毛利率下滑權益佔比不足6成，旭輝合作拿地能否撐起規模野心？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）3月25日，旭輝控股（00884.HK）發佈2020年業績報告。截至2020年末，公司實現營業收入718億，同比增長27%；公司淨利潤首次突破百億，達119億，同比增長29%；合約銷售額2310億，同比上升15%，簽約回款率92%。

數據顯示，2020年旭輝控股淨負債率降至64%，現金短債比為2.7，剔除預收款的資產負債率降至72.5%，目前處於“三條紅線”要求黃檔企業。

在3月25日下午舉辦的線上發佈會上，旭輝控股董事局主席林中宣佈了2021年2650億元的合約銷售目標，同比增長15%。旭輝控股CFO楊欣表示，總體來講旭輝控股2020年淨負債率合理可控，財務指標持續保持健康水平，未來力爭早日實現“三條紅線”要求綠檔企業。

截至收盤，旭輝控股報7.13港元，跌幅0.97%。

合作拿地撐規模？

2020年，旭輝新增土儲總建築面積1307萬平方米，新增權益地價555億，權益比63%。其中，90%新增可售貨值位於上海、廣州、廈門、蘇州等一二線城市。截至2020年底，旭輝土地儲備總貨值已超萬億，2021年可推售貨值超4000億。

事實上，從2018年~2020年，旭輝多元化拿地佔比不斷提升，從11%提升至51%。2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍。數據顯示，商業勾地及IP勾地是旭輝多元化拿地的主要形式，合計佔比55%，一二級聯動及收併購則分別佔比15%、29%。另據透露，未來三年旭輝將堅持多元化拿地比例超過50%，提高投資效率。

多元拿地的同時，旭輝也不斷通過合作方式拿地。據介紹，目前，旭輝的合作規模已經從單一的項目合作，逐漸升級到與區域龍頭企業的合作；合作業態上也已經從單一住宅開發拓展到商業、文體等多種業態。

今年1月，旭輝與廣西房企“一哥”彰泰控股（香港）有限公司達成合作。旭輝集團擬收購桂林彰泰集團的母公司彰泰控股65%的股權，永升生活服務也將收購彰泰集團旗下物業集團。此外，旭輝控股此前還分別與華熙集團和銀盛泰達成合作。

此次業績發佈會上，根據林中透露，目前雙方還在做財務審計、核算的工作，預計到3月底會有準確的數字出來。旭輝非常注意自己的合作口碑，希望找有共同價值觀、經營策略的合作伙伴。

克而瑞日前發佈的2020年1~12月中國房地產企業TOP200銷售榜數據顯示，2020年徐匯控股全口徑銷售金額為2310億元，其權益金額僅為1339.8億元，佔比58%。同時值得一提的是，2020年旭輝控股毛利率由2019年的29.7%下調至2020年的25.1%。2020年公司核心股本回報率為24.2%，2019年則為24.7%。

降完槓桿才能當千里馬

“降槓桿”是旭輝2021年面臨的一大挑戰。

數據顯示，2020年旭輝控股淨負債率降至64%，現金短債比為2.7，剔除預收款的資產負債率降至72.5%，目前處於“三條紅線”要求黃檔企業。

2020年末，旭輝加權平均融資成本5.4%，較2019年末下降0.6個百分點；淨負債率64%，較2019年末下降1.6個百分點；一年內到期的短債佔比僅為18%，現金短債比2.7倍。同時，旭輝2020年末剔除預收款後資產負債率為72.5%，較2019年末下降2.3個百分點。

截至2020年12月31日，旭輝控股3792.99億元，負債總額2956.57億元，由此計算，資產負債率約為77.95%。目前，旭輝平均債務賬期達4年，較2019年進一步拉長。

在此次發佈會上，林中表示，在去槓桿的時代，未來行業只有千里馬，不太可能再出現黑馬，行業已經進入到精細化時代。旭輝控股CFO楊欣表示，總體來講旭輝控股2020年淨負債率合理可控，財務指標持續保持健康水平，未來力爭早日實現“三條紅線”要求綠檔企業。

物業公司遭沽空

同時值得一提的是，日前，知名做空機構GMT Research，發佈了一篇關於做空永升生活服務的報告。報告指出，永升生活服務通過財務操控以滿足利潤預期，考慮到目前其較高的估值，這是一個令人擔憂的跡象。

3月18日及3月22日，永升生活服務連續兩次發佈澄清公告，強烈否認報告中包含的指控，認為其並不準確且存在誤導。

3月23日，永升生活服務發佈2020年度業績報告，公司2020年收入為人民幣31.19億元，較2019年的18.78億元增長66%；淨利潤為4.43億元，較2019年的2.49億元增長77.8%。

儘管業績亮眼，不過，市場對永升生活服務的表現似乎並不滿意。截至3月24日收盤，永升生活服務報17.16港元/股，暴跌9.01%。

3月25日，小摩發佈研究報告，維持永升生活服務“增持”評級，目標價由25.5港元下調至22.5港元。

報告中稱，公司去年度業績稍勝預期，但股價昨日大跌9%，或因管理層預計2020~2023年盈利複合增長率為40%至50%，而市場對其增長期望更高所致。

3月25日，林中在業績發佈會上透露，作為大股東，旭輝控股非常關注這些問題，有則改之，無則加勉。希望把自己內部規範到最好。永升生活服務的股價問題，公司內部有一條評估價格和價值的標準線，低於標準線就會增持。“永升物業出現人為、不正常的情況下，旭輝一定會增持。”

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