“綠檔”金地，如何重回風光

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）作為“招保萬金”時代一員，金地仍在為重回“十強”而努力。

日前，金地集團發佈業績報告，董事長凌克稱，2020年為股東交上了一份亮眼的答卷。

其中，業內最為關心的“三道紅線”方面，金地三項核心指標全部達標，成為同規模房企中位數不多的“綠檔”房企。

不過，從數據來看，金地實現營業收入839.82億元，同比上升32.4%；而歸屬於上市公司股東的淨利潤103.98億元，同比僅微漲3.2%。其中，房地產業務結算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個百分點；淨利率12.38%，較去年的15.93%下降了超過3個百分點。

銷售數據方面，企業全年實現簽約銷售額2426.8億元，同比增長15.23%，距離排在第10位的“兄弟企業”招商蛇口還相差354億元，排在第13位。與昔日的另外兩位“兄弟”7000億萬科和5000億保利相比，則想去更遠。

低權益比拉低盈利能力

金地於年報中表示，去年營業收入上升主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積和結算單價增長。

其中，房地產結算收入751.78億元，同比增長30.99%，物業管理實現收入40.82億元，同比增長33.18%，主要是因為物業管理面積增長；其他業務實現收入20.16億元，同比增長34.28%，主要是因為產業服務收入增長。

分區域來看，華北、西部、東北、東南的營業收入及營業成本分別較上年增長幅度較大，主要是因為該區域房地產項目結算面積增長；華中區域的營業收入及營業成本分別較上年下降幅度較大，主要是因為該區域房地產項目結算面積減少。

在營收貢獻最大的華南和東南區域，毛利率比上年分別減少4.21個百分點和12.05個百分點，營收增幅最大的華北區域毛利率減少10.76個百分點。而營業成本方面卻有明顯上升，華北區域同比增加198.61%，東南區域同比增加111.26%。

值得一提的是，不同於一些利用槓桿去撬動規模的房企，金地近年來擴大規模的方式來自於降低權益比例。這也意味着企業未來面臨少數股東損益佔比上升而稀釋歸母淨利潤風險。

截至2020年金地集團總土地儲備約6036萬平方米，而權益土地儲備僅有一半，為3203萬平方米。同時，在2015年至2019年，金地新增土地儲備權益比沒有一年超過50%。

有分析人士向觀察者網指出，通過合作模式擴張雖然有着優勢互補、分攤風險、共享資源等優勢，但反映到企業利潤率上，也將隨着權益比例降低而大打折扣。房地產行業因預售制度，銷售反映在營收方面有其滯後性，因此2020年企業毛利率、淨利率雙雙大降，並不稀奇，也絕不是終點。

債務壓力依舊

“三道紅線”全綠，可能是金地2020年報中最亮的點。

數據顯示，2020年末剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，金地實際資產負債率為68.51%；淨負債率為62.53%；公司期末持有貨幣資金541.97億元，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.21倍。

不過，為了維持20強地位，力爭重回前十，金地拿地力度也絲毫未減。

數據顯示，2017-2020年金地在土地市場總投資額分別為1000億元、1000億元、1200億元1350億元，實際權益投資額分別為473億元、404億元、588億元和697億元。

即2020年，企業土地投資總額佔合約銷售額56%，權益拿地金額約佔去年營收總額的83%。

截至2020年末，金地已佈局全國70個城市，新進入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個城市。總土地儲備約6036萬平方米，其中一、二線城市佔比約為71.2%。

如此大手筆拿地下，企業債務壓力依然不小。

截至去年底，金地集團一年內到期的非流動負債394.84億元，短期借款27.94億元，兩者相加422.78億元，同比2019年度361.06億增加17%。

2020年，企業資本化的利息支出合計27.77億元，沒有資本化的利息支出約為29.72億元。

值得一提的是，資金成本壓力之下，2020年4月，金地集團違背了公司債《募集説明書》中所寫的“提升”利率基點的約定，單方面將利率從5.29%調降至1.50%，此舉立刻在投資者中引發強烈不滿。據計算，10億元的債務，照此變更利率，金地集團將省去3700多萬利息。

