上坤地產：歸母淨利潤同比上漲62.2%，“三道紅線”指標持續向好

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“2021年我們也將持續以精準的投資佈局、高效的運營能力、優質的產品實力和敏捷的人才組織四大核心能力為牽引，來實現上坤高質量的增長，形成符合時代特徵的成長性房企發展路徑。”上坤地產執行董事、董事會主席兼行政總裁朱靜在2020年業績會上説道。

（由左及右分別為：陸石媛女士、朱靜女士及周青先生）

3月31日，上坤地產舉辦2020年線上業績發佈會。數據顯示，2020年上坤地產實現應占合約銷售約126.6億元，同比增長9.1%，其中長三角佔比達到78%；應占合約銷售面積77.8萬平方米，同比增長11.1%。上坤地產執行總裁周青表示，長三角未來是上坤地產的“超級區域”，未來將深度佈局長三角，為其長期穩步發展提供堅實的支撐。

盈利上漲財務自律

業績公告顯示，2020年，上坤地產營業收入達到81.91億元，同比增長8.7%；歸母淨利潤達到3.56億元，同比增長62.2%；淨利潤為8.9億，同比增長30.8%。

具體來看，上坤地產營業收入來源於物業銷售、物業租賃收入及項目管理服務。其中，98.1%的收入來自物業銷售，約1.9%收入來自物業租賃收入及項目管理服務。

不過，受前幾年高價拿地的影響，上坤地產毛利為17.9億元，毛利率為21.9%，同比減少18.9個百分點。

事實上，毛利率下滑已經成為行業的普遍現場，包括華潤、招商蛇口等“優等生”在內的房企都無法避免。

對此，上坤地產助理總裁陸石媛表示，上坤地產2020年毛利率為21.9%，處在行業平均水平。之所以出現下滑是因為在前期結轉收入當中有70%以上的收入都是來自於上海樾山項目，這個項目的特徵之一就是通過收併購的方式取得、原始成本比較低，從而造成其2018年、2019年整體毛利率水平高於行業平均水平。

“未來隨着我們結轉項目數量越來越多、結轉項目多樣性豐富，上坤地產整體的毛利率水平應該會維持在行業平均水平，約為20%-25%。”陸石媛説道。

值得一提的是，截至2020年底，上坤地產淨負債率為54.3%，較2019年末下降約64.5%；剔除預收款後的資產負債率為72.1%，較上年同期下降約11.2%；非受限現金（包含抵押存款）短債比為1.5。

按照“三道紅線”的標準來看，上坤地產2020年年度指標僅一項略超閾值。此外，截至2020年末，上坤地產現金及銀行結餘（包含受限制現金）約為53.3億元，同比增長53.1%。

朱靜表示，未來會以三條紅線為標準作為公司整體穩健發展的衡量指標之一，同時通過提升運營效率、產品力，來加速去化率、提高回款率，進一步降低融資槓桿，力爭所有的三條紅線都能達標。

聚焦深耕區域積極拓儲

上坤地產於2010年在上海成立，以長三角作為戰略重地。2016年，上坤地產走出長三角，佈局珠三角、中部城市等核心城市圈。2020年11月，上坤地產成功登陸香港資本市場。

在實現營收、利潤雙增長的同時，上坤地產一直在多渠道補倉土儲，特別是“超級大區”長三角。

數據顯示，2020年上坤地產新增24個項目，土地儲備面積達到306萬平方米，其中長三角土地儲備佔比高達64%。

截止到2021年3月30日，上坤地產累計的土地儲備面積達到716萬平方米，其中仍然是長三角經濟區為主，佔比57%；中部核心和珠三角也在加大布局，分別佔到34%和9%。

對此，朱靜表示，上坤地產會繼續堅持基於城市羣的區域深耕策略，以“3+X”為區域的投資佈局框架，在已經進入的三大經濟圈進行持續深耕，做透長三角、深入珠三角，佈局中部的核心經濟圈。

和城市佈局持續優化一樣，上坤地產的拿地渠道多元化。2020年新增土地儲備中，招拍掛佔比約40%，收併購佔比24%，產業合作佔比21%，政府平台合作佔比15%。

值得一提的是，2020年上坤地產新增項目的權益佔比增至71%，極具含金量。

“上坤在2020年之前一直秉承着合作共贏的開發理念來操盤項目，所以之前拿地項目權益佔比並不高。目前上坤已經完成了整個長三角以及三大經濟圈的佈局，我們會結合公司發展階段，逐漸提升權益佔比和整體權益。”朱靜補充道，未來也會和行業內的優秀企業保持合作，實現多方共贏。

談及上坤地產未來的運營策略，朱靜表示，房地產行業的高土地紅利、高融資槓桿紅利，以及高速度發展的階段已經過去，房地產企業將回歸到企業經營的本質，需要關注客户需求、產品品質、經營效率。

代替“高週轉”，上坤迎來“快週轉”。即在做好產、供、銷、存的彈性運營的管理基礎上，進一步優化成本管理體系和強化集中採購的優勢資源，打造協同高效的運營體系。

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