淨利潤跌逾50%，總負債超1600億港幣，缺錢的保利置業拿什麼再造“保利”？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）2019年，張炳南加盟保利置業（00119.HK），獲委任為公司執行董事及董事會主席。同時職位發生變動的還有王健，後者被委任為公司執行董事、董事總經理及風險管理委員會成員。

“履新”兩年後，在保利置業2020年度業績發佈會上，張炳南喊話：“公司已經制定了在未來五年再造一個保利置業的‘十四五’奮鬥目標”。

2020年，保利置業收入312.8億港元，較2019年下滑了21.69%；歸屬於公司控股股東的淨利潤為18.8億港元，較2019年下滑50.95%。

發佈會上，張炳南介紹，近兩年保利置業對新拓展項目都制定了嚴格的開發週期標準，並且每年不斷地提速，2019年的拓展項目從獲取到開工平均用時6.7個月，2020年上半年將用時縮短到4.3個月。

2021年，保利置業制定了620億元的合約銷售目標，同比增速接近20%。

業績“划水”

2020年，保利置業合約銷售金額達到521億元，同比增長21%，達成全年銷售目標。

不過銷售額的大幅增長並未給公司業績帶來起色。年內，集團收入為312.81港元，較2019年下降了21.7%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為18.8億港元，較2019年的38.33億港元減少了51%。每股基本及攤薄後盈利分別為51.35港仙和51.3港仙，分別同比下滑50.9%和50.8%。

對於2020年利潤的減少，保利置業方面表示，主要由於結轉收入減少。2020年，保利置業銷售均價為1.84萬元/平方米，較2019年微增1%。

同策研究院資深分析師肖雲祥向觀察者網表示，銷售金額對當期營收影響不大，當期的營收主要和過去1~2年的銷售結轉有關。

2020年，保利置業共有70個項目實現銷售結轉，結轉金額約為人民幣254億元，結轉面積約181.6萬平方米，結轉均價約為13978元/平方米。其中，普通住宅佔80%，別墅佔5%，商鋪佔8%，寫字樓佔2%，車位佔5%。

保利置業2019年年度報告顯示，集團共有50個項目實現銷售結轉，結轉金額約為人民幣335億元，結轉面積203.4萬平方米，結轉均價為16474元/平方米。其中，普通住宅佔85%，別墅佔3%，商鋪佔6%，寫字樓佔1%，車位佔4%。

此外，公司出售附屬公司虧損2.77億港元，公司2020年融資成本為18.57億港元，2019年同期則為14.74億港元。

觀察者網注意到，保利置業擁有多個位於一線城市和二線省會城市的投資物業及酒店，其中投資物業總建築面積約72萬平方米，資產值約107億港元。2020年，由於疫情影響，保利置業旗下酒店業務受到較大影響，辦公樓和商場出租率同比呈現下滑趨勢。

具體來看，2020年北京保利大廈酒店的平均出租率僅為29%，2019年其出租率則為78%，下滑幅度為49%；上海嘉定凱悦酒店的平均出租率為47%，去年同期為63%；武漢保利大酒店平均出租率由2019年的73%下滑至2020年的35%，三家酒店2020年平均出租率均未超過50%。

估值低迷

年報發佈之後，保利置業股價跌勢延續，截至當日收盤，跌幅達4.26%，報2.25港元/股。截至2021年3月30日，保利置業總市值為84.22億港元。

王健在業績發佈會上坦言，公司現在的股價確實估值比較低，相信隨着公司銷售提升，以及運營效率向行業最優秀的企業看齊，公司估值水平可以得到改善，市場也會對保利置業有更好的發現。

事實上，對於利潤結轉的時間要求，與保利置業當前的資金情況以及對於現金流的要求不無關係。

年報數據顯示，截至2020年12月31日，保利置業負債總值為1663.26億港元，2019年同期為1243.66億港元，增長幅度為33.74%。

截至2020年12月31日，保利置業尚未償還的銀行及其他貸款（包括應付票據）為865.92億港元。其中，需要在一年內償還的為281.07億港元，佔比32%。

對於負債水平，管理層表示：“希望今年力爭把淨負債率降到100%以下，資產負債率降到50%，中長期的目標還是70%。”

三道紅線的政策高壓之下，保利置業也通過出售資產回籠資金。2020年11月，保利置業以7億元出售武漢保利文化廣場部分物業。據悉，該項目在造型上頗有特色，建築40層主樓與19層配樓形成空中連體，構成正對洪山廣場的“巨型門”。

王健稱，要用盡快的時間實現公司的利潤結轉，來實現公司的資產負債率達標。為了應對規模高速擴張所面臨的資金問題，張炳南表示，為項目制定更具挑戰性的工程節點和開發週期是整個保利置業提速的第一步，先是有質量的銷售和回籠，提升現金的使用效率才是提升資產週轉率的核心。

同時值得一提的是，今年3月17日，在上海保利廣場，張炳南攜手保利置業總經理王健會見了中融國際信託有限公司董事長劉洋一行。

“公司的董事會都是要平衡公司業務發展的資金需求和給予股東的現金回報來提出給股東會回購或派息的建議。”王健表示，從去年到現在，一系列從融資到土地方面的監管新政，也都對開發商的現金流管理提出了更高的要求，“我們也明白投資者對於股價的訴求，如果業務和市場環境在合適的時候，公司都會考慮這些措施來平衡業務的發展和股東的回報”。

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