安居客二戰資本市場，姚勁波押注新房服務

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）去年9月，58同城這家“神奇的網站”在轉型陣痛中宣佈從美股私有化退市。

半年之後，姚勁波宣佈將安居客從58同城旗下分拆，再度轉戰港股IPO。

這被業內不少人視作在追趕“老對手”貝殼的腳步，畢竟去年8月貝殼登錄紐交所之後，股價一路狂飆，市值迅速突破5000億元，成為中國房地產相關領域第一大上市公司，着實羨煞了整個行業。

95%來自“流量生意”

4月8日，58同城旗下房產信息及交易服務開放平台安居客在港交所遞表，美銀證券、中金公司及瑞信為聯席保薦人。有媒體報道稱，安居客本次IPO將募資至少10億美元。

根據艾瑞諮詢相關報告，安居客是國內最大的在線房產營銷平台，正向房地產信息和交易服務開放平台轉變。

公開資料顯示，安居客成立於2007年，創始人為梁偉平。憑藉互聯網化的浪潮，安居客迅速破圈，2009年營收已達數千萬元，擠進國內房產中介網站的“第一陣營”，2014年時估值最高達到15億美元，意圖順勢登陸資本市場。

但創業後一直順風順水的安居客很快遭遇到最大的挫折。2014年，距離上市只差臨門一腳時，安居客宣佈上調端口流量費用，受到了線下中介的強烈反彈，被多家中介聯合抵制。提價不了了之，安居客也因此估值斷崖式下滑。最終以2.67億美元賣給了當時信息分類領域的老大58同城。

時隔七年，安居客再闖資本市場。

艾瑞諮詢報告稱，安居客2020年第四季度平均移動月活躍用户量為6700萬，是中國最大的在線房產平台，超過第二三名的總和。截至2020年底，平台活躍經紀人數量為72.6萬人，二三名分別為49.3萬人、21萬人。

憑藉巨大的線上優勢，安居客一度撐起了58同城的“半邊天”。

招股書顯示，安居客2019年營收規模75.8億元，在母公司58同城155.8億元的營收中佔比達48.7%。不能忽視的是，分拆出來的安居客，還整合了58同城房產、愛房和巧房等業務。

需要指出的是，安居客本身是個流量平台，即只管收流量費不管成交，由網站向用户免費提供中介方發佈的房源，再按照約定收取中介方的費用。這一模式曾在互聯網1.0時代風靡一時。

從收入來源來看，安居客主營業務隨號稱三大板塊，但在線營銷服務始終佔據絕對優勢，也就是“流量生意”，即就二手房為房產經紀品牌及經紀人提供營銷服務，以及就新房為房地產開發商提供廣告及促銷服務。過去三年，這部分業務的營收分別為61.5億元、73億元、78億元，在總營收中佔比持續高於95%。

過去三年，安居客規模持續擴張。2018年-2020年，企業營收分別為62.2億元、75.8億元及80.5億元，毛利潤分別為57.5億元、67.6億元、72.9億元，毛利率均高達90%。

然而在營銷費用上，企業近年來卻逐漸不堪重負，至2020年已高達36億元，佔到全部營收的44.7%，這在絕大多數行業都是難以想象的。導致2020年企業在營收上漲的前提下淨利潤僅19.5億元，同比下滑15.2%。

眾大佬加盟，押寶新房服務

此外，有分析人士認為，安居客加速IPO進程不僅僅是“眼紅”貝殼資本市場表現，更多地原因是為快速拜託債務壓力，繼續完成規模擴張。

公告披露，為了給去年58同城私有化提供資金，企業曾與四家銀行簽訂融資協議，後者向58同城提供16.5億美元的初期融資和金額相當於8億美元的現金過渡期融資。其中，分別有12.38億美元、21.95億元人民幣的債務及相關的利息落在安居客身上。

截止2020年底，安居客長期有息借款高達105.24億元。其中，替58同城揹負的貸款為101.57億元，關聯方借款3.67億元。

不過，即便拋開IPO融資不談，安居客的股東陣容也足夠震懾一方。

招股書顯示，IPO之前的安居客由姚勁波直接持股13.5%，58同城持股45.3%。

緊隨其後，互聯網巨頭騰訊持有其14.1%股權，著名的投資機構華平投資和歐翎投資分別持有7.9%及3.9%的股權。

據瞭解，歐翎投資同樣為58同城投資人，除此之外，其還投資過叮咚買菜、龍騰出行等多家公司，投資數額上億美元。而華平投資則是投資了猿輔導、元気森林、京東產發等知名公司。

值得注意的是，遞交招股書前，安居客剛剛完成了一筆2.5億美元融資，投資方包括碧桂園、雅居樂、恆基、新世界發展、新鴻基、中建地產、時代地產、華懋地產等多家上市房企。

眾多房地產大佬加盟之際，安居客似乎也發覺出自己的“流量生意”並非長遠之計，悄然把新增長空間押在了交易服務板塊，也就是從開發商處賺取新盤銷售佣金。

2020年底，安居客全盤收購愛房，將其財務業績納入報表。安居客曾表示，“愛房業務的前景是公司未來增長的重要驅動力。”

據披露，愛房目前業務擴展至中國33座城市，2020年交易總量達653億元，較2019年增長282%。

2020年底，安居客還收購了應用服務提供商巧房，同樣將其並表列作其他收入。資料顯示，截至2020年12月31日巧房累計擁有超過34.4萬名用户。其收入主要來自包括使用軟件及技術平台以及提供與此相關的技術服務的許可費。

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