82%貨值佈局一二線城市的中國奧園，2021年銷售目標1500億
解红娟
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“在住宅板塊方面，我們繼續保持追求質量和追求規模同步發展的策略，保持在地產行業領先、領導的位置。”3月30日上午，中國奧園董事會主席郭梓文在2020年度業績會上表示。
年報顯示，2020年，中國奧園實現物業合同銷售為1330.1億元，同比增長13%，完成全年目標，穩居行業30強，對應的合同銷售面積約1288.2萬平方米。截至2020年底，中國奧園已售未結的銷售額是1960億元，將自2021年起逐步確認。
與此同時，2020年，奧園合約銷售的回款率是85%，全口徑的銷售回款是1130億元，首次突破千億。
在此基礎之上，奧園將2021年銷售額目標設為1500億元，同比增長12.77%。
中國奧園執行董事、高級副總裁陳嘉揚透露，奧園2021年的可售資源充足，約2200億元，供貨節奏比較均衡，前三個季度的供貨接近全年的80%，足以完成全年目標。
營收利潤雙增長
年報顯示，2020年奧園營業收入677.9億元，同比增長34%；淨利潤為70.5億元，同比增長35%；淨利潤率為10.4%；歸屬股東淨利潤59.1億元，同比增41%。
具體來看，奧園營收主要來源於物業發展收益、其他收益以及物業投資收益，分別佔比95%、4.6%和0.4%。其中，物業發展銷售收入約為644.17億元，較2019年的480.91億元增加約163.26億元。
中國奧園執行董事、聯席總裁陳志斌表示，奧園2018年至2020年的營收復合增長率約48%，隨着以後城市更新項目轉換和一二線城市項目佔比的提升，預計2021年和2022營收會有更快的增長。
觀察者網瞭解到，2019年，中國奧園共新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約3199元/平方米。2020年奧園新增和開發建築面積2015萬平方米，新增貨值2426億元，樓面地價是3975元/平方米，較2019年略微增長。
對此，陳嘉揚表示，如果從城市來看，奧園2020年在一二線城市的資金投入約佔總量的73%，未來的利潤表現也會更加突出。
不過，和大部分房企一樣，在大環境下，奧園也無法避免毛利率下降的問題。年報顯示，2020年奧園毛利潤率為25.1%，雖然較去年有輕微的下降，卻依舊維持在25%以上的毛利潤率水平。
事實上，受前幾年高溢價拿地影響，2020年的利潤率下行已經成為行業趨勢。
陳志斌表示，毛利率下降是一個策略和調整的過程，因為奧園在逐漸提升於一二線城市的佔比。與此同時，奧園加大了三四線和五線城市的去化，價格有一定的讓利，短期內對毛利產生一定的影響。
不過，城市能級提高之後，奧園的毛利率水平也會提到比較高的位置。而且，隨着未來兩年內舊改項目的陸續佈局，企業毛利潤率、歸母淨利潤率還會繼續上升。
加註城市更新
“2021年的購地支出不超過當年合同銷售的25%，大約在300億左右，更多會通過三舊城市更新改造的轉化，補充土地儲備。”陳志斌説到。
事實上，得益於城市更新加速轉化，奧園正在進入利潤釋放期。年內，舊改項目轉化可售貨值382億元，佔年內新增貨值16%；實現城市更新一級開發收益5.6億元。
奧園管理層介紹，2020年集團在城市更新領域成功轉化10個城市更新項目，其中8個轉化為土地儲備，未來3年預計轉化可售貨值1600億元，預計平均毛利率35%至40%，淨利率15%至20%。
以珠海歷史最悠久、規模最大的舊村之一珠海翠微舊村為例。2019年10月，奧園正式成為珠海翠微舊村改造項目實施主體，項目總建築面積160多萬平方米，規劃可售面積是48萬平，可售貨值是175億元。2021年第一季度，珠海翠微村成功轉化貨值35億元。
此外，奧園還有多個超百億的大灣區城市更新項目將陸續轉為土地儲備，包括廣州番禺的大學城項目，以及位於廣州黃埔和荔灣、珠海拱北等地的項目均是位置好、規模大的
的特點，是奧園未來規模和利潤的保證。
總體來看，於2020年底，奧園擁有超60個不同階段的城市更新項目，預計可售資源約6730億元，其中大灣區可售資源約6552億元，佔比97%。
此外，2020年中國奧園發揮收併購傳統優勢，策略性補充土地儲備。按建築面積通過收併購拿地的貨值佔比約57%，招拍掛佔比約27%，城市更新及其他佔比約16%。
截至2020年12月31日，奧園的土地儲備總建築面積約5718萬平方米，總的貨值約6208億元，計入城市更新之後，總的貨值是12938億元，滿足未來4至5年的發展。從區域來看，華南區域的可售貨值是68%，以大灣區為主；從城市等級來看，一二線城市佔了82%。
“城市更新項目為奧園的高質量發展提供持續的增長動力，未來，奧園將繼續保持多元化購地渠道，進一步提升城市能級。”郭梓文説道。
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