盈收與債務同步上漲，港龍中國有機會彎道超車嗎？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）融資渠道偏愛頭部房企，導致中小房企的融資利率不斷走高。中小房企為了成為“頭部”，又需要不斷融資拓儲。擺在中小房企面前的融資問題，似乎是一道無解題。

3月21日，港龍中國地產集團有限公司發佈2020年度業績。

公告指出，港龍中國2020年集團總收益約為41.71億元，同比增加約111%；毛利約為15.17億元，同比增加約80%；淨利潤約6.42億元，同比增加37%；公司擁有人應占的利潤約9.61億元，同比增加約44%。

業績呈現大幅增長的同時，港龍中國的債務總額也隨之上升。年報顯示，截至2020年12月31日，港龍中國銀行及其他借款總額達到86.42億元，較2019年的28.53億元，增加約203%。

受業績消息影響，港龍中國股價低開低走。截至3月22日收盤，港龍中國報4.430港元/股，下跌1.99%，總市值72.24億港元。

提速同時踩中兩條“紅線”

作為成立於2007年的江蘇省本土房企，港龍中國的全國化路徑一直十分明晰。2019年，港龍中國將總部搬遷至上海，隨後兩度闖關IPO，於2020年7月15日正式在港交所掛牌上市。

“上市後，港龍中國對規模有了一定訴求，着重全國化佈局。”港龍中國執行總裁姜煒曾公開對媒體表示，規模是水到渠成的事情。

2020年，港龍中國合約銷售額約為313.18億元，同比增加20%；銷售合約建築面積約242.7萬平方米，同比增加13%；合約銷售的平均售價約為12906元/平米。

值得一提的是，港龍中國合約銷售額的增長，很大程度上得益於其聯合開發的戰略。港龍中國副總裁張鴻光在中期業績會上曾表示，“通過合作，不僅可以互相利用對方的人脈資源、降低我們的融資成本，而且可以緩解公司的資金壓力。”

業內人士指出，港龍中國此前分別與力高集團、大發地產、黑牡丹置業簽訂戰略合作協議，需要格外注意新增項目中港龍中國的權益佔比。

數據顯示，2020年新增的21個項目中，港龍中國僅在宜興、蕪湖、淮安3個項目上佔有100%權益，在8個項目的權益佔比低於50%。

和港龍中國銷售的增幅相比，其借款總額的漲幅更值得注意。截至2020年12月31日，港龍中國銀行及其他借款總額達到86.42億元，較2019年的28.53億元，增加約203%。

此外，年報顯示，截至2020年12月31日，港龍中國的淨負債比率（按以借款總額減去限制現金、抵押定期存款及現金等價物，再除以權益總額計算）為41%；流動比率約1.13倍。

同策研究院資深分析師肖雲祥向觀察者網表示，在剔除受限制資金後港龍中國現金短債比為0.82%，同時，在上市獲得資金後、公司大肆擴張拿地，導致公司資產負債率走高，年末公司剔除預收賬款的資產負債同樣“踩線”。

也就是説，在2020年監管部門設置的“三條紅線”中，港龍中國踩中兩條紅線，歸屬“橙色”陣營。

此外，港龍中國短期償債壓力大幅加大。於銀行其他借款中，港龍中國需要一年內償還約60.51億元，較2019年的11.44億元增長428.93%。

港龍中國表示，在穩健的金融環境中，房地產市場亦將有所受益，房企融資成本下降、房屋擁有成本下降等均有利於市場的恢復發展，港龍中國會積極抓住窗口期，實施高週轉策略。

現在看來，在“三條紅線”的高壓之下，港龍中國的高週轉策略很可能要被迫降速。

舉債擴張積極佈局

觀察者網注意到，港龍中國的融資渠道主要有三種：上市所得款項及發行2021優先票據所得款項；運營所得資金；銀行貸款、信託融資及來自非控股權益的款項以及其他融資渠道。

無論是上市融資，還是發行優先票據，拿到錢後的港龍中國不是通過“借新還舊”緩解債務壓力，就是在大手筆“買買買”的路上。

8月24日，港龍中國以12.72億元競得江蘇省鹽城市一地塊，樓面價10740元/平，溢價率高達93.32%；一個月後，港龍中國首進成都，以11.74億元競得了成都雙流區一住宅用地，成交樓面地價為11620元/㎡，溢價率達22.32%。

值得一提的是，僅兩次高溢價拿地，就把港龍中國上市所得款項花得一乾二淨。據悉，扣除包銷費用、佣金及其他上市開支後，港龍中國上市所得款項淨額為16.12億元，並不足以覆蓋這兩次拿地成本。

並且，港龍中國的“購物”之旅還在繼續。11月11日，港龍中國斥巨資拿地，以38.3億的底價拿下廣州增城一幅地塊。彼時，港龍中國僅實現223.2億元合同銷售金額。

在拿下廣州住宅地塊不到半個月的時間，港龍中國公告稱，擬發行本金總額為1.5億美元的票據，用於再融資及一般企業/營運資金用途，按年利率13.5%計息，遠高於市場平均水平。

據億翰智庫數據顯示，2020年，港龍中國在江蘇、浙 江、安徽、廣東 及四川購入21塊地，合計470.78萬平方米，總拿地金額211.47億元。相當於其2020年合約銷售金額的三分之二。

年報顯示，截止2020年12月31日，港龍中國擁有72個項目，土地儲備為1080.91萬平方米，其中67個項目位於長三角地區的24個城市。

此外，年報顯示，截至2020年12月31日，港龍中國自銀行及其他信託融資安排獲得新借款總額約為85.25億元，發行2021優先票據所得款項約為9.87億元，以及償還自銀行及其他信託融資安排的借款37.24億元，也就是業內常説的“借新還舊”。

中原地產首席分析師張大偉表示，當下房地產市場已經逐漸進入寡頭階段，大企業佔據了更多的土地和廉價資金，而中小房企只能靠上市、高負債獲得可能做大的機會。

肖雲祥表示，在“三道紅線”融資新規公佈後，中小房企彎道超車的難度增大。但港龍中國去年通過登錄港交所，從資本市場獲得便宜的資本，在擁有大量現金的情況下，公司通過“自有資金+槓桿”操作模式下加大投資力度，也導致公司的對外借貸的增加，而且從財務數據看，公司並不受融資新規約束。實際上對於中小房企而言，在當前的行業背景下，如果不發展規模，將會面臨被收購及市場淘汰的處境。因此，但凡自有資金充裕的情況下，公司都會在規模上發力。

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