新房業務營收趕超二手房，貝殼找房“進退維谷”？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）房子自古以來跟民生息息相關。而作為房產交易行業龍頭，貝殼找房上市以來提交的首份答卷也成為業內關注的焦點。

2020年3約15日晚，貝殼發佈截至2020年12月底未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，2020年全年平台總交易額（GTV）突破人民幣3.5萬億元，同比上漲64.5%。其中，現房（二手房）GTV成交金額為1.94萬億元；新房成交量達1.38萬億；新興及其他服務為1761億元。

  2020年，貝殼全年實現營業收入705億元，同比增長53.2%；實現淨利潤27.78億元，首次實現美國會計準則下的全年盈利，經調整後淨利潤為57.2億元，同比增加了245.4%。

根據貝殼CFO徐濤的介紹，截至2020年末，年度GTV超過人民幣5000萬元温飽線的門店比例已經超過30%，而2019年僅為19%。

   新房業務增長加速的背後，貝殼找房未來的發展走向以及其二手房似乎正在陷入增速乏力的尷尬境地。同時值得一提的是，3月20日，有消息傳出，鏈家上海突然下架了上萬套二手房。據稱，此次二手房源大量下架與去年開始實行的上海二手房新規有關。

既當“裁判”又當“運動員”

公開資料顯示，2018年，脱胎於鏈家的貝殼找房正式成立，貝殼找房承載着左暉更大的野心，在他的設想中，貝殼找房有望建成中國最大的互聯網房產平台。

貝殼找房提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等全方位居住服務。公司號稱用“真信息”“真價格”“真體驗”“真服務”建立全行業基礎設施重塑消費者體驗。

截至2020年12月31日，貝殼平台連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經紀門店數超過4.69萬家，同比增長25.1%。

2020年貝殼新房業務GTV為1.38萬億，由鏈家貢獻的新房交易GTV為2767億元，通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV為1.11萬億元。另據財報顯示，2020年貝殼對非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴大至40%以上，且成功實現了整個新房墊傭流程線上化。

不難看出，左暉希望把貝殼找房做成一個包括鏈家在內的房產中介都入駐的平台。那麼，鏈家就既是中介行業制定遊戲規則者，又是參與者，既是“裁判”，又是“運動員”。

貝殼APP顯示，目前貝殼找房首頁共分為二手房、新房、租房、海外和商鋪辦公六個板塊。以上海為例，在找經紀人一欄，按照貝殼分從高到低排列，前100位經紀人全部為鏈家門店經紀人，未看到有其他門店的經紀人。

一位不願透露姓名的業內人士向觀察者網表示，貝殼在上海只和鏈家合作，與其他經紀門店門店沒有合作。鏈家在主要城市北京、上海的市佔率很高。

同時值得一提的是，2020年9月16日，天貓與易居發佈戰略合作，聯合推出“天貓好房”平台。天貓好房宣稱：“至少在未來的3年內不賺錢，所有收入100%補貼購房者。”天貓好房的誕生一度被認為是貝殼找房重要的競爭對手。

上述分析人士指出，貝殼成為房產流量一大平台，隨着房地產市場進入存量時代，擁有客源即擁有更大話語權；平台化趨勢下房地產市場資源有望進一步整合，但也存在資源過於集中的隱患。

淪為開發商代理？

值得一提的是，近年來，鏈家正在不斷搶佔新房空間。越來越多幫開發商賣房子的貝殼找房，也被業內戲稱“淪為開發商代理”。

財報顯示，2020年貝殼存量房業務GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長49.5%；全年存量房營業收入為人民幣306億元，同比增長24.4%。

2020年貝殼新房業務GTV為1.38萬億，同比增長85%；全年營業收入同比增長87.1%至人民幣379億元，其協同開發商營銷、去化能力突顯。

不難看出，2020年貝殼新房業務營收已經超過存量房業務。有多次看房經歷的吳波（化名）向記者表示，其此前曾多次到臨港新區看房。彼時，其就發現附近的中介到處都是鏈家的中介。

一位行業觀察人士向記者表示，現在開發商在新房領域逐漸走渠道銷售。對於貝殼來説，新房可能會是一個很好的導出渠道。此外，消化壓力之下，房企對於渠道銷售也給了很多的佣金。而且相對於二手房來説，新房銷售相對簡單，只需要把客户領到售樓處做好登記確認，現場還會有銷售進行詳細介紹。不過，上述觀察人士指出，不排除貝殼二手房陷入擴張瓶頸的問題。

值得一提的是，新房業務並不是“貝殼們”的長期“飯票”。貝殼董事長左暉此前曾深夜發文稱，開發商一直有房地產“夜壺論”，其實渠道也是開發商的“夜壺”，市場不好時拿出來用用，市場好了就放回去。換言之，新房業務的業績跟市場關係密不可分。

收入的增加也拉高了整體的成本。財報數據顯示，報告期內，貝殼營收總成本從2019年同期的116億元增長至2020年第四季度的172億元，增幅為48.2%。貝殼方面表示，主要原因是關聯代理商和其他渠道的分割佣金以及薪酬的增長。

具體來看，2020年第四季度，公司用於連接代理商和其他銷售渠道的佣金收入成本從2019年第四季度的55億元增加至87億元，增幅為59.2%。貝殼方面表示，增長的主要原因是通過連接代理商和其他銷售渠道完成的新房住宅交易數量的增加。

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