“地王收割機”招商蛇口再度開啓高溢價掃貨

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）掃貨、溢價封頂、刷新當地樓面價等關鍵詞，組成2021年招商蛇口的拿地指南。

據觀察者網不完全統計，在短短3個月的時間裏，招商蛇口一連拿下上海、杭州、成都、徐州、蘇州、西安、東莞等十餘城的12宗招拍掛地塊，拿地總價約為192.34億元。其中，“溢價封頂”“刷新樓板價”“地王”地塊佔比過半，致使其盈利承壓的拿地、限價、銷售模式再次受到市場關注。

高溢價拿地確實出盡了風頭，但也為企業未來發展埋下巨大隱患。從年報數據看，招商蛇口2020年淨利潤首次出現負增長，較2019年同期減少23.58%，甚至還計提大量存貨跌價準備為庫存中的“地王”買單。

招商蛇口董事總經理蔣鐵峯在2020年業績會上也坦言，高價拿地一度削弱了招商盈利。“由於招商蛇口2016、2017年拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉週期，從而影響到淨利潤和毛利率。”

但這並不影響，招商蛇口再度一頭扎入“高溢價”地塊裏。

屢屢高溢價拿地

18家房企共激戰3小時，叫價277輪，1月5日，徐州2021-51號惠民小區東側B地塊最終被招商蛇口拿下，成交價15.62億元，溢價率132.1%，成交樓面價11699元/平方米。

這一項目總價雖然沒能成為當地地王項目，卻創造了招商蛇口2021年一季度溢價新紀錄，在其現階段高溢價項目中處於首位。

時隔不到半個月，招商蛇口以“上限價格+競配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊，拿地金額合計約49.31億元。

其中，蕭山城區市北單元XSCQ1308-R2-08地塊上限價格34.04億元，樓面價25944元/平方米，溢價率29.72%；蕭山區新塘北單元XSCQ2502-06地塊上限價格15.27億元，樓面價15570元/平方米，溢價率29.75%。

值得注意的是，限價地塊比例的持續增多，不斷壓縮招商蛇口利潤空間。例如，蕭山城區市北單元XSCQ1308-R2-08地塊精裝限價37500元/平方米；毛坯銷售均價不高於34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/平方米。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，從該塊地樓面價和銷售限價來看，房企後續利潤空間的確有限，需要非常強大的成本管控能力。不過，目前長三角和大灣區城市羣是眾多房企非常看重的區域，為了可以拿到優質土地資源，不少房企會選擇犧牲利潤來加大布局。

億翰智庫研究總監於小雨表示，像招商蛇口等華南企業本身在華南就能通過城市更新或者其他途徑獲得很多低成本土地，並以此來做利潤，但這部分資源變現時間的不確定性強，所以他們有意願在長三角基本面好的城市拿地。

在之後的兩個月內，招商蛇口屢屢刷新當地土儲出讓記錄。2月4日，以21.21億元拿下的大城(2021)-1號地溢價率44%，樓面價達到10086元/平方米，推動體育新城樓面價破萬；3月31日，以總價29.5億拿下鹽城城西地塊，最終成交樓面價11190元/平方米，溢價率80%，刷新此前鹽城地王總價。

值得一提的是，2月9日，招商蛇口競得虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，總價56.66億元，樓面價達9.2647.6元/平方米，溢價率20%。

這一樓面單價創造了上海虹口區的新紀錄，超過了2020年7月招商蛇口拿下上海虹口區“圍標”地塊時8.1萬元/平方米的紀錄，彼時，地塊成交總價44.04億元，樓面價剛剛突破8萬元大關。

3300億目標僅完成2成

大手筆補充土地儲備的背後，是招商蛇口對規模擴張的渴求。

此前，作為“招保萬金”四大巨頭之首的招商蛇口由於“過於保守”和“業務整合”，全口徑銷售合約金額排名一度退至前十名開外。 直至2020年，招商蛇口才再次躋身銷售榜前十名之列。

值得注意的是，招商蛇口銷售排名雖有所進步，卻面臨增收不增利的尷尬局面。年報顯示，2020年，招商蛇口營業收入1296.2億元，歸母淨利潤122.5億元，同比分別增長32.71%、下降23.58%。

在業績會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峯表示，房地產項目結轉毛利率下降是導致招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。

明知高溢價拿地風險的招商蛇口，並未放慢其拿地的腳步，不僅如此，受高溢價拿地影響，其平均樓面地價水漲船高。平安證券研究報告顯示，招商蛇口一季度平均樓面地價為15915元/平，較2020年全年增長72%。

換句話説，招商蛇口於2021年一季度批量購入的“地王”項目也會在未來2-3年內再度削薄其毛利率水平。

上海中原地產首席分析師盧文曦向觀察者網表示，雖然項目利潤空間比較小，但只要保本出售就可以提高當年的銷售業績，對於想回到TOP10的招商蛇口而言，目前最重要的還是賺取流量。

蔣鐵峯在業績會上也表示，“房地產行業依然大有可為。未來龍頭企業市佔率提升將成為趨勢。招商蛇口爭取穩定在行業前十強，在此基礎上進一步提升排名。”

張波表示，對於招商來説，積極拿地本身也就體現出其繼續做大規模的戰略意圖，預計今年其在土地市場上總體會表現得較為激進。

如今看來，“不掙錢也要拿地、拿高溢價地”便是招商蛇口欲重回房企第一梯隊的主要方式。

在此基礎上，招商蛇口計劃今年實現簽約銷售金額3300億元，同比增長約18%；預計可售貨值5300億元，按2020年去化率62%計算便可完成銷售目標。

然而，招商蛇口2021年一季度的銷售業績並不理想，公告稱，2021年1-3月，公司累計實現簽約銷售面積314.30萬平方米，累計實現簽約銷售金額723.20億元。

據此計算，招商蛇口僅完成全年目標的21.92%。

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