房貸收緊潮來襲：新房審核時間延長，二手房或“無款可貸”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）從年初2月份提交資料到現在，兩個多月時間過去，江娜的住房商業貸款審核仍未通過。

江娜是今年年初房地產貸款集中管理制度實施以來的首批購房者。按房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。

而隨着當前對“經營貸”違規入市的“圍剿風暴”來襲，一場更加嚴格的房貸審核“風暴”或許正在開始。  

審核等了近三個月

2021年1月，在市場瘋狂上漲的當口，江娜（化名）在上海市閔行區龍柏三村購入了一套房子。在當時整體的“搶房”氛圍下，江娜從晚上看房到最終決定買房只花了一個小時。付款方式上，江娜選擇的是公積金和商貸一起償還的方式，首付款200多萬元，貸款135萬元。其中商業貸款金額為85萬元。

今年2月份提交相關資料後，3月25日，江娜收到公積金貸款審核成功的信息。從4月份開始，江娜開始償還公積金批次的貸款。

不過，與公積金貸款的審核速度相比，江娜商業貸款的審核卻遲遲沒有通過。據其介紹，其商貸資料也是在春節前提交的，不過，由於之前選擇的建設銀行沒有貸款額度了，江娜只能選擇從中國工商銀行進行貸款。“可能是國家關於貸款這塊的政策出台以後，審核比較嚴格。”江娜表示，“五月份再催一下，已經催過好幾次了。”

江娜的經歷是當下購房者貸款審核的一個縮影。一家股份制商業銀行工作人員向觀察者網證實了上述消息：“放款時間長是肯定的，但多久不知道。只知道額度有限。至少也得兩個月吧。”上述工作人員表示，之前如果所有資料特別齊全的情況下，貸款基本上一個多月就放下來了，甚至兩到三個星期就可以。

一位房地產中介工作人員向觀察者網表示，類似政策對首套購房者影響不大，對投機倒把性的購房者影響比較大。不過，其坦言，現在的貸款週期基本上可能會延長到兩到三個月，“現在的審核比以前要嚴格了”。

同策研究院分析師陳舒表示，銀行信貸政策的收緊是國家“房住不炒”主基調下的產物，目的是為了抑制房價的過快上漲。面對銀行在個人住房貸款佔比的限制，導致銀行需要在一定程度上控制放款額度，這必然將帶來貸款審批要求趨嚴、審批時間放慢、放款時間變長等影響。

而在陳舒看來，二手房相對於新房，銀行額度相對更少，對其在審批上的影響只增不減，部分銀行對於二手房或“無款可貸”。

貸款政策收緊

除了貸款審批趨嚴，近段時間以來，有關房貸利率的持續上漲也引發關注。

融360大數據研究院日前發佈的全國42個重點城市房貸利率監測數據顯示，4月（數據採集期為3月20日-4月18日），全國首套房貸款平均利率為5.31%，環比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環比上漲2BP。這是今年2月開始上漲以來連續第三個月上漲。

具體來看，2021年2月上海地區首套平均利率為4.69%，環比上漲4bp；二套房的平均利率為5.28%，環比上漲63bp。此外，多個地區的房地產貸款利率均有所提升。比如南寧的首套平均利率為6.02%，環比上漲137bp；二套平均利率6.26%，環比上漲161bp。

在陳舒看來，房貸利率的上升一方面是政策端對房地產信貸收緊的表現，是各家商業銀行面對政策端的監管而進行的一些調整，如，“兩道紅線”從金融口、銀行機構方面限制了資金過度流入房地產。另一方面是當前房地產市場需求旺盛，成交量活躍，資金端供需不匹配，需求大於供給，進而導致資金成本也就是利率上升。

值得一提的是，除了商業貸款審核流程收緊，近期來看，公積金相關貸款政策也有所收緊。

上海易居房地產研究院日前發佈報告指出，10城公積金個貸率觸碰紅線。

其中，個貸率指的是住房公積金個人貸款餘額/住房公積金歸集餘額。按照相關分類，個貸率低於 85%為一級響應，屬於流動性過剩，應實施積極寬鬆的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度；個貸率在 85%（含）—95%之間為二級響應，應實施穩健的住房公積金使用政策；個貸率在 95%（含）以上為三級響應，應實施適度收緊的住房公積金使用政策。

在統計的20個城市中，有10個城市位於三級響應階段。分別包括：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。

公積金流動性不足問題下，包括鄭州、合肥、西安、武漢、貴陽等多個城市也紛紛出台公積金收緊性政策。具體包括收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關業務、收緊租房提取額度、嚴管騙貸行為等。

貝殼研究院總結指出，未來房地產貸款集中度管理的調控效果將持續釋放，銀行系統購房信貸額度承壓下，房貸利率繼續趨升，除熱點大中城市外，預計更多的城市將進入房貸加息的行列，樓市成交將繼續高位調整。

（注：文中江娜為化名）

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