賣子風波後紅星美凱龍股價大跳水，市值“蒸發”掉一個紅星地產

（文/解紅娟  編輯/馬媛媛）上月末“紅星美凱龍200億出售紅星地產”消息爆出之後，紅星美凱龍迅速發出了與遠洋地產合作的通稿。一時之間，大家對紅星美凱龍為什麼出售地產業務眾説紛紜。但風波過後，“現金流斷裂”“業績承壓”依然成為了輿論焦點。

4月9日，紅星美凱龍每股報4.50港元，相比今年1月高點5.88港元下跌23%，市值從229.61港元縮水至176.72億元，相當於縮水超40億元人民幣。

與此同時，A股股價也一路下滑，4月9日股價報9.04元，較今年最高點的10.17元下跌11.11%，總市值縮水超44億元。

換句話説，距離1月高點，紅星美凱龍A+H股市值蒸發約80億元。實控人車建新家族持有紅星美凱龍大約70.39%的股份，身價縮水超60億元。

值得注意的是，這個數字，足夠車建新再創一個紅星地產。

市值縮水71.39%

官網資料顯示，紅星地產全稱上海紅星美凱龍房地產集團有限公司，成立於2009年。主營業務範圍涵蓋商業運營管理、不動產開發、是綜合性地產開發特色房企。

2020年，紅星地產銷售額超660億元，同比上漲2.15%，位列中國房地產百強企業36位。截至2020年底，紅星地產在全國57座城市佈局約120個項目。商場愛琴海業態覆蓋購物中心、影城、精品百貨等，商業項目管理面積超過1900萬平方米，在營商業面積400多萬平方米。

在業內就“併購”一事討論的熱火朝天之際，劇情反轉的讓人猝不及防。3月29日，遠洋資本官微發佈資訊，稱其與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業發展有限公司及其下屬的紅星地產板塊（不含紅星置業板塊）展開戰略合作。本次遠洋資本戰略入股紅星企發獲得18%股權，股權轉讓對價為10.3億元。

據此計算，紅星地產的總市值約為57.2億元，相較於傳聞中的200億縮水近71.39%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，負債、融資情況對房企估值的影響比較大，如果整體負債率過高，在當下“三條紅線”加“兩條槓桿”的融資收緊背景下，勢必對本身估值形成很大的影響。

中原地產首席分析師張大偉，首先，中小房企在過去幾年盲目加槓桿，在當下去槓桿的大環境，這些企業的負債率拖累了估值。其次，市場分化有利龍頭和國企央企，中小企業負債高、壓力大是趨勢，而且會越來越大。

“商業+地產”模式成拖累？

“商業+地產”的運營模式，讓紅星地產成為“底價成交地塊”的常客。

2020年下半年，紅星地產首進揚州、貴陽、瀘州等城市，成交項目大多是底價成交。即使是上海浦東新區的熱門板塊臨港，也因其商住地屬性，被紅星美凱龍以底價15.48億元競得。

據中指研究院2020年全國拿地排行榜顯示，紅星地產斥資168億元拿地，排名第57位；拿地面積553萬平方米，排名第32位。截至2020年底，紅星地產已經在全國57座城市佈局120多個項目。

成也蕭何，敗也蕭何。紅星美凱龍控股債券發行説明曾對企業面臨的風險這樣描述：公司商業地產在建項目規模較大，部分位於三四線城市項目存在一定的去化壓力；公司家居商場與地產開發業務在建、擬建項目尚需投資規模較大。

截至2020年9月末，愛琴海已開業22家愛琴海商場，另有80家商場計劃開業。什麼時候建？怎麼建？這些都成為懸在紅星地產頭上的達摩克利斯之劍。

而一直為其輸血的紅星美凱龍控股集團被爆出資金鍊問題，成為其“賣身”遠洋資本的最後一根“稻草”。公開資料顯示，截至2020年9月末，紅星美凱龍債務總額達1860.8億元，超過四成的資產已被抵押；賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內到期的非流動負債高達124.98億元。

有投行人士向觀察者網表示，紅星美凱龍負債有一部分來自於旗下紅星地產。自從2019年銀行等金融機構開始加強對涉房貸款的監管之後，融資市場出現了一個衍生現象：有金融機構為了規避掉對涉房貸款的監管，會通過集團的其他業務子公司進行融資。

業內人士表示，這個現象很正常，集團通過商業+地產的模式進行勾地，自然也可以通過其他子公司輸血地產業務。

不過，同行最瞭解同行，遠洋資本明白紅星地產現在缺的可不止是錢。

“依靠自身的豐富管理運營經驗，助力紅星地產發揮品牌優勢，加速盤活存量資產，提升資產運營水平及自身融資能力”，是遠洋資本對這場併購行為做出詮釋。

而遠洋資本最擅長的就是“給與被投企業一定的資源幫助，例如，金融資源、融資資源或者説外部專家資源，”遠洋資本常務副總經理、不動產投資中心總經理周嶽曾對媒體表示，公司已退出項目的實際收益水平都超過30%。

張波認為，這次轉讓是個雙贏模式，紅星可以緩解資金壓力，有利於後續穩定發展；遠洋則是進一步強化了自身的戰略佈局。

“清倉大甩賣”

“紅星此次轉讓股權很大層面還是基於自身負債的考量，為解當下的資金之困，不得不將旗下房地產業務板塊進行部分轉讓。”張波表示。

為了緩解債務壓力，紅星美凱龍曾“賣”出多個“10億”。

3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監會的審核通過，着手其自2018年A股上市以來首次股權再融資。

3月9日，紅星美凱龍在上交所公開發行2021年公司債券（第一期）票面利率為7.00%，其中基礎規模15億元，可超額配售規模不超過17.99億元，合計規模不超過32.99億元，債券募集資金擬全部用於償還公司債券。

2021年3月，紅星美凱龍發行多筆商業物業ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業物業資產支持專項計劃，發行規模11.6億；華泰資管-福州愛琴海購物公園資產支持專項計劃，擬發行金額15.5億元。

3月25日，紅星美凱龍發佈公告稱，“為滿足日常經營需求，盤活公司資產”，將旗下兩個項目的部分權益進行轉讓，合計獲得融資金額約8億元。

具體來看，紅星美凱龍將全資子公司長沙銀紅及成都天府的擁有的金額為5.03億元債權及其項下的相關收益全部轉讓給華融資產，轉讓價款為5億元；以售後回租方式，將其子公司呼和浩特世博自有標的電力設施等設備及附屬物出售給大眾租賃並租回使用，申請為期2年的融資租賃業務授信額度3億元。

截至3月26日，紅星美凱龍及控股子公司（已批准的）累計對外擔保總額為85.7億元（均為公司向控股子公司及控股子公司之間提供的擔保）。

從定增、發債、ABS到股權出讓，紅星美凱龍能“賣”的都“賣”了。

值得注意的是，缺錢的不止車建興一個。據CAIC監測數據顯示，截至3月31日，僅國內300家核心房企今年到期的債券總規模就高達9915億元。

為了緩解債務危機，“借新還舊”成為房企主要的融資手段。2021年一季度，房企在海內外發債累計融資總規模約合人民幣3082億元；截至3月底，海外發債總規模僅約合人民幣1127億元。

張波表示，加快出貨速度、整體項目打包轉讓本身也並非不可採取的策略，通過整體資產的變動，讓整體財務狀況恢復到正常水平，其實也是為了企業長久發展。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。