堅持區域深耕，新城計劃提前步入綠檔

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月29日下午，新城控股董事長王曉松在業績發佈會上表示，從2020年下半年起，新城不再進入新的城市了。

而在此之前，新城控股開業、在建及擬建吾悦廣場總數量已達到156座，進駐全國118個城市，結合其住宅銷售的部分，新城幾乎進入了國內所有的一二線城市。

也就是説，新城控股將不再進入新的三四線城市了。

這很大程度是因為新城控股三四線土儲佈局過多，導致其銷售均價持續下滑。公開數據顯示，2018年至2020年，其銷售均價分別為12201元/平、11349元/平、10684元/平，後兩年同比下滑6.98%、5.86%。

受三四線土儲拖累，新城控股於2500億元全年銷售目標上低空飄過。2020年，新城控股實現合同銷售金額2509.63億元，同比下降7.33%；銷售面積2348.85萬平方米，同比下降3.42%。

值得一提的是，截至2020年底，新城控股累計土儲破億，共計1.43億平方米。其中，公司土儲中一、二線城市佔比39%，三四線佔比超過60%，其中半數集中在長三角。

基於此，王曉松提出2021年公司房地產開發合約銷售目標為2600億元，同比僅增長3.6%。

毛利率淨利率雙雙下滑

“雙降”的不止銷售額和銷售業績，新城控股的毛利率、淨利率同樣出現大幅下滑。

年報顯示，2020年新城控股實現營業收入1454.8億元，同比上漲69.46%；實現歸母淨利潤152.6億元，同比上漲20.56%。毛利率23.5%，同比下降9.1%；淨利率11.3%，同比下降4.2%。

對此，王曉松稱，毛利率下降最大的原因是新城控股在2016至2018年這三年規模擴張過程中，曾戰略性進入了一些城市，而這個過程相對激進。

從某種意義上説，這一次戰略失誤，與王曉松本人沒有關係。那個時候，王振華還是新城控股董事長，因為嚐到三四線城市的甜頭繼續下潛，計劃旗下住宅業務於2018年大舉進入三四線城市。

而隨着棚改熱潮的退去，三四線城市的房價漲幅不僅吃力，更有不少城市傳出房價下跌的信號，下潛三四線城市城市的新城控股自然也受到波及。

除了毛利率、淨利率雙雙下滑，新城控股計提資產減值共計17.78億元，其中，計提壞賬準備合計1.72億元、計提存貨跌價準備合計16.06億元。

不僅如此，為了平息公司實際控制人、前董事長王振華爆出黑天鵝事件，新城控股為加速回籠資金，迅速轉賣了約賣掉了24個項目公司的全部或部分股權。

與此同時，新城控股的可售貨值驟減，業績增幅放緩。2019年，新城控股實現銷售額達2708億元，同比增長僅22.48%。而2016年至2018年，新城控股銷售額分別為650億元、1270億元、2210億元，同比上漲103.76%、95.38%、74.02%。

這也解釋了，為何王曉松對“新”的城市如此忌諱。只能説，前人種樹，後人乘涼，前人挖坑，王曉松也只能認命填坑了。

經營性現金流承壓

為了扭轉土儲佈局劣勢，王曉松只能多拿地、拿好地。

數據顯示，2020年新城控股新增土儲建面4139萬平、總地價1255億元，分別同比增65%、107%，拿地銷售金額比同比提升27.6%至50%，共新增土地儲備120幅。

對於未來拿地佈局，王曉松表示，新城控股將採取多元化拿地策略，關注高潛力城市，計劃把拿地資金控制在銷售額的40%。

地拿的多了，自然影響到企業的現金流量淨額。年報顯示，2020年經營活動產生的現金流量淨額為3.82億元，較2019年的435.80億元同比減少99.12%；投資活動產生的現金流量淨額為-159.7億元，同比減少76.92%。

對此，新城控股表示，2020年新增土儲過多，導致經營性現金淨額減少。

值得一提的是，為了補充流動資金，新城控股不惜質押控股股東股份。2021年12月，新城控股大股東一致行動人常州德潤諮詢管理有限公司質押1700萬股，佔其持有公司總股本的12.34%。截至公告披露日，其持有新城控股股份佔公司總股本6.11%。

進入2021年，新城控股再度質押股份。新城控股股東富域發展質押2150萬股公司股份，佔其持有新城控股總股本的22.35%。截至公告披露日，富域發展持有新城控股股份佔新城控股總股本60.96%。

換句話説，新城控股控股股東及其一致行動人已經質押14.38%新城控股總股本。

與此同時，新城控股在融資市場上動作不斷。年報顯示，公司在交易所平台先後發行公司債、CMBS和應收賬款ABS，募集資金80.94億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發行，共募集資金30億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金8億美元。

截止2020年12月31日，新城控股總負債增長554億元至4556億元，同比增長13.8%。從“三道紅線”的指標來看，新城控股剔除預收賬款後的資產負債率為74.12%，淨負債率為43.65%，現金短債比為1.68，依舊踩中1條“紅線”，歸為“黃檔”。

對此，王曉松表示，新城三條紅線踩一條，為剔除預收款的資產負債率指標超標。希望能夠在監管給的時間限額以內，提前達到綠檔要求。

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