“廣西一哥”彰泰牽手旭輝失敗，融創在前萬科在後！

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2021年4月14日下午，一場涉及800億土儲貨值的併購大案宣告失敗。

旭輝控股集團公告稱，此前1月7日與彰泰簽訂的合作框架協議解除。同時，彰泰解除股權質押並返還旭輝此前支付的8億元定金。

就合作終止的原因，旭輝方面表示，盡職調查完成後，因進一步合作所需的條件不能在短時間內達成，雙方謹慎考慮和協商後，一致同意解除合作協議。

同時，彰泰集團方面知情人士告訴觀察者網，正在與融創方面洽談收併購事宜，融創盡調工作也已經展開，預計近期將會官宣。

涉及土儲貨值800億

公開資料顯示，彰泰集團前身是由台商於1992年創立的“桂林彰泰實業開發有限公司”，後因經營問題，彰泰集團由當時已在彰泰任職且為軍人出身的黃海濤接手。

黃海濤接手後，堅持深耕廣西本土市場的策略，接連收購盤活多個爛尾樓盤，在當時樓市的上漲態勢中迅速發展壯大。

目前，彰泰無論從銷售額還是土地儲備方面，都是名副其實的“廣西一哥”。在其大本營桂林，業界曾以“十個桂林人裏，就有四個彰泰業主”形容其樓市地位。

此外，彰泰集團商業主要集中在桂林、南寧等核心城市，以社區商業、文旅商業為主，擁有桂林彰泰天街、桂林彰泰峯譽等眾多商業項目；而旗下彰泰物業同樣實力不俗，擁有物業服務企業國家一級資質，佈局廣西17城，簽約面積超2400萬平米。

儘管在廣西本土風生水起，但在如今融資趨近的政策環境下，彰泰想要走出廣西，快速佈局全國就顯得力不從心了。正相反，在全國化佈局已經接近尾聲的頭部品牌房企看來，彰泰無疑是他們眼中，快速打開廣西房地產市場的一塊“肥肉”。

2021年1月7日，彰泰集團與旭輝集團在廣西南寧簽署戰略合作框架協議。

根據協議，旭輝集團與彰泰集團將按照65%與35%的股權比例共同合作成立平台公司。新成立的公司總部設在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤先生出任平台公司董事長，旭輝集團現江蘇區域集團副總裁胡翔先生出任平台公司總裁。

消息稱，此次收併購涉及的土儲貨值約為800億元。

彼時，旭輝控股董事局主席林中表示，雙方理念相通、文化相近，都將工程質量和客户滿意度擺在重要位置，在區域佈局上更是有許多互補之處。與彰泰的強強聯手，將有助於旭輝深耕廣西省域全境，進一步提升兩個品牌的口碑和知名度，也將鞏固平台公司在廣西當地龍頭地位。

不過出人意料的是，苦等了3個多月之後，等來的卻是雙方解約消息，並且連旭輝此前支付的8億元定金都原封不動退還。

與此同時，旭輝旗下物業公司永升生活服務也發佈公告表示，終止收購彰泰服務集團有限公司65%已發行股本。根據終止協議，上海永升須解除所設立的在營運公司20%股權上的股份押記及賣方須向其退還根據框架協議支付的按金1億元。

金博大律師事務所資深律師曹文峯告訴觀察者網，一般情況下，下定金是以雙方意願較為強烈為前提的，更何況企業之間的大併購，定金金額高達8億元。現在盡調之後，定金原價退還，可以肯定的是雙方都對這筆交易不滿。

曹文峯表示，通俗來説，就是旭輝發現標的資產有問題，不值這個價，而彰泰認為自己是優質資產，不止這個價，雙方無法達成一致才協商和平解約。如果是單方面違約的話，結果應當是旭輝索取定金多倍賠償，或者彰泰沒收定金作為補償。

“穩健”旭輝和與“大開大合”融創

巧合的是，旭輝雖然選擇退出，彰泰仍然是“香餑餑”，“日常接盤”的融創中國再次現身充當“白衣騎士”，有消息稱萬科也在“排隊”中。

有媒體報道稱，在旭輝控股集團宣佈公告之前，融創中國董事會主席孫宏斌曾前往廣西與彰泰集團老闆黃海濤見面，洽談合作事宜。

有彰泰集團方面知情人士向觀察者網確認了這一消息。他表示，廣西樓市與華東大不相同，旭輝對廣西瞭解較少，因此盡調了3個多月仍無進展。相比之下，融創的盡調速度比旭輝快很多，合作方式大概率與此前一致，仍是地產與物業打包出售部分股權，相關消息預計近期將會公佈。

此外，另一名知情人士消息稱，彰泰在廣西有很高的品牌知名度，土儲和團隊都不錯，因此十分搶手。目前融創已經在盡調了，“即便最終沒談妥，後面還有萬科排隊觀望”。

對於旭輝退出爭奪的原因，有觀點認為可能是旭輝盡調過程中發現了彰泰的財務問題。

這在旭輝3月底的業績會上似乎有所暗示。彼時林中表示，旭輝正在進行財務審計和財務核算的工作，雙方會根據審計出來的數字，對框架協議進行一些磋商，可能在4月才會有一些最新的消息公佈。

“核心問題還是價格沒談攏。”克而瑞廣西高級合夥人吳寧向觀察者網分析稱，彰泰在廣西的實力很強，不然也不會有那麼多企業看上。但近年來擴張多采用與本土國企和小房企合作方式，可能存在一些壞賬和不良資產。

從市場環境來看，吳寧表示，整個廣西樓市利潤率和去化速度談不上好，因此旭輝“以穩為主”選擇退出。但去年開始廣西進入量和價的全面調整，無論南寧、桂林、柳州還是北部灣都進入了市場調整期，最難的時候應該已經過去，仍然具有很大吸引力。

有熟知廣西樓市的業內人士向觀察者網分析稱，旭輝在廣西樓市做得不好，體量也很小，總經理為此頻繁更換，一下子收購一家800億土儲的房企等於“一口吃成胖子”，所以林中很小心的選擇放棄。而融創本身風格就與旭輝不同，孫宏斌接盤向來大開大合，且企業自身在廣西地產、文旅、商業、物業各方面都有涉獵，機會也更大一些。

而另一位深耕廣西房地產市場的職業經理人認為，旭輝在廣西項目極少，做得不好，所以想通過合併彰泰擴大在廣西的市場佔比，但通過盡調，認為彰泰的項目不賺錢才放棄；融創收購可能性較大，因為其在廣西的佈局也未能打開，目的與旭輝相同，但比旭輝有錢；但是萬科不太可能參與，“萬科去年在廣西銷售100多億，儲備500多億，本身體量已足夠，且兩家拿地戰略不符”。

他表示，與華東相比，廣西的市場整體處於初級發展狀態，人口基數不大，市場容量小，兩極分化嚴重。優先發展的南寧是廣西房地產發展最好的城市，去化週期在6-8個月，人口導入最大，供需平衡，均價一萬多；其次是柳州和桂林，去化週期已超過12個月；其他如北海、防城港等地，受政策影響較大，去年跌幅達到40%-50%，基本腰斬。彰泰項目在廣西分佈廣，物業服務口碑也非常好，但地產項目真正影響力在桂林，在最關鍵的南寧則表現一般。其次，彰泰老闆是軍人出身，企業也是軍事化管理，對華東和華中的高週轉模式並不適合，這就造成了企業難以走出去，外界難以走進來。

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