，棄房斷供的現象不絕於耳。

從某種程度上説，中梁撤掉京津冀集團的舉動無異於宣告其退出京津冀市場。如今，中梁重新設立京津冀發展集團，試圖打開京津冀都市圈業務，培育第二增長曲線，但之前遇到的難題依舊存在，甚至還有越演越烈的趨勢。

市值大躍進？

殺入行業前列，銷售業績連年翻番的“黑馬”房企中梁，計劃在十年之內達到4000億元市值。

據媒體報道，2021年是中梁“二五戰略”和“十年規劃”的開局之年，中梁計劃在新的十年實現新的目標：市值達到4000億元。

截至2021年3月18日午間收盤，中梁的市值是188.04億元，也就是説，企業需要在十年時間內完成約20倍市值大躍進。

這不得不讓人回憶起，中梁此前曾提出要在2021年實現3000億的銷售目標，並在跟投機制下，幫助高層財務自由，收入過億。

雖然“三年五倍”一直是中梁控股給外界的一個重要標籤，但受房地產融資趨緊、限價限地的影響，近年來中梁的業績增速逐漸放緩。招股書顯示，2016-2019年，中梁地產的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元和1525億元，同比增長13.10%、241.58%、56.39%和50.25%。

公開數據顯示，2020年全年，中梁控股累計合約銷售金額約1688億元，同比增長10.69%；合約銷售面積約1350.6萬平方米，同比下滑9.06%。

據此計算，2021年中梁控股要想完成3000億的銷售目標，必須要實現業績翻番。

值得一提的是，中梁是去年8月由住建部及人行在北京召開重點房地產企業座談會的約談房企之一，政府將對這些房企進行融資債務總規模的控制。

作為首批十二家重點房企之一，中梁2020年不得不把重點放在優化資產負債結構上。公告顯示，預計截至2020年底，中梁控股淨負債率低於100%；非受限現金短債比大於1.0；剔除預收款項後之資產負債率約80%。

據悉，“一線”超出閾值為“黃色檔”房企，有息負債規模年增速不得超過10%。這對於擅於運用高週轉模式擴大規模的中梁而言，無疑是給擴張之旅拖了後腿。

盧文曦表示，要實現這個大的目標，肯定要全國化佈局，而且企業佈局的點必須要好。那麼從現在來看，長三角、珠三角、大灣區、京津冀、成渝這幾個大的城市羣肯定要全方面佈局到。

盧文曦特地指出，如果真的要做到3000億規模、全國性佈局的房企，哪怕一些城市賺錢少，性價比低、增收不增利，房企也必須要上。

這也不難解釋為何中梁要重提京津冀，將之作為3000億目標的一份子了。

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