三道紅線轉綠，準千億金輝控股未來以現金和利潤為導向

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）“三道紅線”之後，越來越多的房企把降槓桿當做重中之重。

日前，去年10月末剛剛上市的金輝控股發佈業績公告。截至2020年末，金輝淨負債率從166.9%降至75.3%，剔除預售款項後的資產負債率從76.9%降至69%，現金短貸比從0.7升至1.4，三大關鍵性指標均由紅轉綠，成為本次年報最大亮點。

企業管理層亦表示，為保持“綠檔”，金輝未來繼續保持謹慎的拿地策略，以剛需、首改產品為主，集中在省會及核心都市圈。其次，將對負債規模進行控制，同時通過多種融資手段的合理配置，達到債務期限的長短結合，通過長期融資替換短期債務，優化負債結構。

利潤率仍有進步空間

數據顯示，2020年金輝營業收入348.8億元，同比增長34.3%，與同規模千億房企幾乎不相上下；企業毛利率為22.12%，淨利率為10.95%，相較2019年的22.06%和10.36%增長幅度不大。

據華泰證券數據，2020年前三季度整體房企毛利率為28.2%，其中龍頭、中型、小型房企毛利率分別為25.2%、33.9%、28.6%。由此看來，金輝控股盈利能力仍有進步空間。

易居研究院中國百城居住用地報告相關數據顯示，2020年上半年金輝控股拿地近10幅，總金額超58億元，合計建築面積超80萬平方米，平均溢價率達到43.53%。

為此，除了管理層明確表示未來採取謹慎拿地策略之外，金輝控股董事長林定強也在報告中提及，2021年公司將聚焦資金使用效率和效益，以“現金流和利潤”為管理導向，並通過多方面的管控，長期保持三道紅線綠檔。

截至目前，金輝控股已經完成環渤海、長三角、華中、華南、西南及西北六大區域的佈局，進駐全國32座核心城市，主要包括北京、上海、重慶、福州、杭州、武漢、西安等一線、強二線及環一線城市。

土儲方面，在過去一年，金輝控股共新增35幅土地，總計規劃建築面積達430.1萬平方米，至年底，土地儲備總建築面積達到3072.7萬平方米，其中94.7%位於二線及核心三線城市。

權益佔比80%

在銷售規模上，2020年金輝合約銷售額972億元，已是一家準千億房企。

管理層表示，公司2021年的合約銷售金額預計會突破千億，但公司並不會為了追求千億盲目擴張，追求有質量的增長。

而需要指出的是，為了全力降負債，金輝近兩年銷售增速也明顯下滑。

根據克而瑞銷售數據，2019年企業合約銷售額就已經達到888.6億元，而2017-2018年這一數據分別為445.1億元和746.8億元。

也就是説，2018-2020年企業銷售增速分別為67.8%、19%和9.4%，降速十分明顯。

但與其他規模房企不同，企業並未一味追求合約銷售增速而大幅降低權益佔比。從權益佔比來看，甚至很多頭部房企都不如金輝。

根據克而瑞統計，2020年金輝控股以786億元的權益銷售額位列所有房企第36位，合約銷售額中的權益佔比約80%。

據觀察者網瞭解，自2019年開始，隨着國內外融資環境逐漸改變，絕大多數房企都在頻繁採取合作拿地、聯合開發的方式平攤風險，因此權益佔比普遍大幅下降，部分千億以上房企權益佔比甚至不足50%。

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