“狙擊”學區房

（文/張玉 編輯/馬媛媛）孩子是一個家庭的希望。長久以來，為了讓孩子能過夠取得更好的成績，家長們往往不惜一切代價讓孩子就讀好學校。“學區房”作為一門公開的生意讓人歡喜讓人憂。

“一房難求”的背後，暴露出來的是扭曲的置業觀和教育觀。這在某種程度上擾亂了正常的房地產市場秩序。

4月6日，合肥市發佈房地產新政八條，其中就包括打擊學區房炒作的政策，進一步體現了大城市房地產政策趨嚴的導向。而在此之前的3月中旬，上海市教委“名額分配綜合評價錄取”的制度無疑給瘋狂的學區房市場“澆了一盆冷水”。

多城“祭出”調控大招

4月6日，合肥市發佈房地產新政八條，進一步體現了大城市房地產政策趨嚴的導向。新政從穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度等多個層面嚴厲打擊各種房地產市場亂象，維護正常的房地產市場秩序。

其中，最受關注的莫過於關於學區房的調控政策。政策明確，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。

58安居客房產研究院分院院長張波向觀察者網表示，這一政策本身會明顯降低學區房的炒作空間，對於打擊學區房投資具有非常直接的效果。6年一個小學學位，這一要求處於一個較嚴的水平，在推進教育資源均衡化的大背景下，可以有效對當下學區房市場“澆澆冷水”。

事實上，近段時間以來，多個城市都紛紛出台學區房調控政策。

4月1日，根據深圳市場監管官方消息，深圳市市場監督管理局、市住房和建設局和市教育局聯合印發開展“學生位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。此次聯合整治行動將通過採取更加嚴格的標準、更加嚴厲的處罰、更加有效的措施，發揮部門聯動優勢，嚴厲打擊“學位房”等虛假違法廣告。

今年3月17日，上海市教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。其中頗受關注的是“名額分配綜合評價錄取”制度。《實施辦法》規定，自2021年起，上海市委屬試驗示範性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校，而區屬重點高中的分配名額為招生總計劃的50%~65%。

易居研究院分析指出，該政策實際上就是將市實驗性示範性高中招生總計劃進行了優化，通過名額分配方式，使得相關區和初中獲得更多的報考和入學機會。

類似政策在全國其他城市也有創新和試點。比如，《浙江省教育事業發展“十四五”規劃（徵求意見稿）》已經發布，浙江省教育廳正在徵求意見建議。該徵求意見稿中提到，優質高中70%以上的招生名額要按學生比例分配到初中，逐步實現中考全省統一命題。此類政策和上海的政策類似，體現了當前教育制度改革的導向。

學區房炒作能否根治？

學區房政策頻出的背後，不可迴避的是，這兩年大城市住房問題中，一個很尖鋭的問題就是學區房較熱。上海易居房地產研究院研究指出，近年來，無論是一手房還是二手房，都出現了學區房搶房的現象。從實際過程來看，熱門小學和初中都出現了“一校難求”現象，暴露出扭曲的置業觀和教育觀。很多家長希望子女就讀一些好小學和好初中，目的是為了後續考更優質的高中和大學。但在此類心態下，熱門小學和初中的門檻非常高，這也使得家長的教育壓力非常大。另一方面，部分小學和初中又出現了招生困難現象（比如部分區域動拆遷後，周邊入學的子女數量在減少）。此類現象導致了兩個問題，即教育資源不均衡、生源不均衡。

根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。

有媒體報道，北京一處學區房在“房主在路上堵車”的時間裏，價格漲了20萬元，從580萬元漲到600萬元；上海一處37平方米的學區房標價748萬元，單價超20萬元，直逼2公里外的頂級豪宅湯臣一品。

儘管給當下的學區房市場“澆了一盆冷水”，類似調控政策真的能從根本上杜絕當下的房地產炒作現象？

張波指出，這一政策依然只是體現在打擊炒房層面，對於教育資源的均衡化，未來還需要類似多校劃片，降低本區域招生比例等多種方式來實現。

中原地產首席分析師張大偉表示，學區房的問題核心是教育資源不富裕，導致房價上漲過程中，學區房成為龍頭，這些學區房調控政策，只是稀釋學區房資源的價值，但很難影響根本。

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