合景泰富：淨利潤下跌超3成，經營性現金流連續為負

（文/張玉 編輯/馬媛媛）對於合景泰富（01813.HK）而言，2020年是其順利邁入千億陣營的一年。年報數據顯示，公司截至2020年12月31日的預售額為1036.08億元，較2019年增加20.3%。

2020年，公司實現營收297.42億元，較2019年同比增長24.23%。營收表現良好的背後，公司淨利潤卻呈現出下滑趨勢。2020年，合景泰富歸屬於控股股東的淨利潤為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。

淨利潤與營收增幅“背道而馳”，2021年，合景泰富提升利潤增速任務艱鉅。

增收不增利尷尬

增收難增利是合景泰富2020年所面臨的一大業績尷尬。

2020年，合景泰富實現毛利93.59億元，較2019年的74.46億元增長了25.69%。公司按權益合併核心毛利潤率為31.3%，淨利潤率為14.7%。

不過，從公司利潤表現來看，2020年公司年度利潤為69.01億元，較2019年的100.56億元下滑31.37%。其中，公司來自持續經營業務的年度利潤為66.65億元，較2019年的98.71億元減少32.48%。

此外，從年度利潤來看，2020年公司擁有人應占每股盈利為人民幣210分，2019年同期則為309分。就來自持續經營業務的利潤而言，2020年公司擁有人應占每股盈利為203分，2019年同期為303分。

對於2020年利潤增速下滑的原因，合景泰富方面並未具體解釋。觀察者網注意到，2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54億元減少至2020年的16.28億元，減少幅度為42.96%。

此外，銷售成本的抬高也壓低了公司利潤。2020年，合景泰富的銷售成本由2019年的164.96億元增加至2020年的203.83億元，增長幅度為23.56%。就此，合景泰富方面表示，主要由於物業銷售的已交付總建築面積增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出， 公司2020年銷售比較好，可能是跟企業項目佈局有關係。合景泰富大部分項目都位於二線城市，去年強二線城市基本上表現都不錯，所以，銷售數據不錯。不過，去年存在一個很大的問題：下半年政策全年收緊，在這個過程中，利潤肯定受到一定的侵蝕。

短期償債壓力集中

淨利潤增速乏力的同時，合景泰富正在努力調整自己的債務結構。

2020年，合景泰富應付貿易帳款及應付票據共計131.65億元，較2019年的90.72億元增長了45.12%。

截至2020年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券分別為316.42億元、260.73億元及201.45億元。在銀行及其他貸款中，約75.31億元將於一年內償還，約165.9億元將於2~5年內償還，約75.2億元將於5年後償還。

在優先票據中，約22.78億元將於一年內償還，約192.41億元將於2~5年內償還，約45.54億元將於5年後償還。

在境內公司債券中，約154.46億元將於一年內償還，約46.99億元將於2~3年內償還。

不難看出，對於合景泰富而言，短期償債的壓力不小，其中一年內償還的境內公司債券更是佔比高達76.67%。

截至2020年12月底，合景泰富的現金及銀行結餘的賬面金額約為445.81億元，2019年同期則為567.34億元。

同時值得一提的是，截至2020年12約31日，合景泰富277.49億元的銀行及其他貸款以集團賬面總價值約278.38億元的樓宇、土地使用權、投資物業、在建物業及持作銷售用途的竣工物業，加上集權若干附屬公司股權做抵押。集團若干附屬公司擔保優先票據，並用其股份進行抵押。集團境內公司債券由合景泰富進行擔保。

截至2020年12月31日，合景泰富的淨負債率為61.7%，剔除預收賬款的資產負債率為75.1%。另據數據顯示，2016~2019年，合景泰富經營活動產生的現金流量淨額分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元。比較蹊蹺的是，2020年的業績報中，這一項數據乾脆沒有披露。其現金流緊張情況可見一斑。

在2020年度業績發佈會上，合景泰富管理層坦言，公司正在進行債務結構的置換，主要把債務的利率優化，還有把期限盡量延長，使得長短債的結構比例更加合理。

“兄弟”公司營收平平

為了推動規模擴張，獲取更多的融資平台，合景泰富也積極推動旗下物業公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日，合景悠活正式在港交所上市。

2020年10月7日，合景泰富以實物分派方式分派有條件特別股息合計15.89億股合景悠活股份給公司股東。自此，合景泰富沒有保留合景悠活已經發行股本的任何權益，合景悠活成為合景泰富的同系附屬公司，成為“兄弟公司”，被分類為已終止經營業務。

合景泰富年報顯示，2020年公司來自已終止經營業務的年度利潤為2.36億元，2019年同期為1.85億元。

合景悠活的主要業務是為住宅、商業、公建等多元業態提供物業管理服務，併為商場、寫字樓等商業物業提供商業運營服務。從業績表現來看，2020年合景悠活業績增速顯著。公司2020年實現收入15.17億元，同比增長34.9%；歸屬於母公司擁有人的淨利潤為3.5億元，同比增長86.4%。

2020年合景悠活在管面積4157萬平方米，同比增長92.3%；合約管理面積5340萬平方米，同比增長56.7%。在完成對雪松智聯8600萬平方米的收購以後，在管面積達到約1.27 億平方米，較2019底增長488%。管理層在發佈會上表明有望實現3年內，管理規模達到現在的8倍。

發佈會當日，合景悠活股價高開低走。嘉和家業物業服務研究院分析指出，合景泰富營收表現平平。結合同行業營收情況來看，合景悠活的營業收入和目前已披露的企業相比排在末位，營收並不亮眼，競爭力較弱，並不能給投資者帶來信心，因此股價高開低走也就不難預見。嘉和家業分析指出，合景悠活僅通過收併購來擴張規模並不能給盈利情況帶來正面影響，因此，應通過收併購+外拓雙輪驅動來實現擴張目標。

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