滬漂五年只有一個項目，欠薪裁員的中庚置業打道回府

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）年輕人喜歡扎堆北上廣，無奈大城市房價高、落户難，沒點家底的最終還是難逃“返鄉置業”宿命。

將這一法則擴大到企業同樣適用。區域市場成熟之後，各個房地產開發商都在加快擴張步伐，着手“遷都”佈局全國化。

他們中，有的順利登陸資本市場，成為地方企業佈局全國化的樣本，有的則在經歷社會“毒打”之後返回“避風港”。

日前，有媒體報道稱，中庚置業集團正在以支援公司福州區域的名義進行員工遷移遣散事宜，涉及品牌、法務、設計、營銷和審計等部門。

據悉，中庚置業計劃分三批進行，第一批針對“設計、營銷、審計”相關崗位，涉及20~30人，第二批和第三批遣散待定。

而中庚置業上海總部員工人數約百人，如若每一批次的“裁員”人數相仿，那麼其上海總部無非只剩下一個“空殼”。

一位接近中庚置業的人向觀察者網表示，“裁員遣散事件”的出現很大程度上表明瞭中庚置業離開上海的決心。據他所掌握的信息來看，中庚置業上海公司大概有1/3員工已離職，企業也早有計劃離開上海。

觀察者網就以上信息向中庚置業方面進行求證，截至目前，仍未回應。

“滬漂”5年

2016年，中庚置業豪擲150億元，收購上實城開旗下城開中心逐夢上海灘，然而，不到五年的時間，中庚置業卻已經心生退意。

近日，中庚置業被曝裁員、停工、欠薪，陷入缺錢風波。此外，中庚置業將主力退回至大本營福建，上海總部名存實亡。

對此，中庚置業發佈聲明稱，網絡上有個別媒體通過捕風捉影、以小道消息的方式，在其“小道”欄目中刊登了關於中庚集團未經證實的不實報道。為了維護中庚集團的正當合法權益，公司已經向微信公眾平台進行了舉報、投訴。對以小道形式發佈虛假信息的媒體，中庚集團將進一步採取法律行動，追究其法律責任，維護公司合法權益。

不過，有知情人士向觀察者網表示，“裁員”是中庚置業主動收縮所致。由於在華東拓展受阻，中庚置業改變發展戰略，想深耕老本營福州。

而深究其“滬漂”5年時間，中庚置業在上海僅佈局一個項目：城開中心綜合體。

據悉，中庚置業通過收購上實城開旗下城開中心的同時，曾對外表示計劃投資150個億，打造一個集甲級寫字樓、五星級酒店和購物中心為一體的綜合體，也就是如今的環球創意中心寫字樓、中庚聚龍大酒店、POPC漫遊城商業。

要知道，當時中庚置業總資產不過350億元，一個項目資產佔比高達42.86%，可見其押注上海的決心。

值得注意的是，中庚置業很可能在這個時候就已經“缺錢”了。為了釋放資產的流動性，在中庚置業聯手上實城開開發城開中心的同時，中庚置業就同步發行城開中心基金，與城開中心甲級寫字樓捆綁銷售。

此外，在長達五年的時間裏，中庚置業住宅主業在上海一直沒有進展。官網顯示，集團已形成了“香系”與“中庚系”兩大地產品牌集團，並不斷加強對外合作，在北京、福州等地開發多個高端產品，例如福州中庚紅鼎天下、北京中庚億本、重慶中庚城。

換句話説，即使算上合作開發住宅項目，中庚置業在其上海總部，始終未見其代表作。

即使將範圍擴大至長三角區域，中庚置業的開發情況也並未改善。官網顯示，中庚置業在華東共有3個項目，分別是位於上海的寫字樓中庚環球創意中心、江蘇鹽城的兩個住宅項目海德公園和香城世家。

“我在這個城市沒有家。”這句滬漂一族的獨白某種程度上也可以反映中庚置業的心聲。

持續加碼的拿地政策

據中指研究院數據顯示，在2006年至2020年長達十四年的時間裏，中庚置業共拿下29宗地塊，其中福州斬獲18宗地塊，長三角招拍掛市場僅拿下6宗地塊。

而在上海土拍市場，中庚置業連和百強房企同台競技的機會都沒有。

按照上海土地市場規定，若有效申請人數超過3人的，地塊採用招標方式出讓，並先根據房企的經濟實力、技術資質、項目經驗進行綜合評分，排序確定順位；若效申請人數為3人及3人以下的，地塊採用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。

一家排名前50強房企的投資部門告訴觀察者網，新入滬房企在滬拿地較為困難，因上海採用打分入圍制度，新入滬房企普遍缺少在一線城市開發經驗，分值較為吃虧，而上海入圍家數近年才擴至4-5家，且上海由於是全國頭部房企競爭的區域，競爭極為激烈，出現冷門地塊的幾率小。

換句話説，中庚置業這家“百億”房企在總部上海拿地希望渺茫。

同策媒體資源總監肖雲祥表示，對這些將總部遷入上海的中小房企而言，總部遷入上海關注點在於獲得更好的資金流、人才流及信息流等資源，目的不是必須要在上海拿地。

值得注意的是，據媒體報道中庚置業陷入缺錢風波，2019年營業收入102.46億元，同比減少19.3%，同期總負債卻高達292.93億。

在此基礎上，中庚置業選擇出讓温州中庚商貿100%股權、退出偉天化工等項目，“賣子”求生。很顯然，即使將總部設在上海能獲得更好的資金流，但資本也不會傻到去做沒有好處的買賣。

此外，中庚置業在長三角公開市場獲取的6宗地塊中，有2宗地塊拿地時間為2020年，溢價率分別為24.19%、86.46%。

2020年12月，中庚+華創聯合體以總價8.73億元、樓面價5244元/平方米、溢價率86.46%，競得江蘇省鹽城市一宗住宅用地。整個土拍過程經過324輪競價，可見其競爭激烈程度。

一方面，房企的“上海總部”計劃，讓華東成為一眾房企的必爭之地，高溢價頻出；另一方面，有限的生產資料，無法匹配上百家房企的華東佈局計劃，總有人黯然離場。

拿地受阻很快就在公司銷售業績上有所反映。克而瑞研究中心的數據顯示，2018至2020年中庚置業銷售金額出現下滑，分別為232.1億元、203.7億元、143.7億元，銷售規模在行業內的排名從第94位下滑至第146位。

“集中供地”政策的出台也將加劇這一點。肖雲祥表示，“對於外地或長三角市場，集中供地政策，中小房企確實會將面臨更大的挑戰，這個挑戰是綜合的，比如去庫存能力、可研能力、籌資能力、合作能力等。”

知情人士表示，“促使中庚置業離開上海最主要的原因還是土地，拿地不暢導致企業出現規模下滑、融資受阻，而這些因素又將加重拿地壓力，是一個死循環。”

沒有生產資料，中庚置業佈局華東的“上海總部計劃”就顯得有些蒼白。

中原地產首席分析師張大偉分析表示，央國企化是房地產發展的趨勢，中小企業的確面臨生存難的問題 這是趨勢。此外，市場已經過了過大規模的時間窗口，中小企業很難再彎道超車了，如果在上海設立總部，卻拿不到地，退出“上海”總部也是遲早的事。

換句話説，在離開上海的房企中，中庚置業集團不是第一個，也不會是最後一個。

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