控節奏、降成本，3000億之後世茂開始推進“大飛機戰略”
张志峰
（文/張志峯 編輯/馬媛媛）上一次房企對標學習同行，目標還是全行業的“老大哥”萬科，但自王石隱退之後，行業進入快速增長時代，各家除了偶有合作，基本上開始各玩各的。
隨着近年來行業進入存量房時代，調控、融資渠道逐漸收緊，房地產界合作之風大起。
在這樣的背景下，房企對標學習同行的風氣也再度興起，這次是世茂。
3月30日，世茂集團發佈2020年度成績單，或許可以從財報中一窺這家房企“被對標”的理由，不是情懷，也不是速度，而是“穩”。
銷售、營收、利潤全面增長
在銷售數據上，2020年世茂實現合約銷售額3003億元，同比增長15.5%，在克而瑞銷售排行榜中位列第8位，且增速領先於眾多頭部房企。
在盈利方面，世茂去年營業額1353.5億元，同比增長21.4%；毛利潤396.7億元，同比增長16.2%；核心利潤191.4億元，同比上升24.9%；股東應占核心利潤152.2億元（包含物業股權處置收益），同比大幅上升45.2%。
不僅營收、利潤等核心數據同步大漲，還完美避開了當前由於合作模式而普遍存在的增收不增利問題。年報顯示，去年世茂集團毛利率達29.3%，淨利率達14.4%，遠超行業平均水平。
業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇對企業經營業績總結稱：“2020年，是疫情衝擊下充滿挑戰的‘考驗之年’，世茂積極思變，穩財務、擴土儲、調結構，順利完成銷售目標，實現‘利潤之戰’的穩步告捷。”
因此，三千億之後，世茂不再刻意追求業績的絕對增幅數字，更強調權益後的利潤增長。
許世壇表示，基於目前行業不管投資端、融資端還是銷售端都受到一定調控的影響下，今年世茂集團銷售增幅10%以上。同時，得益於非開發銷售增速在70%以上，整體利潤增速會超過銷售增速。
他指出，10%以上的增幅設定是理性的，有別於前幾年過高的增速，這是“一個穩健、合理的位置”。
“拿高價地是不可能的”
在土儲方面，世茂也表現得遊刃有餘。
2020全年，世茂新增土地100個，土地總價約908億元，計容建築面積達到1535萬平方米，土地單價約5916元/平方米，貨值達2860億元，其中一二線城市貨值佔比達到60%。
值得一提的是，僅去年上半年，世茂新增土儲就達到1232萬平方米，佔全年新增土儲80%。換而言之，“三道紅線”出台後，世茂拿地節奏就大幅放緩，下半年任務重心放在了抓回款和去化，改善債務結構，並完成世茂服務赴港上市。
截至2020年末，世茂集團擁有434個項目，分佈於全國100個核心城市，累計土儲8175萬平方米，總土儲貨值達到1.38萬億，90%集中在一二線及強三四線城市，其中大灣區和長三角的貨值分別為3950億及3450億元。
據管理層透露，企業2021年可售資源約5550億元。也就是説，要完成年度3300億元銷售目標，世茂去化率只需要達到60%。
而在全國22城出台“雙集中”供地政策背景下，許世壇認為，今年一季度的土地市場依然競爭較為激烈，市場需要冷靜。對於未來的土地市場，世茂會積極參與拍地，但不是拍地王，“拿高價地是不可能的”，未來會繼續加大TOD項目拓展方式，而大灣區最主要拿地方式是城市更新。
他表示，期待地價迴歸理性，現在的熱門區域，有些土地的成交價產生的利潤是負的，甚至是-20%、-30%。許世壇預計，2020年的國內新建商品房17萬億元的銷售額是頂峯，未來5到10年，銷售總額仍會在15萬億元至17萬億元之間，但銷售面積會出現很大下降，降幅會至30%-40%。
“三道紅線”轉綠
今年的年報季，“三道紅線”成為所有房企都繞不開的話題。
難能可貴的是，在保持了高增長和高土儲的同時，世茂成功由“黃檔”轉“綠檔”，三項關鍵性指標均控制在安全線以內，尤其是淨負債率，已連續9年維持在60%以下，截至2020年末下降至50.3%，剔除預收賬款之外的資產負債率為68.1%，剔除預售監管資金之外的現金短債比為1.16倍。
世茂公司管理層直言，“三道紅線”指標已成為集團財務內部的重要管理指標。
“即使沒有國家調控政策，公司近年來也一直主動地控制負債規模。” 世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸表示，2021年集團仍然會通過幾方面進一步加強管控，包括提升集團的銷售去化力度，確保按揭回款，促進資金回籠，合理的鋪排投資計劃和預算，達成經營性的現金流為正。
數據顯示，報告期內世茂實現回款2252億元，同比上升15.5%，與銷售增速同步；現金及銀行存款684.7億元，同比上升14.8%。
得益於此，境內外各大機構對於世茂的評級也冠絕地產圈。國際評級機構中，除惠譽維持“BBB-穩定”投資級評級外，穆迪、標普分別上調世茂評級“Ba1正面”、“BB+正面”。
2021非房地產開發收入150億
有人説，每一家企業做大之後都有一個成為“航空母艦”的夢想。
誠然如此，許世壇在業績會上指出，2021年，世茂邁入第五年高質量增長，將進一步提升資金管控力，強化運營力，夯實產品品牌力，統籌推進“大飛機戰略”，實現城市賦能的全面升級和長期價值的穩健兑現。
據觀察者網瞭解，2020年上半年世茂由原來“世茂房地產控股有限公司”更名為“世茂集團控股有限公司”，同時正式啓動“大飛機戰略”，即以房地產開發為核心主體，以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為雙翼；以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展關鍵尾翼。
比起房地產開發“按部就班”的發展路徑，世茂在酒店、商業輕資產的動作也不小。
財報顯示，世茂集團2020年非房開業務收入為86.3億元，同比增長33%，佔2020年世茂總收入的6.8%，其中酒店實現收入16.4億元，商娛實現收入19.6億元，服務收入50.3億元。
酒店業務方面，截至2020年底世茂擁有27家（含籌建）國際品牌酒店，121家（含籌建及輸出管理）自主品牌酒店，當中已開業的自持酒店有24家，擁有客房數量逾7600間。
2021年，長沙世茂希爾頓酒店及長春蓮花山茂御酒店也將陸續開業，預計酒店業務收入將會持續穩步提升。而2022年及以後，世茂還將重點籌開的項目包括上海佘山御榕酒店和世茂港珠澳口岸城。
商娛佈局上，世茂目前已進駐30多個城市，擁有60多個（含籌建）商業及主題娛樂項目。年內，部分項目整體出租率高達95%。
2021年，世茂集團預計非房開業務的發展目標為收入超過150億，增幅約74%。管理層稱，非房開業務未來佔集團的比重會越來越大，希望非房收入的佔比在今年可以做到接近10%，未來還有可能佔總收入15%甚至20%，利潤可觀。
隨着成都世茂廣場、杭州世茂大廈、長沙世茂希爾頓酒店、世茂長春蓮花山茂御酒店等重點商業、酒店項目的接連入市，企業各個板塊“合則協同、分則能戰”。屆時，或許許世壇設想中的“大飛機”將飛得更高。
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