“狙擊”學區房
张玉
(文/張玉 編輯/馬媛媛)孩子是一個家庭的希望。長久以來,為了讓孩子能過夠取得更好的成績,家長們往往不惜一切代價讓孩子就讀好學校。“學區房”作為一門公開的生意讓人歡喜讓人憂。
“一房難求”的背後,暴露出來的是扭曲的置業觀和教育觀。這在某種程度上擾亂了正常的房地產市場秩序。
4月6日,合肥市發佈房地產新政八條,其中就包括打擊學區房炒作的政策,進一步體現了大城市房地產政策趨嚴的導向。而在此之前的3月中旬,上海市教委“名額分配綜合評價錄取”的制度無疑給瘋狂的學區房市場“澆了一盆冷水”。
多城“祭出”調控大招
4月6日,合肥市發佈房地產新政八條,進一步體現了大城市房地產政策趨嚴的導向。新政從穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度等多個層面嚴厲打擊各種房地產市場亂象,維護正常的房地產市場秩序。
其中,最受關注的莫過於關於學區房的調控政策。政策明確,在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上,實行同一套住房,6年內只能享有學區內小學1個學位,3年內只能享有學區內初中1個學位。
58安居客房產研究院分院院長張波向觀察者網表示,這一政策本身會明顯降低學區房的炒作空間,對於打擊學區房投資具有非常直接的效果。6年一個小學學位,這一要求處於一個較嚴的水平,在推進教育資源均衡化的大背景下,可以有效對當下學區房市場“澆澆冷水”。
事實上,近段時間以來,多個城市都紛紛出台學區房調控政策。
4月1日,根據深圳市場監管官方消息,深圳市市場監督管理局、市住房和建設局和市教育局聯合印發開展“學生位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。此次聯合整治行動將通過採取更加嚴格的標準、更加嚴厲的處罰、更加有效的措施,發揮部門聯動優勢,嚴厲打擊“學位房”等虛假違法廣告。
今年3月17日,上海市教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。其中頗受關注的是“名額分配綜合評價錄取”制度。《實施辦法》規定,自2021年起,上海市委屬試驗示範性高中,將拿出招生總計劃的65%,通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校,而區屬重點高中的分配名額為招生總計劃的50%~65%。
易居研究院分析指出,該政策實際上就是將市實驗性示範性高中招生總計劃進行了優化,通過名額分配方式,使得相關區和初中獲得更多的報考和入學機會。
類似政策在全國其他城市也有創新和試點。比如,《浙江省教育事業發展“十四五”規劃(徵求意見稿)》已經發布,浙江省教育廳正在徵求意見建議。該徵求意見稿中提到,優質高中70%以上的招生名額要按學生比例分配到初中,逐步實現中考全省統一命題。此類政策和上海的政策類似,體現了當前教育制度改革的導向。
學區房炒作能否根治?
學區房政策頻出的背後,不可迴避的是,這兩年大城市住房問題中,一個很尖鋭的問題就是學區房較熱。上海易居房地產研究院研究指出,近年來,無論是一手房還是二手房,都出現了學區房搶房的現象。從實際過程來看,熱門小學和初中都出現了“一校難求”現象,暴露出扭曲的置業觀和教育觀。很多家長希望子女就讀一些好小學和好初中,目的是為了後續考更優質的高中和大學。但在此類心態下,熱門小學和初中的門檻非常高,這也使得家長的教育壓力非常大。另一方面,部分小學和初中又出現了招生困難現象(比如部分區域動拆遷後,周邊入學的子女數量在減少)。此類現象導致了兩個問題,即教育資源不均衡、生源不均衡。
根據克而瑞數據庫監測的數據,2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米,同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例,其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米,同比漲幅為17.7%。
有媒體報道,北京一處學區房在“房主在路上堵車”的時間裏,價格漲了20萬元,從580萬元漲到600萬元;上海一處37平方米的學區房標價748萬元,單價超20萬元,直逼2公里外的頂級豪宅湯臣一品。
儘管給當下的學區房市場“澆了一盆冷水”,類似調控政策真的能從根本上杜絕當下的房地產炒作現象?
張波指出,這一政策依然只是體現在打擊炒房層面,對於教育資源的均衡化,未來還需要類似多校劃片,降低本區域招生比例等多種方式來實現。
中原地產首席分析師張大偉表示,學區房的問題核心是教育資源不富裕,導致房價上漲過程中,學區房成為龍頭,這些學區房調控政策,只是稀釋學區房資源的價值,但很難影響根本。
本文系觀察者網獨家稿件,未經授權,不得轉載。