經營性現金流驟減61.6%，保利地產2020年賺的錢去哪了？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）2020年半年報發佈的前幾天，保利發展控股北京公司副總經理文靈在媒體羣的一句“沒轉發的移出本羣”讓保利地產迅速“出圈”。

半年時間過去，日前，三年歸母淨利潤同比增速最低的業績表現和大幅減少的經營性現金流也再度讓這家在行業內名列前茅的房企引發關注。

4月19日晚間，保利地產發佈2020年年度報告。報告期內，公司實現營業收入2430.95億元，較2019年同比增長3.04%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為289.48億元，較2019年同比微增3.54%。儘管營收和淨利潤均增速向好，不過，紙上正向的利潤表現並未給保利地產帶來“真金白銀”。

2020年，保利地產經營活動產生的現金流量淨額為151.5億元，較2019年減少61.31%。

4月20日，保利地產股價低開低走，截至收盤，報14.12元/股，較開盤下跌3.09%。

在經營業績正向增長的情況下，經營性現金流卻慘遭“腰斬”。一個值得一提的問題是：“保利地產2020年賺的錢都去哪了？”

激進擴張後遺症？

從年報數據來看，2020年，保利地產營收增長情況下，經營性現金流入為4105.13億元，較去年同比增加了16.26%；但其經營活動現金流出為3953.63億元，同比增長25.95%，增長幅度更高，導致經營性現金流淨額較去年下降61.31%。

針對經營性現金流的大幅減少，保利地產方面表示，主要是項目投資規模增加，支付給合作單位的往來款增加。

此外，公司2020年投資活動產生的現金流量淨額為-69.27億元，去年同期為-104.98億元。2020年公司籌資活動產生的現金流量淨額為-18.78億元，去年同期為-28.35億元。不難看出，公司近年來投資及籌資活動產生的現金流量淨額均為負。

從具體成本來看，2020年保利地產房地產行業土地成本為650.69億元，佔總成本的比例為39.72%，本期金額較上年同期增加了20.79%。開發建設及其他成本為898.79億元，佔總成本的比例為54.87%。

同策研究院分析師林丹妮指出，從拿地及竣工面積來看投資規模，2020年三道紅線下，多數房企為降負債減少土地拿地金額，而保利卻在報告期內新增土儲3186萬平米，拿地金額2353億元，同比增長19%和51%，此外保利本年竣工面積也比去年同期增長33.8%。因此經營性現金流淨額大幅減少，主要與公司加大投資力度有關。

投資力度的加大從公司債務情況也可窺得一二。年報數據顯示，截至2020年報告期末，保利地產合同負債為3656.31億元，較去年同期增加了38932.6%。此外，公司2020年短期借款為47.77億元，較上年同期增加了52.45%。公司對此解釋稱，系短期融資規模增加所致。

2020年報告期末，保利地產融資總額為2968.03億元，整體平均融資成本為4.77%，利息資本化金額為100.83億元。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，保利這兩年擴張比較厲害，“房地產公司有一個比較大的特點，就是一旦擴張比較厲害，所有的現金流都是出去的。如果上半年開五個項目，那上半年所有的現金流都是負的。直到下半年有項目銷售了才會有現金流回流。作為一家大型房企，保利去年拿地節奏和開工節奏都很快，這個速度要比銷售速度還要再快一點，所以可能導致現金流會縮的比較厲害。”

“無證先售”遭罰

高週轉所帶來的資金壓力之下，近年來，保利地產不少項目頻觸“紅線”。4月16日，廣州市住房和城鄉建設局發佈《廣州嚴懲房地產市場亂象》的通告。通告指出，近期，住建部門對房地產開發企業及中介機構違規行為共作出行政處罰9宗，對8宗違規行為啓動行政處罰立案程序。其中，保利地產投資顧問有限公司（以下簡稱“保利投顧”）為未取得商品房預售許可證的棠馨花園項目提供了代理銷售的中介服務，違反了《商品房銷售管理辦法》第二十七條第二款的規定。

依據相關規定，市住建局對保利地產投資顧問有限公司發出《行政處罰意見告知書》，作出警告、責令停止銷售，並處3萬元罰款的行政處罰。

根據工商資料層層穿透之後，保利投顧是保利地產旗下間接控股企業。

一位不願具名的大型房產機構分析人士告訴觀察者網，未取得預售許可證就進行出售是房企為了加快資金週轉及回籠的舉措，在房企進行規模擴張時，經營活動產生的現金流對房企來説無疑是最安全、最易獲取，且成本最低的有效資金，此外，更多的依賴此部分資金也能降低房企對於有息負債的使用，尤其在“三道紅線”監管下，保持健康的負債率對於房企説更為重要。部分項目為衝業績節點，抓市場趨勢等訴求，也會出現未取證就售賣的違規情況發生。

北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師表示，根據《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，“開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可》。”這項條款是個強制性規定，如果開發商並不遵守，就會像此次棠馨花園項目一樣受到住建部門的相應行政處罰。

而對於已經購置了類似的未取得預售許可房源的購房者來説，根據最高院的相關司法解釋，就未取得預售許可證的房源而簽訂的《房屋買賣合同》會被認定為無效合同，存在較大的合同風險，“但在起訴前取得商品房預售許可證證明的，可以認定有效”，所以一旦出現這類情況，購房者應當及時關注和敦促該開發商按照法定程序及時補辦預售許可證。此外，作為購房者，在購置商品房時尤其是簽訂合同之前也一定要提高權利意識，要求開發商出示預售許可證。

事實上，這並不是保利地產第一次因為觸犯“紅線”被處罰。2019年8月，保利地產由於違反税收管理被罰款2000元。

2016年10月~2017年10月，保利房地產（集團）股份有限公司在未取得建設工程規劃許可的情況下，在海珠區新港東路琶洲村地段（琶洲村改造項目地塊十三）建設九年一貫制學校一所，含教學樓及實驗樓一幢，地上8層，建築面積11318.28平方米；綜合樓一幢，地上6層，建築面積3053.84平方米，共計建築面積20129.65平方米。2017年10月26日，廣州市海珠區城市管理局對其罰款295萬元。

同樣在2016年，保利地產在新港東路琶洲村的改造項目多次因為無證施工被罰款數十萬元；保利地產位於海珠區琶洲村新港東路北側的“商業、辦公樓工程”項目也因為未按照國家有關規定辦理工程質量監督手續擅自施工而遭到處罰。

“紅線的事情是不能踩的，不論是對企業的形象還是對其今後拿地方面都會多少有些影響。”上述業內人士表示。

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