萬科毛利下滑，利潤增速受計提損失影響

（文/解紅娟  編輯/馬媛媛）是時候養肥“殺”掉了。

2020年3月，萬科對外宣佈成立食品事業部，佈局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲三大領域，敲鑼打鼓的正式邁入“豬圈”。

時至今日，萬科養豬事業發展“一週年”。據媒體報道稱，萬科即將完成對環山集團股份有限公司的全資收購，預計數月內就可完成收購工作，萬科的養豬佈局逐步完善。

與此同時，有機構表示，豬肉價格從2018年開始持續攀升，根據以往兩年左右的上升週期，現已迎來價格向下拐點。

換句話説，2020年入局養豬的萬科並沒有趕上這輪“穩穩地”收穫期。

一季度迴歸綠檔

房地產圈子裏的“好學生”不多了。

作為“好學生”之首的標杆房企萬科，截至2020年末，剔除預收賬款的資產負債率70.4%，淨負債率18.1%，現金短債比1.8倍，仍舊踩中一條“紅線”，歸為“黃檔”房企。

和萬科同為“好學生”之一的龍湖，已經連續五年穩居“三道紅線”綠檔。退一步説，同為房企銷售前十的世茂集團、華潤置地、招商蛇口、中海地產，和規模遠遠不如萬科的龍湖集團、中駿集團、金輝控股、弘陽地產、越秀地產等房企，都已經成功“轉綠”。

對此，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，萬科有信心在2021年一季度回到“綠檔”。

值得注意的是，和踩線的資產負債率相比，萬科的淨負債率僅18.1%，處在行業過低水平。根據“三條紅線”的相關指標來看，“綠檔”房企的淨負債與股本之比的上限為100%。

數據顯示，截至報告期末，萬科有息負債合計2585.3億元，佔總資產的比例為13.8%。其中，短期借款和一年內到期的有息負債合計829.1億元，佔比為32.1%；一年以上有息負債1756.2億元，佔比為67.9%。此外，萬科還持有貨幣資金1952.3億元。

談及過低的負債率是否會影響萬科的投資力度和節奏，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科並不追求過低的淨負債率，有時為了等待機會，如果資金方面沒有彈性，面對集中供應土地將面臨很大壓力，所以18%的淨負債率有可能是等待市場變化的機會。

一方面，資產負債率越低，説明企業的償債能力越強，對債權人來説是件好事；另一方面，資產負債率過低表示資本沒有充足有效地利用起來，從股東的角度來説，公司不具備高增長的潛力，過於穩定的發展不能給其帶來股價上的上漲。

2020年業績報告發布後，萬科A股、H股連跌兩天。截止3月31日收盤，萬科A股跌幅達4.37%，H股跌幅達5.29%；截至4月1日收盤，萬科A股跌幅再度擴大0.57% ，H股跌幅再度擴大4.27%。

經營利潤率與淨資產收益率****雙下滑

年報顯示，2020年，萬科實現營收4191.1億元，同比增長13.9%；淨利潤593.0億元，同比增長7.6%；歸母淨利潤415.2億元，同比增長6.8%；每股基本盈利 3.62元，同比增長 4.5%。

但與持續增長的總收入相比，萬科經營利潤率與與淨利潤率都在下滑，經營利潤率22.75%，同比下降4.55%；淨資產收益率18.5%，同比下降2.2%。

值得注意的是，2020年，萬科毛利1226億元，同比減少8.02%；整體毛利率29.25%，同比減少7個百分點；房地產及相關業務的毛利率為22.6%，較2019年下降4.6個百分點。

事實上，萬科房地產業務毛利率自2018年起一直在持續下滑，2018年至2020年，毛利率分別為29.7%、27.2%、22.6%。

對此，祝九勝表示，萬科內部已對短期內地產行業利潤率仍有下降趨勢這一觀點形成共識，認為行業回報率不等於一個企業的回報率，精益運營的企業回報率依然會高於行業均值。

除了行業因素外，萬科在拿地上確實觸碰到了雷區。數據顯示，2020年末，公司各項減值準備合計人民幣83.6億元，其中信用損失準備和預付款項壞賬準備餘額人民幣25.5億元，較上年末增加人民幣2.2億元；存貨跌價準備餘額人民幣41.8億元，較上年末增加人民幣11.9億元；投資性房地產減值準備餘額人民幣16.26億元。

在存在風險的項目計提存貨跌價準備中，環京項目是其重災區。三個環京項目的存貨跌價準備19.81億元，分別是廊坊朗潤園的7億元、廊坊啓航之光4億元、涿州新辰之光的8.8億元。

捂盤惜售致利潤大跌

提及計提跌價項目，自然不能不提萬科在上海的標杆項目中興路壹號。

2016年，中興路壹號地塊以110.1億、10萬/平方米的樓板價、14.3萬/平方米的可售面積樓板價、139%的溢價率成功拍出，創下當時國內土地成交史上最貴地王記錄。原本與之毫無關聯的萬科，同年12月竟主動花費53.95億元往坑裏跳，直接買下該地塊49%權益，併成為操盤方。

為此，上海萬科方面一度放出豪言，要把中興路壹號賣到18萬元/平，卻始終被一紙“限價令”擋在門外。直到4年後，萬科終於等不下去了，2020年中興路壹號備案均價12.98萬/平，縮水近5萬元/平。

如此大的差價，讓上海萬科一度成為媒體報道的焦點，關於中興路壹號是否是虧本賺吆喝的討論甚囂塵上。不過，就在該項目的另一個持股方——融信發佈公告表示對中興路壹號計提跌價準備之前，上海萬科還在堅稱“項目盈利、不存在投資失誤”。

值得一提的是，在入股中興路項目之前，萬科曾用同樣的方式入股收購上置集團旗下項目——綠洲雅賓利，也就是現在的萬科翡翠雅賓利。公告顯示，萬科以5.48億元的代價，獲得上置綠洲雅賓利花園60%的股權，並獲得項目的操盤權。

2016年6月，萬科收購萬科翡翠雅賓利的時候，項目對外報價為4萬元/平方米。而隨着中興路壹號這個地王項目的成功出讓，萬科翡翠雅賓利對外報價逐月上漲，從7月份的7.5萬元/平方米漲到10月份的10萬元/平方米。

公開數據顯示，2019年萬科翡翠雅賓利三期入市均價高達11.9萬元/平。

換句話説，上海萬科雖然折戟於標杆項目中興路壹號，但也正是得益於“地王”項目給予周邊項目的溢價空間，萬科翡翠雅賓利給上海萬科帶來的利潤十分可觀。

業內人士向觀察者網表示，萬科中興路壹號從操盤到現在已經有5年了，項目首開之前也已經捂了約4年。上海萬科原本請到羅傑斯打造豪宅，結果過於前衞的户型設計使得開盤遇冷，直到現在一期仍未全部售完，中興路壹號的團隊也經歷了大換血。現在中興路準備賣二期，不知道是否會重蹈覆轍。

有意思的是，在萬科2020年業績會上，鬱亮表示，“我們在2007年就提出了‘不囤地、不捂盤、不拿地王’的策略，從不追求過高的土地儲備。企業不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加槓桿賺金融槓桿的錢。”

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