背靠“大樹”外拓不足，中南服務IPO“受檢”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）房企分拆物業公司上市的步伐正在加快。日前，中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）向港交所遞交了招股書。

截至2020年12月31日，中南服務合計擁有173個在管項目，在管總建築面積為3690萬平方米，覆蓋中國15個省、市、自治區的53個城市。根據克而瑞數據，2019年，以在管面積計，中南服務擁有中國整體物業管理市場約0.1%的市場份額。

從股權結構來看，中南服務的控股股東為中南創始人陳錦石之女陳昱含及其家族信託，合計持有87.2%的股份。報告期內，中南服務超過90%的收入來自中南集團開發的物業。

值得一提的是，2020年下半年房企拆分物管企業上市扎堆，但一方面由於融資額度不斷走高，引發投資者對行業估值過高的擔憂；另一方面則是物業企業估值定位和實際情況出現偏差，新股發行都希望有一個高估值，從而導致頻頻破發。

超九成收入來自關聯方

據悉，中南服務主要透過三條業務線提供多元化服務，即物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務。公司在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業。其中非住宅物業主要包括購物中心、工業園區、辦公大樓、遊樂園及公共物業。

從總收入來看，2018~2020年，中南服務分別實現營業收入5.51億元、6.82億元及8.63億元；毛利9050.7萬元、1.27億元及1.98億元；淨利潤1794.6萬元、2705.4萬元及6674.6萬元。2018~2020年，中南服務總資產回報率分別為2.7%、4.4%及9.9%，呈逐漸上升趨勢。公司權益回報率分別為44.6%、43.1%及60.9%。

值得一提的是，中南服務大部分物業管理收入來自中南集團開發的物業。2018~2020年，來自後者的收入分別佔中南服務收入的98.9%、97.9%及92.7%。中南服務方面坦陳，“我們在管建築面積增長與中南集團同期完成並交付的建築面積大致一致。”

不容忽視的是，外拓能力是影響企業估值的一個重要因素。克而瑞分析指出，物管企業之所以出現估值分化也與物業板塊固有的特點有關。一方面，不少企業過於依賴地產母公司，缺乏核心競爭力，同質化程度較高。另一方面，尤其是對於一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司輸出有限。因此第三方拓展能力仍舊是重要的衡量因素。

另據克而瑞數據顯示，2019年，中南服務的物業管理服務毛利增長率為61.1%，在香港上市的物業服務企業中位列第七名，排在融創服務、恒大物業、合景悠活、時代鄰里、永升生活服務和弘陽服務之後。

其中，融創服務的毛利增長率為179.1%，恒大物業的毛利增長率也超過160%。排在第六位的弘陽服務的毛利同比增長率為68.2%，較中南服務高出7個百分點。

二代接棒“練兵”

伴隨着中南服務招股書的提交，地產二代陳昱含也作為中南服務執行董事、董事會主席正式走到台前。

   據悉，中南服務的歷史要追溯到2005年。彼時，陳昱含的父親陳錦石控制的中南房地產業有限公司（現稱“中南城市建設”）及南通中南新世界中心開發有限公司在中國成立中南物業服務，並開始向中南集團開發的物業提供物業管理服務。

現年35歲的陳昱含，於2008年8月獲得澳大利亞悉尼科技大學工商管理學士學位。2015年1月獲得復旦大學行政工商管理碩士學位。

2008年大學畢業後，陳昱含就加入由其父親陳錦石控制的中南建設，並曾擔任董事長秘書、董事長辦公室主任及董事長助理等多個職位。現為中南建設董事、副總經理及戰略委員會成員，同時也擔任中南控股董事會主席。

2016年7月，陳昱含加入中南服務，並自此參與集團的管理及業務營運。2019年11月，作為陳錦石家族繼承計劃的一部分，陳昱含收購中南服務全部權益。2021年1月，陳昱含成為中南物業服務的登記股東。2021年3月15日被調任為執行董事，並獲委任為董事會主席。主要負責集團的整體管理及策略規劃。

同時值得一提的是，克而瑞研究指出，“三道紅線”下，分拆物業也成為房企改善財務的辦法之一，通過股權融資的方式，有助於降低企業的負債水平，因此不少房企將物業管理分拆視為一種去槓桿、加權益的手段。

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