積分制下，開發商花式“勸退”高分購房者

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）生活遠比戲劇更加荒誕。

在上海控房價這一幕戲劇中，各種魔幻劇情紛紛上演。如果不是因為購房人買下上海近千萬房產後身亡無人償還房貸，銀行將其“假結婚”的妻子告上法庭，大家都不知道買房者為了買房竟然能努力到如此程度。

積分制的出現更是將“魔幻劇情”推向了高潮。購房者重新洗牌後，滿分人羣熱衷於跑贏大盤，見兔放鷹；60-70分的高分人羣，只要踩穩基本不會踏空；50-60分大基數人羣，需要使用更多巧勁，才能走的更加輕鬆；40-50分數人羣尷尬，只能説隨着一波波認購去化，積分持續下滑，手握房票和鈔票總能買到房。

此外，“上海父母”一詞也頻繁出現在購房者口中。據瞭解，“上海父母”指的是那些為子買房，賣掉旗下房產，拿滿積分後衝入上海網紅盤的羣體。有網友表示，現在變成上海市區熱盤都是中老年人，郊區才是青年軍。

這就是魔都，魔幻而又現實。

認購一個項目，放棄“整片森林”

2月6日，上海“121”新房積分認籌細則正在通過閔行區“永康城浦上雅苑”、寶山區“經緯城市綠洲家園三期”、嘉定區“峯範嘉苑”3個項目揭開面紗。

簡單來説，此次政策對於優先購房政策採取積分制原則，相關評分分為兩部分。第一部分為基礎分，滿分為60分，其中記分項為家庭情況、户籍情況、房產情況、5年內購房情況。第二部分為繳納社保年限動態分，從2003年1月開始計算，每繳納一月，動態分加0.1-0.24分，滿分21.7分。

觸發積分搖號制度也是有條件的。按照規定，新房認籌比率超過1:1.3的樓盤，才會實行積分搖號。觸發積分搖號的樓盤會在正式搖號前進行一次，買家按分數從高到低進行排序，排名在1.3倍以內的買家將獲得搖號資格。

按照計算規則，上海居民張穎在認籌新城千禧公園項目時總積分為63.6，距離最終入圍分僅差2.6分。

公開信息顯示，新城千禧公園二期位於閔行區浦江鎮板塊，此次供應房源328套，登記用户1180組，認購率360%，觸發積分搖號制度，最終計算入圍分數線為66.2分，入圍客户427組。

值得注意的是，“滬七條”樓市調控政策落地後，上海首次以集中批量供應的方式推出房源。截至目前，首批33盤集中入市，迄今已逐漸步入尾聲。

按照規定，入圍新城千禧公園二期失敗的購房者張穎，在約一個月的時間內無法認籌另外32個項目。

業內人士表示，“滬七條”的出台確實可以分流部分高分人士，但另一方面也減少了剛需的搖中幾率。也就是説，大部分熱門網紅盤，還是會被“精英人士”搖中。

開發商“勸退”購房者

“大部分開發商並不想觸發積分制。”一位資深業內人士説道。

一旦觸發積分制，按照計分搖號規則選定的房源及選剩的房源，5年內不得轉讓出售，大大降低了該項目的市場流通性。“雖然限售政策確實能勸退部分投資客，利好剛需；但另一方面，開發商打開門做生意，當然是希望賣房的現金回報越高越好。”相關人士表示。

為了避免“五年鎖定期”的出現，不少網紅盤開始“花式勸退購物者”。

封鎖認購消息是開發商最常用的套路之一。閔行星河灣三期第二批次於3月16日下午14點起開始認籌，直至3月20日下午14點結束。就在認籌開啓前晚，閔行星河灣發佈內部通知表示，認籌當天關閉樣板房間，且不接受新增客户，並要求銷售、中介不要將認籌信息轉發朋友圈。

最新信息顯示，閔行星河灣推盤套數246套，認購人數239人，認購率97%，沒有觸發積分制。

此外，千萬豪宅尚海灣豪庭砸掉售樓處，在毛坯水泥房內設置臨時接待地；萬達鑽石灣購房者在認籌前日12點收到銷售通知等等現象不勝枚舉。

事實上，這套“組合拳”在過去並不少見，但往往集中在中高端項目上。例如，2018年推出的高端項目中，均價11.5萬/平的中梁前灘海景壹號認籌信息撲朔迷離，均價超8萬/平的前灘東方逸品未開盤先拆售樓處，均價9.23萬的徐匯公園道認籌三天未開售樓處等等。

