重拳之下，上海學區房“帝國”加速崩塌

（文/張玉 編輯/馬媛媛）4月初，經過再三權衡之後，李燃最終以658萬元的價格買下了位於上海市浦東新區金橋板塊的金楊新村四街坊項目，面積為80多個平方米。

李燃入手的這套小區對口的是浦東模範中學，而在她一開始心儀的上海市建平中學附近，同樣的價位只能買一套50多平方米的房子。

最終促使李燃改變決定的是前段時間上海中考新政的發佈。3月17日，上海市教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。《改革辦法》規定，自2021年起，上海市委屬試驗示範性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校，而區屬重點高中的分配名額為招生總計劃的50%~65%。 這意味着，普通中學的孩子將獲得更多的報考和入學機會。

“誰都不知道未來政策會發生怎樣的變化。但我相信，教育一定會越來越公平的。”李燃説。

半年漲了300萬

李燃是上海的一名教育工作者，目前還沒有孩子，她笑稱，自己需要用到初中學區房也是至少15年以後的事情。但在購房時，她還是把學區這一因素規劃了進去。閒暇之餘，李燃也會採訪自己的學生，比較學生住房附近的學校教育配套情況。她坦言，自己一開始是抱着一定要買最好學區房的打算的。

李燃一開始看重的是一套50多平方米的房子，價格600多萬，對口的是上海市進才中學北校。新政發佈以後，李燃改變了自己的想法，“政策出來以後再去看之前的房子，覺得很崩潰，最後想想還是算了。”

權衡之下，李燃購入了現在的這套80多平方米的房子，對口的是浦東模範中學。

“不確定未來幾年甚至十幾年後房地產行業的走向，所以我想，那就不要買特別好的。我最終決定買了一個二三梯隊的學區房。”李燃説，這樣也可以讓自己住的舒服一點。

儘管如此，快速上漲的價格也讓李燃感受到了壓力。她向觀察者網表示，去年8、9月份的時候自己現在入手的這套房子550萬就可以買到，跟她現在花費的658萬相比，在大半年的時間裏價格漲了100萬。

李燃所遭遇的並不是個例。以上海市靜安板塊的海防村為例，貝殼找房數據顯示，該小區均價在2020年12月之前一直穩定在15萬元/平方米左右，此後，小區均價出現快速抬升，至2020年3月，小區均價已經上升至21.29萬元/平方米，每平方米漲價高達6萬元。從該小區歷史記錄來看，去年7月份該小區50平方米左右的房子在700萬元左右，而目前建築面積在50平方米左右的房子標價已經上漲到了1000萬元。

同策研究院高級分析師李霄霄表示：“和現在政府要求開發商賣的新房限價不同，二手房售價由散户房東決定，調價更靈活，在供不應求時價格更容易上漲。而二手房價格上漲反過來會抬高市場對新房的預期，增加新房市場調控的壓力。”

快速升温之後價格回落

轉折發生在3月中旬。上海市新中考改革辦法的出爐給此前瘋漲的上海學區房“澆了一盆冷水。”這在房價上也有很明顯的體現。

以閔行春申板塊的高興花園為例，貝殼找房數據顯示，該小區價格從3月15日開始出現明顯回落，由8.5萬元/平方米降至4月8日的7.9萬元/平方米。由此計算，平均每平方米價格下降了6000元。

李燃告訴觀察者網，自己之前看的建平中學附近的房子降幅大概在二三十萬元，“我之前看的對口上海市進才中學北校的640多萬元，後來又降到了620多萬元。政策出了之後，他們確實是有一些降價的”。

中介讓李燃再等等，因為這個房源也可能還會有一定的降價空間，“但因為我是剛需，還是買了”。

一家上海市大型房產交易機構運營總監向觀察者網表示，政策發佈之後，不少學區房降價非常明顯，之前屬性非常強的學區房現在均有所回落，“比如之前的屬性就是學區，沒有其他屬性的房子。”

其表示，一些總價高的房子本身就有很大的降價空間，“去年整個市場漲了30%，學區房可能漲了45%，甚至有些地方超過了50%，學區房的漲幅超過了其他房子。現在其他房子可能還沒有太明顯的下滑，但是學區房就會有所下滑。但這個下滑就屬於回落到跟普通房子一樣的漲幅”。

李霄霄表示，在不同屬性的二手房裏面，學區房背後隱藏的實際上是對口好的學校、地段更好、周邊配套也比較成熟，具有這些屬性的二手房自然也更受追捧，價格漲的更快更高。也正是由於這樣的市場情況，一些城市目前針對學區房出台限制學位的政策。但這項政策也會導致對口同一學校的學區房之間出現進一步細分，有空學位的學區房價值更高，業主有底氣，價格堅挺，而短期沒學位的學區房業主不想低價賣。

多策聯動“疏”解

儘管調控政策的實施對學區房市場降温明顯，在多位業內人士看來，這並不足以從根本上解決當前的現狀。

另一方面，上海學區房市場政策正在發生一些微妙的變化。上述運營總監向觀察者網表示，目前市區比較搶手的學校都在對自己的招生簡章做一些調整。

日前，上海華東師範大學第二附屬中學前灘學校（九年一貫制公辦學校，下文簡稱“華二前灘”）剛剛發佈2021年招生新政，與往年不同的是，想進第一檔排序，要給兒童在房產證上加名字。

上述運營總監告訴觀察者網，買房的時候給孩子加名字沒問題，後續如果要變更產證需要銀行的同意。但是因為現在銀行被查的很緊，一般很難同意。對交易產生推動作用的措施可能會受到監管。

李燃坦言，好的學校還是稀缺的，如果資金充足還是會買好的學校。“事實上，好學生還是好學生，好學校還是有一定的保障的。如果我的孩子立刻要去上初中，我還是會去買好的學區的。但是對於目前沒什麼訴求的人，很難説十年以後學校會發生什麼變化。我只能買一個相對來説還不錯的。萬一以後發展起來，我自己也算是一個獲利者。”

多位業內人士預言，今年政策肯定還會有很大的變化。

李霄霄直言，上海、杭州、合肥在內的一些重點城市在近期密集出台針對二手房的調控政策，比如二手房交易時增值税二改五，學位等等。總結起來看，就是城市發展到一定階段，新房二手房市場之間的聯動關係增強，在市場較熱時，需要對新房二手房同時進行調控才能達到穩定市場的目的。但對二手房市場進行調控是新形勢下的新問題，參考領先城市的政策經驗出台相應政策更為穩妥。

上述運營總監表示，目前上海也在逐步加大相關學區資源的投入，“每個區都在加，像徐匯加了兩三個學校，閔行也加了一個郊大附屬學校。”隨着學區資源的加大投入，類似學區房的需求也會慢慢改變。

（注：文中李燃為化名）

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