正榮地產：2021年銷售不低於1500億，權益佔比60%
张志峰
（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2018年上市後，正榮地產迅速進入千億陣營，並提出“新三年戰略”，目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展。
2020年是該戰略下的第二張答卷，管理層顯然頗為滿意。
左起：劉偉亮（執行董事兼董事會副主席）、黃仙枝（執行董事、董事會主席兼行政總裁）、歐國偉（非執行董事）李洋（執行董事兼常務副總裁）
年報數據顯示，正榮地產2020年實現合同銷售約1419.0億元，同比增長8.6%；營業收入約361.3億元，同比增長約11.0%；毛利約為69.0億元，較上年增長約6.2%；淨利潤為35.59億元，同比增長15%。
陳偉健（執行董事、副總裁兼財務總監）
土儲5000億
“今年銷售業績目標將不低於1500億元。”3月29日午間，正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績會上首先為“新三年戰略”最後一年的“規模”定下了基調。
黃仙枝認為：“對於規模來講，我覺得還是保持適當的規模優勢就可以了，正榮地產還是在堅持高質量發展，特別是做長期主義，我們不設具體的目標，按照公司自己的實力、步驟來走。”
具體來看，2020年銷售貢獻最大的兩個區域分別是長三角經濟區和海西區域，前者佔比39%，主要包括南京、蘇州、合肥等城市，後者佔比33%，主要是福州、莆田、泉州等城市。
值得注意的是，在增速較快的中型房企中普遍存在的“彈藥儲備”問題上，正榮2020年獲得極大改善。
截至去年末，正榮地產在全國32個城市擁有建築面積2850萬平方米的土地儲備，貨值約5000億元。216個項目主要分佈在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的核心城市，其中82%位於一、二線城市或具有高增長潛力的地區。
“今年集團可售資源預計大概是在2500到2700億元，預計去化率達到60%左右。上下半年整體的銷售比重爭取能做到各佔一半。”正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋透露。
權益銷售比例60%
需要指出的是，與絕大多數同規模房企一樣，經過快速擴張期之後，如何提升整體利潤率變成了正榮地產下階段重任之一。
分析人士指出，規模房企擴張中，大規模使用的“合作模式”是降低企業利潤的重要因素之一，如何在有效分攤風險與提升權益佔比之間尋找平衡點，對企業未來長遠發展至關重要。
李洋指出，正榮地產在經營上採取“深耕區域+高效運營”的模式，以區域深耕擴大業務規模，提升銷售效率，隨着銷售規模擴大和優質土儲權益佔比提升，未來公司結轉收入有望進一步提高。
數據顯示，2020年正榮累計收購46幅地塊，總預計建築面積為7.14百萬平方米，益比和並表比分別達到70%和81%。其中，長三角區域佔比43%，作為企業投資核心的地位無可撼動。
“未來拿地投資將繼續注重利潤空間，投資回報率依然是拿地的重要標準，今年也要考慮全盤去化週期能力。”李洋補充道。
在銷售方面，正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮表示，2020年集團的權益銷售比例為55%，預計2021年權益銷售比例能達到60%左右。
此外，黃仙枝總結稱，集團會通過精準投資，包括精細化管理，降成本，提高產品力，令盈利能力也不斷在提升。
而對於2021年房企最為關心的“兩集中”土地出讓政策，劉偉亮指出，政策利好整個行業，會降低地價提升利潤空間，正榮有14個城市涉及“集中供地”，這一制度考驗房企資金運作能力，正榮地產相對比較有優勢。
預計2022年“轉綠”
除了規模和利潤之外，但在2019年開始的“新三年戰略”中，優化財務結構也是重要一環。
因此，2020年下半年“三道紅線”壓頂之時，正榮地產表現得頗為從容。
其中，企業淨負債率下降至64.7%，現金短債比提升至2.2倍，兩項指標均遠遠超過“三道紅線”政策標準，僅有剔除預收賬款後的資產負債率尚在紅線之外，黃仙枝表示：“爭取2022年上半年把三條線都轉綠。”
不過，隨着企業規模不斷擴大，2020年末正榮地產的負債總額也增長至為1837.82億元。
而令人意外的是，在市場融資邊際逐步改善之際，正榮地產也在通過優先票據、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優化債務結構。
具體而言，正榮成本較高的非銀借款佔比從2019年底的20%持續下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款佔比由2019年的42%提升至56%。
這使得公司融資加權平均利率從2019年的7.5%大幅下降至6.5%，美元債發行成本從9.9%下降至7.3%，到2021年一季度，正榮發行美元債利率進一步下降至6.63%-6.7%之間。
黃仙枝表示，中國的房地產已經發展了十幾二十年了，其實目前整個國家的政策調控是為了更好地健康發展。正榮地產在這幾年都是立足深耕一二線城市圈和都市圈，“我覺得2021年總體大的方向是可以的，對集團影響不會太大。”
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