熱衷於“買買買”的雅生活，3年內要造兩個千億平台

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）“到2020年實現營收目標破百億。”雅生活多年前定下的目標終於擦線完成。

3月22日下午，雅生活公告其2020年業績，企業全年實現營業收入100.26億元，同比大幅增長95.5%；毛利為人民幣29.73億元，同比增長57.9%；淨利潤為19.73億元，同比增長52.7%；歸母淨利潤17.54億元，同比增長42.5%。

值得一提的是，在目前國內已知及可以預見的數十家大型物業公司中，營收上百億的僅有寥寥4家，其餘3家分別是龍頭房企恒大、碧桂園、萬科旗下物業主體，從母公司規模上來看，雅生活背後的雅居樂顯然不具備與之抗衡的實力。

雅生活能夠與“3巨頭”並列，所依靠的核心手段正式物業行業萬億藍海市場競爭中常用的“收併購”。

收併購拉低利潤率

年報數據顯示，報告期內，雅生活在管面積及合約面積分別達到3.75億平方米和5.23億平方米，同比分別增長112.3%及74.9%。

其中，來自第一大股東雅居樂集團和第二大股東綠地控股的合約面積分別為8210萬平方米、5309萬平方米，佔比僅為25.9%，來自第三方的合約面積達3.87億平方米，同比大幅增長113.2%，佔總合約面積的74.1%。

這些增長，與公司對中民物業及其附屬公司60%股權收購有着密切關係。

2020年，雅生活完成對中民物業並表，據此前的公開信息，雅生活從中直接獲取高達1.59億平方米的在管面積，在規模上實現跨越式增長。

而在更早之前，2018年上市之初，雅生活通過資本運作將綠地物業收入囊中，完成企業在規模上的一次大躍升。

並表中民投之後，就在發佈2020業績報告的同一天，雅生活再次宣佈收購北京慧豐、陝西明堂及大連明日3家環衞服務企業若干股權，交易價格分別為2.805億元、1.44億元及3億元。

除此之外，雅生活已簽訂一份不具法律約束力的框架協議擬收購安徽宇潤51%股權，及通過股權收購及認購增發股權方式收購中航環衞30%股權。

“這5家環衞公司會與控股品牌實現聯動，迅速完成全國覆蓋，形成新的增長點。”管理層在業績會上指出。

不過，大幅收併購的同時，對企業盈利能力也勢必造成影響。

根據近兩年營收對比，雅生活2020年毛利率29.7%，同比下降7個百分點；淨利潤率19.7%，同比減少5.5個百分點。

有分析人士向觀察者網指出，事實上2020年之後，物業行業收併購環境已經開始變差，標的公司質量普遍不高，價格又偏貴，同時還要謹防法律障礙和法律陷阱等問題，很容易拉低企業整體盈利能力，未來競爭中想要獲勝還是要依靠自身基礎服務能力和運營能力來支撐。

不過，亦有觀點認為，雅生活利潤率走低，更大因素不在於原有業務變化，而是公建配套、城市服務這類的增速較快，在收入中的佔比提升，就會對整體的利潤率造成影響。

據雅生活管理層此前分析，公建在控制成本方面有一定標準，一般淨利潤率不會超過10%。從這一角度來看，公建項目整體拉低毛利率實屬正常。

城市服務成新增長點

據觀察者網瞭解，並表中民投物業不僅將雅生活在管面積和營收推上了新的高度，也令企業在物業服務、資產管理、公共服務、社區商業等業務板塊之外，正式戰略佈局第五大產業板塊——城市服務。

管理層指出，中民投物業背後服務大量的公建物業，讓雅生活快速的從一家以住宅物業為主的傳統物業企業，變成一家非住宅物業佔比更高的多元化物業服務企業。

截至2020年底，雅生活在管面積中的非住宅類佔比從去年的41.4%飆升至59.6%，遠超住宅類業態佔比。

其收入結構也因此被改變，去年雅生活來自非住宅類物業營收達36.89億元，大漲234.6%，佔物業管理業務總收入的56%，上一年這個數字還只有38.9%；來自住宅類物業營收僅27.93億元，佔比從在2019年的61.1%下降至44%。

其中，城市服務在管項目超過130個，業務覆蓋20省、自治區、直轄市的53個城市，合計在管項目年化合同金額超過20億元，總合同額超過130億元。

這在雅生活管理層看來，為其帶來了更為廣闊的發展機遇。

在年報中，雅生活董事會聯席主席陳卓雄與黃奉潮共同發佈報告稱，2020年18家物管企業上市，港股物企市值超過7000億港元，資本助力下行業整合、跨界合作湧現。頭部企業積極延伸產業鏈挖掘新增長點，打造差異化優勢，收併購市場活躍，並向智能化、科技化方向發展。

在這樣的背景下，公司全稱由“雅居樂雅生活服務股份有限公司”正式更名為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，以此彰顯其全面向“智慧城市服務”業務轉型的決心。

此外，日前剛剛公佈的5家環衞公司收併購，也恰似雅生活進軍城市服務業務所吹響的衝鋒號。

“這5家環衞公司會與控股品牌實現聯動，迅速完成全國覆蓋，形成新的增長點。”業績發佈會上，雅生活服務管理層表示。

對於未來發展，雅生活總裁李大龍透露，2020年對於雅生活服務來説是第一個三年規劃的收官之年。2021年即將開啓新的三年戰略規劃，首先是物業平台規模持續擴大，公司市值要突破千億；同時，雅生活還要在現有的物業規模發展之上，孵化出另一個千億估值的創新業務平台。

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