權益佔比不到6成，離開宋衞平後，這家top 10房企有點“水”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）銷售規模重回前十，讓綠城中國2020年的業績報告備受關注。

年報顯示，2020年綠城中國取得合同銷售額2892億元，較去年增長43%；公司實現收入657.83億元，較2019年增長6.8%；年內利潤57.63億元，較2019年增長46.5%。

值得一提的是，綠城中國權益金額佔比較低的問題也給企業的高速擴張的規模虛實打上了一個問號。截至2020年12月底，綠城中國權益總建築面積及權益可售面積佔比均僅僅超過50%。

另一方面，將代建業務推向資本市場後，綠城旗下綠城管理提交的首份成績單“喜憂參半”。2020年，綠城管理實現收入18.13億元，較2019年減少了9.1%；淨利潤4.12億元，較2019年增長了11.2%。

隨着越來越多品牌房企加入代建行業，綠城管理所面臨的代建市場漸入"紅海"。

小股操盤拉低權益佔比

2020年，綠城中國的業績表現可謂亮眼。年內，集團累計取得合同銷售面積1385萬平方米，總合同銷售金額2892億元，同比增長43%，全年目標達成率116%。

2020年，綠城集團自投項目累計取得合同銷售面積825萬平方米，合同銷售金額2147億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額為1194億元。由此計算，歸屬於綠城集團的權益金額僅佔集團合同銷售金額的一半。

綠城中國高速擴張的背後，“小股操盤”、“權益金額佔比低”等問題一直存在，這也給企業規模擴張的虛實打上了一個問號。

從新增土儲來看，2020年，綠城在41座城市新增85個項目，總建築面積約2041萬平方米，預計新增貨值3288億元。其中，歸屬於集團的權益貨值1885億元，佔比57.33%。

截至2020年12月31日，綠城集團共有土地儲備194個，總建築面積約5079萬平方米，其中權益總建築面積約為2924萬平方米，佔比57.57%。集團總可售面積約為3368萬平方米，權益可售面積約為1922萬平方米，佔比57.07%。

在中原地產分析師張大偉看來，綠城這幾年是因為股權變動的後遺症，所以出現了權益佔比低的情況。上海中原地產分析師盧文曦指出，企業快速擴張期通過小股操盤的方式某種程度上會降低自身發展所面臨的壓力。

事實上，綠城中國早已意識到權益佔比低的問題。根據權威媒體報道，在2019年半年業績發佈會上，綠城中國高管曾表示，公司對諸多事項的調整中，其中一個比較直接的方面體現在權益佔比。“以前綠城很多項目權益只有40%，但今年新拿地的權益，約在60%左右。未來投資除了會注意降低拿地成本，也將提高項目的權益佔比。”

同時值得一提的是，在發佈業績的前一天，綠城中國出現人事變動。

3月21日晚間，綠城中國發布公告表示，劉文被免去執行董事、提名委員會及薪酬委員會成員職務；周連營被免去執行董事職務。根據公告，劉文屬於按照法定退休年齡退休，周連營被調動回中交集團工作。有意思的是，公告指出，周連營曾指出其對一名董事的意見，而該意見經公司審核後，被認為與事實不符。

截至公告發布日，中交集團持有綠城中國已發行股本總額25.05%的權益，為主要股東及單一最大股東。3月22日，綠城中國火速發佈委任執行董事的公告。委任吳文德擔任執行董事、提名委員會及薪酬委員會成員，並任綠城中國執行總裁；委任洪蕾為執行董事。觀察者網注意到，綠城中國新任兩位執行董事都有中交系背景。

代建業務陷入“紅海膠着”

綠城管理成立於2010年，是綠城中國的附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月，綠城管理在港交所主板上市，成為中國代建第一股。

公開資料顯示，房地產代建是由擁有土地的委託方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。據悉，綠城管理早期代建業務起步於2005年的政府代建項目，2010年開始嘗試商業代建模式體系化的輸出，2020年公司正式在港交所上市成為中國代建行業第一股。

2020年，綠城管理實現收入18.13億元，較2019年減少了9.1%；淨利潤4.12億元，較2019年增長了11.2%。具體來看，2020年綠城管理商業代建共實現收入13.12億元，佔總收入的比重為72.37%；政府代建收入為3.1億元，佔比17.1%。

值得一提的是，隨着越來越多來自全國性或區域性品牌開發商的加入，代建行業的競爭也日益激烈。根據中國指數研究院的統計，涉及代建業務領域的房企近 20 家，其中以政府代建為主的約1/3比重（政府代建為主的房企一般為國企），2/3主要為商業代建。此外，參與競爭的房企一般為全國性、區域性知名品牌開發商。

比如，2014年萬科提出“小股操盤”嘗試股權式代建，未來致力於代建與金融化的融合發展模式；2015年底開始建業地產介入代建行業，發展迅速，作為公司利潤補充的核心拓展業務；2010年濱江集團正式介入商業代建，2014年正式將代建業務提升至戰略模塊；2016年提出公司未來自有、合作、代建三種業務比重 4:4:2。

同時，一個不容忽視的現實是，當前代建行業滲透率仍較低。天風證券研究報告指出，截止 2019年末，代建行業滲透率為3.9%，2020年預期滲透率將提升至4.7%。

根據媒體公開報道，在3月22日召開的業績發佈會上，在被問到持續增持公司股票時，綠城管理CEO李軍表示，“綠城管理是房地產輕資產領域的稀缺標的，我在綠城賺到的每一分錢，都會買成9979.HK的股票”。李軍表示，代建模式的價值還沒有被市場充分理解，綠城管理是房地產輕資產領域的稀缺標的，所以當下任何價位買入都是合適的。

盧文曦直言，開發商的本質還是開發房地產，代建業務也僅僅是在某些特定的環境下，應急或者臨時性的做法，不能超過主營業務的份額，“只能當零食吃，不能當米飯吃。”

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