大跨步拿地、現金流吃緊，“千億”建發犧牲利潤換規模

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一邊拿地擴張，一邊輸血融資，進軍千億房企的建發股份根本停不下來。

4月20日，建發股份發佈2020年年度報告。報告顯示，2020年，子公司建發房產和聯發集團共實現合同銷售金額1379.30億元，同比增長38.62%。其中，子公司建發房產實現合同銷售金額1038.82億元，同比增長43.89%；子公司聯發集團實現合同銷售金額340.48億元，同比增長24.70%。

建發股份成功躋身千億房企行列的同時，其負債隨即猛增31.32%至3010.99億元。

公開數據顯示，2015年-2020年，建發股份的負債率呈現上升趨勢，分別為73.18%、74.19%、75.05%、74.98%、77.62%和77.77%，負債總額分別為727.63億元、937.95億元、1315.58億元、1630.36億元、2292.94億元和3010.99億元。

此外，建發股份每股收益為1.59元，同比下降5.36%。受業績消息影響，截至4月20日收盤，建發股份報8.38元，跌幅3.01%。

毛利率、歸母淨利潤雙降

建發股份是以供應鏈運營和房地產開發為雙主業的現代服務型企業，公司於1998年6月在上交所掛牌上市。

年報顯示，2020年，建發股份實現營業收入4329.49億元，同比增長28.38%。其中，供應鏈運營業務實現營業收入3505.34億元，同比增長21.95%；房地產業務實現營業收入824.15億元，同比增長65.52%。

在營業收入增長的情況下，建發股份兩個主營業的毛利率雙雙下滑。其中，供應鏈運營業務毛利率僅1.8%，同比減少0.9個百分點；房地產業務毛利率為20.89%，同比減少8.26個百分點。

克而瑞研究中心發佈的研究報告顯示，2020年，66家行業典型上市房企整體的毛利率、淨利率以及歸母淨利率水平均延續下滑趨勢，其中，毛利率指標降幅最大，2020年毛利率中位數同比降低4.8個百分點至24.3%。

儘管房地產行業利潤率下行已是大概率事件，但對比同行，建發股份房地產業務毛利率數值更低、下滑幅度更大。

值得注意的是，這已經是建發股份兩個主營業主毛利率第二次出現雙雙下滑。2019年，建發股份供應鏈運營業務毛利率為21.97%，同比減少0.26個百分點；地產開發業務毛利率為28.69%，同比減少6.68個百分點。

財務數據方面，建發股份實現淨利潤81.82億元，同比增長0.58%；歸屬於上市公司股東的淨利潤45.04億元，同比下降5.39%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤37.81億元，同比下降10.76%。

營收增長、歸屬股東淨利潤下降主要受房地產業務分部利潤下滑影響。年報顯示，建發股份房地產業務分部實現淨利潤64.16億元，同比下降2.03%；歸屬股東淨利潤27.23億元，同比下降14.38%。

此外，建發股份投資活動產生的現金流量淨額-24.11億元，企業自有現金流量連續五年為負。

大手筆融資激進拿地

為保持規模增速，建發股份2020年豪擲820.75億元拿地，同比增長68.85%。

年報顯示，2020年，建發房產和聯發集團合計新增土地75宗，新增計容建築面積約937.06萬平方米，其中權益面積約757.96萬平方米。

截至2020年末，建發房產和聯發集團尚未出售的土地儲備面積達到1838.68萬平方米，其中，一、二線城市的土地儲備面積佔比為59.55%，較上年增加5.47%。

值得注意的是，2020年，建發股份曾高溢價拿下多個一、二線城市的地王項目。比如4月2日，建發以46.82億元的總價競得四川成都住宅地塊，成交樓面價1.98萬元/平方米，溢價率26.92%，刷新當時成都樓面價記錄；7月22日，建發股份以12.01億元的總價在安徽蚌埠一地塊，成交樓面價5400.28元/平方米，溢價率56.87%，再次打破當地住宅用地總價記錄；10月22日，在經過超10小時的競價、960輪爭奪後，建發以35.24億元的總價、55.24%的溢價率拿下江蘇淮安生態新城的沁春路南側221地塊，成交樓面價高達9321元/平方米，再度攬收一地王項目。

進入2021年，建發股份拿地越發激進。據觀察者網不完全統計，2021年一季度，建發股份合計新增土地19宗，拿地金額為266.97億元，平均溢價率達到31.72%。

步伐邁得太大的建發股份，此前還因高溢價拿下上海普陀“地王”被約談。2021年2月，建發股份聯合融創集團拿下普陀區石泉社區內的一幅住宅用地，鏖戰314輪、總價64.52億元、成交樓面價84346元/平方米、溢價率36.15%，晉升為區域新任“地王”。拿地不久後，建發融創聯合體就被普陀區政府約談，其地塊的開竣工等事項將來也會被政府嚴格監管。

建發股份不是沒吃過“地王”的虧，早年間聯合中糧在上海寶山的“地王”項目央璽就是“麪粉貴過麪包”的典型案例。2016年，建發中糧聯合體拿下上海寶山區顧村N12-1101單元06-01地塊，總價67.9億元、樓板價5.37萬元/平方米、溢價率115%。

拿地不滿一年，上海新房市場就迎來“限價潮”，不僅預售證發放收緊，而且預售證價格也有明顯下滑，無奈之下，建發只能推遲其入市時間。2019年6月，央璽推出第一批344套住宅，預證僅6.19萬元/平方米，略高於拿地樓板價。

值得注意的是，如若扣除無償交給寶山區政府的5%保障房和15%的自持租賃住房，央璽自身樓板價理應超過6.67萬元/平方米。由此可見，建發股份地王項目的踩點節奏並不是很準。

不僅如此，央璽的去化也是一道難題。在項目推售之際，施工現場突發大火，央璽也因“一把火”徹底出圈。在隨後的營銷活動上，央璽還打出“買房送寶馬”等優惠促銷活動，可以説為推售項目不惜做虧本買賣。

項目着火、買房送寶馬等情節，讓央璽成為一個有故事的“項目”，但這對其去化並無實際推動作用。網上房地產顯示，央璽（備案名：潤園）於2019年10月推出第二批331套住宅，截至目前仍有一套房源處於在售狀態，去化承壓。

在土地市場一路狂奔的建發股份，需要鉅額的資金做後盾。同花順iFinD數據顯示，2020年全年，建發股份通過短期融資券、公司債等渠道直接融資金額約120億元。

值得注意的是，其2021年一季度直接融資總額逼近去年一年直接融資總額。數據顯示，2021年一季度，建發股份共發行10次融資債券，直接融資金額合計為96.7億元。

打江山容易，守江山難。如何平衡好資金、土儲、規模，成為擺在新晉“千億”房企建發股份面前的另一難題。

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