借貸成本居高難下，當代置業的“融資怪圈”與“土儲難題”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）2020年，經濟在疫情重擊下負重前行。金融層面，國家出台“三道紅線”和“兩道紅線”的政策新規，形成監管閉環。疫情和市場的波動對房企管理效益和經濟效益形成新的考驗。

3月17日晚間，當代置業發佈2020年全年業績公告。集團2020年實現合約銷售額422.11億元，較2019年增長約16.6%；公司營業收入為157.4億元，較2019年增長8.2%；淨利潤為11.17億元，同比增長19.5%。

業績增長背後，當代置業更為引人關注的是其高昂的借貸成本。截至2020年12月底，當代置業加權平均借貸成本約9.9%，淨負債比率約為95.7%，逼近“三道紅線”中“淨負債率不得大於100%”的紅線。

非房地產業務全線下滑

當代置業設立於2000年，總部位於北京。2013年在香港聯合交易所上市。公司號稱始終傾注於“綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命週期產業家園”。截至目前，公司代表作品有北京·當代MOMΛ、通州·萬國城MOMΛ、合肥·空港當代閲MOMΛ、武漢·英赫當代城MOMΛ等。

從公司業績情況來看，2020年除了房地產銷售業務，當代置業其他業務營收均處於下降的狀態。具體來看，集團房地產銷售收入為154.03億元，較2019年增長9.9%。截至2020年12月底，當代置業平均售價為1.05萬元/平方米，車位平均價格為12.51萬元/個。

與房地產行業的良好表現相對，集團物業投資收益為人民幣5350萬元，較2019年同期下降約5.8%。房地產代理服務（主要是為客户提供量身定做的全過程委託開發及運營管理解決方案）收益約為人民幣2.02億元，較2019年同期的3.7億元下降約45.5%。

當代置業擁有的自行運營的精品酒店蔓蘭酒店，分佈在北京及太原。截至2020年12約底，酒店收益約為5140萬元，較2019年同期的7110萬元下降約27.7%。當代置業方面解釋稱，主要受疫情影響，全年入住率同比下降。

此外，截至2020年12月底，當代置業其他服務的收益為3100萬元，2019年同期則為3520萬元。

不難看出，當代置業2020年的業績增長基本上全靠房地產銷售業務帶動。而如果要維繫房地產業務的持續高增長，關鍵的一步便是拓儲。

不過，從目前的表現來看，當代置業在土儲方面並不十分理想。中指研究院日前發佈的2020年全國房地產企業拿地排行榜TOP100中未見當代置業的身影。

公告顯示，截至2020年12月底，當代置業及其合營企業及聯營公司在中國的土地儲備合計為1475.81萬平方米。2020年，公司共購入24個新項目，獲取總建築面積462.6萬平方米。

對於資金並不寬裕的當代置業來講，通過合作和收購公司獲取土地是一個不錯的選擇。2020年6月，當代置業間接全資附屬公司南昌新建與江蘇珍投及連雲港天行健訂立合作協議。南昌新建同意與江蘇珍投在江蘇連雲港連雲區的三塊土地合作開發，並向江蘇珍投收購連雲港天行健的51%股權，同時清償相關抵押債務，總代價為7.83億元。

2020年9月15日，當代置業間接全資附屬公司當代節能與深圳市人間花海訂立股權轉讓協議。當代置業通過向深圳市人間花海收購重慶康佳49%股權。重慶康佳間接持有位於重慶市璧山區總佔地面積13.33萬平方米的地塊。上述收購代價為3.52億元。2020年11月20日，當代置業1.3億元收購重慶康佳18%股權。交易完成後，重慶康佳成為當代置業間接 非全資附屬公司。

此外，2020年11月24日，當代節能同意向江西君健收購重慶程遠49%股權，層層穿透之下，重慶程遠間接持有位於重慶市璧山區的另一塊土地使用權。當年12月，當代置業間接全資附屬公司重慶綻藍置業向康佳收購重慶程遠18%股權。重慶程遠成為公司間接非全資附屬公司。

高息發債之痛  

土儲乏力的背後多少凸顯出當代置業在財務方面的侷促。而高企的融資利率，正是讓當代置業頗為頭疼的事情。

數據顯示，2020年，當代置業融資成本由2019年的4.2億元減少2.4%至4.1億元。截至2020年12月底，當代置業年度加權平均借貸利率約為9.9%，與2019年底的9.9%持平。

具體來看，2018年2月當代置業連同若干附屬公司（以下統稱“當代置業”）與國泰君安、德意志銀行香港分行、香港上海滙豐銀行、交銀國際證券等訂立於2021年到期的優先票據，以年息率7.95%發行3.5億美元優先票據。

2019年2月，當代置業發行2020年到期的優先票據，本金為2億美元，年息為15.5釐。2020年2月19日，當代置業發行於2022年到期的優先票據，年息率為11.8%，本金總額為2億美元。當年2月26日，當代置業按年息率11.95%發行本金總額為1.5億美元並於2024年到期的優先票據。當年7月，當代置業發行於2022年到期的2.5億美元優先票據，年息率為11.5%。2020年8月，當代置業再度發行相關票據，本金總額為1億美元，發行利率為11.5%。

此外，當代置業部分到期票據未能如期歸還。根據公告，截至2021年3月17日，當代置業尚未償還的2018年系3月票據本金總額為2.2億美元。此外，公司於2021年3月8日到期的利率為12.85%的優先票據，尚未償還的本金總額為2.5億美元。

克而瑞數據指出，2020年房企的新增債權類融資成本為6.13%，同比下降0.95個百分點。其中境內債券加權平均融資成本為4.41%；境外債券融資成本為7.89%。與之相比，不難看出當代置業的融資成本處於較高水平。

“融資成本這個事情，本來對於中小房企就不太友好。”上海中原地產市場分析師盧文曦向觀察者網表示，越是排名靠後的中小房企，其融資成本越高。這就陷入了一個怪圈悖論。“排名靠前的企業不用談，利率都是很低的。所以，企業要降低融資成本還是要靠自身，排名靠前了，成本自然而然會降下來的。”盧文曦表示。

克而瑞2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，2020年當代置業全口徑銷售金額為422.1億元，位列排行榜第76位。

值得一提的是，在主席報告中，當代置業主席張雷表示，2021年，公司會繼續創新全方位、全鏈條以及全生態的資本合作戰略，進一步拓寬融資來源，平衡標準化融資和非標準化融資的比例，充分借用安全的資本槓桿獲取授信。

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