槓桿“換擋”，龍湖逆市擴大能力圈

很長時間以來，“三道紅線”均是圍繞房地產行業的核心話題。

3月26日，在龍湖集團2020年度業績會上，“三道紅線”不出意料地被媒體再度提及。“以前是自律，現在是他律。”龍湖集團董事長吳亞軍則為其作了新的註腳。

“外部力量有助於龍湖行業競爭力再上一個台階，他律進一步加強，對企業來講是好事，過去企業管理只能靠治理，現在還有他律的壓力，督促企業自身練好內功。”

去年8月，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會。會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，為房企財務指標提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務規模的無序增長，即“三道紅線”。

隨着行政性監管與嚴控金融風險的政策連續出台，長效機制的穩妥落實，行業健康發展的路徑正愈加清晰。2020年年報裏，龍湖的數據依然凸顯出高度的剋制與謹慎：截至2020年末，淨負債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現金短債比達到4.24倍，剔除預收款後，資產負債率為67%。作為房地產行業最為“自律”的企業之一，龍湖集團在2016年-2020年5個會計年度期末，資產負債率（剔除預收款後）、淨負債率、現金短債比均未超“三條紅線”閾值，穩居綠檔。

業績會上，龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉坦言，過去多年，龍湖一直在強化能力槓桿、降低財務槓桿，面向未來這個行業的發展是很難再依靠高的財務槓桿去做，更多要靠未來的能力槓桿去做，龍湖會加大力度推動。“持續加強和提升的能力槓桿，也為龍湖打造出高質量快速運營的能力。”

多年來，龍湖打造的寬業務圍欄能力，或是其完成“槓桿換擋”的一個縮影。2020年，龍湖集團投資物業實現租金收入75.8億元，同比增長30.9%，其中，商業租金同比增長23%，繼續發揮着其在任何波動週期裏的“壓艙石”作用；冠寓全年實現租金收入18.1億元，成為經營性收入的穩定貢獻源。此外，龍湖智慧服務在2020年實現營業收入58.4億元，繼續保持着36%的較高同比增速。

進入新的一年，龍湖業務圍欄進一步延伸。生長於智慧服務土壤上的房屋租售與房屋裝修，在2021年初被龍湖集團正式升級為主航道業務，並冠以全新生活服務品牌——“塘鵝”。可以看到，圍繞居住需求，龍湖正在探索新的邊界，並有望以協同發展衍生新的增長動能，進一步強化自身的能力槓桿。

一直以來，“先做長，再做強，而做大是自然而然的結果”是龍湖不斷發展的重要邏輯。在本次業績會上，吳亞軍再一次談及龍湖的底層經營能力，“長期原則是龍湖的主要原則，短期目標要讓位於長期目標的，難看的事要弄出來，有風險要亮出來，龍湖是醜媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆。”

從自律到他律，從財務槓桿轉向能力槓桿，龍湖在2020年成績依然不俗。根據2020年年報顯示，龍湖集團營業額同比增長22.2%至1845.5億元，剔除公平值變動等影響後之歸母核心淨利潤186.9億元，同比增長20.2%。

在“他律”的新環境下，龍湖迎來了又一輪成長窗口期，也獲得了順應趨勢擴大自己的能力圈、拓展業務版圖的契機。