只是這一次，“勸退”購房者的項目更多、範圍更廣。

樓市新政推出之後，大家重新感受到了高考時期“一分壓倒一批人”的重量。開發商也利用這一點，在項目認籌前傳出高分入圍的信息。大虹橋網紅盤招商虹橋公館此前網傳70分入圍，經查，此次推出272套房源，入圍客户356組，入圍分數線65.39分，降低了4.61分。

“前期網傳高分可能是為了勸退部分猶豫的客户，現如今買房也要打一場心理戰了。”購房者周莉説道。

臨時加碼在售樓處也不少見。新城千禧公園認籌前，購房者張穎得到銷售通知，按要求準備好户口本、80萬認籌金等認籌所需材料。

新城千禧公園認籌時間段為星期一到星期五，由於週一例會，張穎決定星期二前往項目中心。誰知在星期一晚上12點多，銷售向張穎提出需要追加兩份材料，分別是銀行徵信報告（銀行櫃枱蓋章版）、首付款活期的全額證明，並要求在第二天認籌時帶到項目中心。

“首付款活期全額高達幾百萬，一般人根本來不及準備。此外，新城千禧公園沒有任何線上官方認籌信息，只有線下公示，臨時通知+材料不足的問題就只能由消費者買單。”張穎對開發商臨時改動遊戲規則抱有很大不滿。

如果不是家人勸導，張穎就成為新城千禧公園成功勸退的那羣人。“在去往項目的路上，父母立馬將手中基金賣出了，只希望可以和項目方有一個迴旋餘地，連基金收益也沒考慮過。得到的卻只是銷售的一句‘不行’。”

張穎決定多付點首付，來爭取認籌材料的準備時間。這次銷售很快就答應了，還聲稱，如果多交點首付，這些材料可以不交。

在售樓處現場，張穎還注意到，第一天認籌結束的客户不用準備追加材料，有全款買房客户根本不用交這些所謂的公司規定的認籌資料。

購房者各顯神通

“主要還是資金問題。”

談及開發商為何挑客，一位不願意具名的房地產從業人士向觀察者網表示，房地產行業早就不是隨行就市的行情，但開發商的資金是有成本的，是否全款和全款支付時間對房企有很大的區別。

同策研究院研究總監宋紅衞表示，觸發積分制的樓盤也就是所謂的“網紅盤”，認籌人數較多，但是按照積分規則來看，積分高的羣體一般支付能力較弱，更多的依賴銀行貸款，而目前銀行受信貸額度的限制，貸款週期比較長，提高首付比例等方式可以增加房企回籠現金流。

此外，隨着土地集中制的逐漸落地，開發企業對於現金流的需求超過以往任何時候，因此 ，對於資金實力較強的全款客户，或者首付比例較高的客户是有所傾斜的。

中原高級分析師盧文曦表示，開發商其實還是為了回籠資金。在此基礎之上，一次性全款的購房者是受市場歡迎的。而對於開發商來説，賣給誰都是賣，關鍵是誰出的第一筆資金多、快、好。

辦法總比困難多。其中，舉報不公平現象也不失為一個良方。

因在認購期間“只接待預約客户，其他客户一律不得進入”，嘉定南翔融信海納印象被購房者舉報，成為今年以來首個被約談的新盤項目。

隨後，融信海納印象拿出整改方案，表明凡符合本市購房資格的認購人，均可在4月8日10時至14時到項目售樓處先行等級，相關認購材料可於4月11日17時前補齊。

約4小時的時間內，有上百組購房者趕上了認購的末班車，融信海納印象的認購人數也漲至500多組，觸發積分制。

另外，為了提高入圍率，不少購房者都在努力抬高分數。從相關評分標準中可以看出優先次序，即家庭户比單身者購房更有優先權、上海户口比外地户口更有優先權、無房户比有房户更有優先權、近5年無購房記錄也將享受更大優先權。

“先按照序列一個個來解題，未婚的可以變身已婚，或者找直系親屬代買房產；條件優秀的可以辦理落户；社保按時繳納，不斷繳。”一位上海房產中介人士表示，想要買房的客户早早準備好充足的現金應對一切變動。

據媒體報道，上海市場上有一批高分選手集中入場，超65分的客户基數很大，超70分、甚至滿分的客户都要比想象中多出得多。

在這批高分選手中，上海父母再度為子女挺身而出。中介人士表示，“所謂的無房户，有相當多的人是將名下房產低價轉給子女，繼而成為了無房户。”

“你永遠不知道買房者有多努力，就像你永遠不知道生活和戲劇哪個更荒誕一樣。”周莉説道。

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