業績增長不及預期，美的置業股價大跌

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月24日晚間，美的置業發佈2020年度業績。

期內，美的置業收入約524.84億元，同比增長27.6%；利潤及綜合收益總額約48.25億元，同比增長11.5%；公司擁有人應占利潤約43.26億元，同比微增0.5%；毛利和毛利率卻有所下降。

受業績消息影響，3月25日美的置業股價低開低走，最終報收15.6港元，大跌11.66%。

毛利率大幅下滑約10%

上市兩年，美的置業的毛利率連跌兩年。

公開數據顯示，2019年、2020年，美的置業毛利率分別為31.6%、22.2%，同比下降1.1%、9.4%。同時，2020年美的置業毛利為116.58億元，較2019年130.07億元下降10.4%。

對此，美的置業表示，毛利及毛利率的下降主要由於銷售成本的上升帶動所致。

同策媒體資源總監肖雲祥向觀察者網表示，其實2020年有很多房企均出現了毛利率走低的情況，主要有兩個原因。第一，前期高價地入市，利潤空間變窄；第二，在當前限價、限購措施之下，房企要想大幅溢價出貨的機會很小。

不過，中原地產首席分析師張大偉向觀察者網表示，毛利率大幅下降很可能是美的置業的上市“後遺症”，大部分剛上市房企都會出現這樣的通病。而且，美的置業的毛利率僅22.2%，遠遠低於行業平均水平。

雖然毛利率遠低於市場水平，可美的置業在規模擴張上的速度卻並不慢。年報顯示，美的置地今年的銷售目標預計為1500億元。

據悉，2020年全年，美的置業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售額約1261.6億元，同比增加24.6%。據此計算，其今年的銷售增速應該在18.9%。

事實上，受制於“三道紅線”和限購政策影響，大部分房企開始着手放慢業績增速。“18.9%的預期增速，在目前已公佈銷售目標的房企來看，是屬於對預期比較看好的公司。”肖雲祥説到。

業內人士表示，將美的置業的增速放在梯隊裏看更有意義。在top20-30這個梯隊裏，18.9%的預期增速還是相對高的，雅居樂是8.5%，富力8%。

融資依賴關聯方

“‘三條紅線’和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構，房企對銷售回款的倚重程度明顯加深。”同策研究院研究員王恆曾對媒體表示。

這和美的置業首席財務官林戈的想法不謀而合。他表示，“三道紅線是一個很好的政策，有利於我們控制好自己的油門。對於房企來説，現在最重要的並不是加槓桿，而是學習如何保證快速去化，進一步提高回款、造血的能力。”

不過，傍山美的這棵大樹，在房地產融資承壓的環境下，美的置業並不缺錢花。截至本年末，美的置業持有總現金及銀行存款267.88億元，尚未動用的銀行授信額度為877.34億元。

不止有錢花，借錢的成本也有了變化。年報顯示，公司融資成本持續下降，在民營房企中極具競爭力。期內，公司加權平均融資成本實現連續4年下降，為5.33%，2020年新增借款融資利率僅為4.91%，同比大幅下降85BP，多筆公司債利率低於4%。

“3.98%的票面利率是美的置業的歷史低點。”林戈説到。

這是個什麼水平？業內人士表示，“即使在央企規模房企中也處於較低的水平。”據同策研究院數據顯示，僅碧桂園、招商蛇口、萬科、金地、保利、中海和世貿等規模性房企2020年融資最低利率能達到這個程度。

業內人士指出，“一個房地產民營企業，規模也不大，融資利率能低於4%屬於很厲害了。”

據國盛證券研究報告顯示，在美的置業以往的融資中，大股東控制的另一平台公司美的控股在公司發行的部分債券中提供擔保，以降低公司債券融資成本。

開源證券報告也顯示，美的置業在過去4年內銷售得以迅速發展，很大程度上享受到了母公司背景下的融資優勢。

當然，也不是所有的大樹都那麼好靠。依賴宇通汽車的綠都地產、紅星美凱龍的紅星地產都還在母公司的陰影下掙扎着。

資產負債率仍在“黃檔”

年報顯示，美的置業剔除預收款後的資產負債率為78%，同比下降約3%，仍超出閾值；淨負債率為79%，同比下降約10%；現金短債比為3.38，同比上漲0.53。

按照“三道紅線”融資新規來看，美的置業2020年仍舊踩中一條紅線，與2019年情況一致，仍舊歸為“黃檔”房企。而且，相對於大部分房企希望在今年“迴歸綠檔”的急迫心情，美的置業則計劃2023年全部達標，實現綠檔。

資產負債率持續高位，很大程度上和美的置業前期擴張有關。公開資料顯示，2015-2018年，美的置業整體銷售規模呈現大幅增長，分別實現銷售金額111億元、206億元、507億元以及790億元。

2018年是美的置業發展歷程中的一個轉折點。這年10月，美的置業成功登陸資本市場。也是在這樣的環境下，美的置業於2019年完成“四年衝千億”的擴張計劃，跑步進入千億房企隊列。

與之對應，美的置業的負債水平一直居高不下。據此前發佈的招股書顯示，2015-2018年，美的置業淨負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%、97.4%。按照券商統計公佈，2019年除了現金短債比為2.09符合標準之外，美的置業按照剔除預收賬款資產負債率81.1%，淨負債率也不降反升，達到114.2%。

中原地產高級分析師盧文曦向觀察者網表示，目前房地產市場依舊處在比較粗放式的發展階段，如果要想擴張規模，“三條紅線”中大概率會踩中幾條，不然很難有規模上的突破。

為了緩解“三道紅線”的問題，美的置業選擇“借新還舊”。美的置業在年報中表示，為了調整債務結構，2020年新增長期借款歸還存量短期借款。於2020年12月31日，美的置業的銀行借款及債務融資佔比83%，一年內到期的有息負債佔比21%。

據觀察者網不完全統計，2020年，美的置業共完成約11筆融資，主要通過貸款、公司債、ABS、資產證券化等方式。其中，2020年10月29日，美的置業發行金額79億元公司債券已獲上交所受理，將全部用於償還公司債券。

進入2021年，美的置業發佈關於發行第一批公司債券以及未經審核財務資料的公告。公告稱，此次美的置業擬面向專業投資者公開發行2021年公司債券（第一期），本金總額不超過15.2億元，為四年期或五年期公司債券，且為無擔保債券。

“拆東牆補西牆，借新債還舊債。”根據年報數據，美的置業負債總額由2017年的1008.14億元上升至2020年的2435.35億元，兩年半內總負債增長141.57%、淨增長1427.21億元。

盧文曦表示，近期業績過千億的房企是比較痛苦的。一方面，如果基礎打不紮實、不繼續融資補倉，未來隨時有可能掉下千億房企的行列；另一方面，如果房企繼續擴張，“紅線”壓頂，又會在融資上遇到壓力。

千億之後如何發展，是美的置業當下面臨的難題。

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