三道紅線全部踩中，“京城地產一哥”首開股份或被限制融資

（文/張玉 編輯：馬媛媛）急速擴張之後，“京城地產一哥”首開股份（600376.SH）目前迫切需要解決的是自己的“高負債之痛”。而這也是公司掌舵者李巖所面臨的棘手難題。

4月16日晚間，首開股份發佈2020年度報告。公司2020年營業收入為442.26億元，較2019年減少了7.18%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為31.4億元，較2019年增加了13.84%；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤為23.18億元，較2019年減少了11.69%。

截至2020年末，首開股份資產負債率為80.42%，剔除預收賬款之後的資產負債率為74.83%，淨負債率為178.56%，現金短債比為0.89，處於三道紅線的“紅檔”範圍。

而根據三道紅線的監管規定，如果三條紅線都觸碰到了，將不能新增有息負債。

2000億債務壓頂

“一部首開史，半座北京城”。隸屬於北京市國資委的首開股份曾憑藉30多年的開發經驗和5000多萬平方米的開發面積被業內稱為“京城地產一哥”。

2018年，首開股份實現簽約銷售金額1007億元，同比大增46%，成功跨入千億陣營。不過，隨着公司發展的逐步提速，企業所面臨的高負債隱憂浮現。

數據顯示，截至2020年報告期末，公司負債合計2636.67億元，較2019年同比增加了181.93億元。公司一年到期的非流動負債就有259.44億元。

另據Wind 數據，2017~2020年，首開股份的資產負債率分別為80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始終徘徊在80%左右。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析指出，主要是公司在前期為了追求規模快速增長，在土地市場上較為激進，導致公司投資支出較大，讓公司揹負了較高的債務。其實近年來公司也多次提到降低債務，但效果並不是很理想。此次公司踩中“三道紅線”，直接影響就是有息負債不能增加，公司債務償付壓力會增加，只有加大銷售力度，加快資金回籠，通過自身“造血”方式才能保持資金流。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示：“説難聽點，三道紅線的目的就是不想讓房企過快地利用槓桿進行發展。踩中的紅線越多，越不借給你錢，企業也就沒辦法加槓桿擴張。擴張太快是有一定的風險在裏面的，所以三道紅線全部踩到的話真的是很危險的事，對企業來説壓力蠻大的。”

自有資金並不富裕的情況下，首開股份還頻繁為子公司提供擔保。截至報告期末，公司擔保總額為419.93億元，擔保總額佔公司淨資產的比例為132.92%。

其中，2020年3月18日，首開股份全資子公司城開集團為首開股份旗下養老機構寸草養老提供擔保，擔保金額為1000萬元，2020年4月19日，城開集團再度為寸草養老擔保1000萬元。根據觀察者網統計，僅2020年2月~2020年4月，城開集團就為寸草養老提供擔保金額接近3500萬元。

“上市公司進行擔保融資其實很常見，也屬正常。但是如果擔保總金額過高，相應的風險也隨之而來。一般來講，擔保總金額佔淨資產比重最好不要超過50%。”肖雲祥表示。

資本騰挪融資“解渴”

負債高壓之下，近年來，首開股份也積極通過融資“借新還舊”，緩解壓力。

年報數據顯示，2020年報告期內，首開股份新增融資共523.38億元，其中開發貸款150.24億元，信託貸款110.72億元，發債規模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，淨增融資僅為108.32億元。

2020年，首開股份期末融資總額為1368.88億元，平均融資成本為5.27%。

公司甚至搬來“永續債”做“救兵”。2020年2月，首開股份共發行30億元永續債，利息率為3.88%；2019年12月，首開股份發行20億永續債，利率為4.67%。

此外，近年來，公司頻繁通過“賣賣賣”進行資本騰挪，回籠資金，優化財務報表。今年2月2日，首開股份發佈公告稱，公司全資子公司北京首開中晟置業有限責任公司（以下簡稱“中晟公司”）擬通過協議轉讓方式將所持有的北京首開天恆文化發展有限公司（以下簡稱“天恆文化”）33%股權轉讓給公司控股股東的全資子公司北京首開資產管理公司（以下簡稱“首開資管”）。此次收購價格為3305.74萬元。

據悉，天恆文化成立的目的為為獲取北京市西城區南營房棚改項目，該項目後因政策原因暫緩實施。目前天恆文化尚未獲取該項目，天恆文化擬重新推進該項目的獲取工作。

“這可能就是企業的資本騰挪，把某些專業的項目放在專門的子公司下面，比如説舊改或者資管。企業可能在做一個資產盤整。”

2019年首開股份還曾密集掛牌轉讓蘇州合本投資管理有限公司50%股權、北京首開旭泰房地產開發有限責任公司1%股權以及北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司51%股權。其中，轉讓子公司1%股權的做法一度引發熱議。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾在接受媒體採訪是坦言，首開股份此舉通過把子公司由控股需要並表，變成聯營不併表，等於母公司對報表作了外科手術，把子公司的大額負債轉移到表外。

有意思的是，針對目前的債務情況，首開股份方面在2020年報中表示，公司將改變以前主要依賴“融資輸血”規模擴張的發展模式，創新提升產品和服務、加快項目週轉，增強資金成本意識，向精細化管理要效益、向專業化運作要增值，確保公司現金流安全和盈利能力增長。

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