下調利率次日，上交所下發問詢函質疑金地此舉是否合規。迫於各方施壓，金地集團不得不發佈“維持利率不變”的公告，並“就上述事宜給市場造成的不當影響深表歉意”。

高週轉陷入維權風波

值得注意的是，為快速尋求規模擴張，過分強調“高週轉”的金地，近年來頻繁捲入維權風波。

觀察者網注意到，近年來金地在房屋交付過程中，不同地區的多個項目都被爆出存在虛假宣傳、施工問題、違規交付等現象。

2020年7月，金地集團深圳項目又因虛假承諾被法院判賠23位業主共7400萬元。

無獨有偶，去年9月，東莞住建局發佈的《關於物業服務企業涉黑涉惡有關情況的通報》中，金地物業因通過暴力手段對待維權業主而被判處尋釁滋事罪。

同時，在北京、武漢、杭州、金華、青島等多地，也均爆出金地虛假宣傳、偷工減料等問題，而被當地市場監督管理局處等部門處罰。

近日，廣州市市場監督管理局近期公佈了2021年第一批虛假違法廣告典型案例，廣州市東凌房地產開發有限公司發佈虛假違法房地產廣告案在列。

年報顯示，廣州市東凌房地產開發有限公司為金地100%控股公司，2020年營收31.8億元，淨利潤7.7億元，淨利潤高達24.2%，相當於集團總利潤率的兩倍。

據啓信寶數據，廣州市東凌房地產開發有限公司自2020年5月至今已被行政處罰和環保處罰12次，涉及水污染物排放超標等方面。該公司還於2021年2月被廣州市增城區人民法院列為“被執行人”，執行標的108.82萬元，歷史被執行次數364次。

在業內人士看來，金地集團質量問題頻發，多半是由於銷售業績壓力大，盲目加快工期以及在質量監管方面鬆懈所導致的。一直以來，金地都十分強調高週轉的概念，這些維權現象説明，金地在高週轉過程中也面臨很多壓力。

多年前，金地集團董事長凌克曾公開表示：“房地產企業的發展固然要快、要規模，但首先得把產品做好。公司發展要在‘好’的基礎上求‘快’，而且要把這個‘好’放得權重大些。”如今金地的作為，似乎與凌克的想法在背道而馳。

積極佈局多元化

地產行業進入存量時代，轉型升級成為房企關鍵詞，金地自然也不例外。

2020年，凌克提出了企業發展的新目標，“在產業地產方面，金地公司希望成為科技孵化的領先者；在地產板塊，希望我們成為地產科技的領導者；在綜合開發方面，希望我們成為一家綜合性的城市服務提供商。”

在商業地產方面，金地商置已經頗具規模。2020年全年營收163.22億元，同比增長39%；淨利潤43.55億元，同比增長14.6%。截至2020年末，集團土地儲備共計1863萬平方米，其中81%位於一二線城市。

因此，產業地產成為金地集團新的盈利突破點。

2016年，金地集團成立專注於產業園區開發建設及運營管理的子公司“金地威新”，先後落地深圳金地威新軟件科技園、上海金地威新閔行科創園、上海金地威新嘉定智造園等高端製造產業創新基地。

不過，產業地產是一個融資渠道匱乏的產業，且開發和運營期均較長。無論是前期投資建設還是後期管理運營，產業地產都是以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業有非常強大的資金保障和融資能力。

根據此前金地威新副總經理張慶軍的説法，金地產業的商業邏輯是資產證券化，金地產業園區未來要進入資金通道，比如REITs等。但從目前國內相關體系完整程度來看，使用REITs形式來代替信貸恐怕還很難做到。

業內人士指出，除去在實現資產證券化方面還有一段路要走，產業園區的監管環境也不明朗，如圈地另作他用便是產業地產存在的亂象。由於產業土地價格較低，不少開發商採用以產業項目立項，然後變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。

除了商業地產和產業地產之外，金地的“投資”生意也越做越大。

就在發佈年報的當天，金地還發布了子公司參與認購基金的公告，總投資金額為8.5億元，共參與認購4只基金，涉及醫藥醫療健康、新能源、高端製造及創新科技等領域。

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