密集調控為樓市降温，見招拆招“打補丁”成主要方式

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2021年開始，全國熱點城市樓市似乎陷入了越控越漲的怪圈。

一方面，熱點城市房價漲幅依舊，萬人搖號、眾籌打新等現象再多地頻發，購房者紛紛抱怨“一房難求”；另一方面，調控密度空前，各地新政不斷，一房難求，圍繞經營貸、搖號作弊、假房源、黑中介等亂象頻頻“打補丁”，幾乎做到一日一策。

4月25日，就在上海第二批新房集中上市即將來臨之際，有媒體報道稱，上海房地產行業主管部門進一步加強了商品房銷售秩序監管，將認購時間由原來的5天延長至7天，並要求所有上市銷售項目至少在認購前3天，通過“網上房地產”公示認購地點、時間等信息。

此外，凡發現開發企業設置障礙“篩選”客户等違規行為，加大整治力度。

觀察者網獲悉，上海此次集中入市的新房共47個項目近1.4萬套房源，目前已有完成價格備案的待售項目收到通知，但具體政策執行仍要依據官方通告。

業內人士認為，新規定主要針對上海首批集中入市的33個項目認購時暴露出的“認籌信息不透明”，“認購期找不到銷售甚至找不到售樓處”，以及認購期過短，認購資料來不及準備等情況，後續樓盤都會被打上“補丁”。

經營貸是本輪樓市上漲主因

值得注意的是，在業內看來，這並不是上海市今年第一次為樓市“打補丁”，只是“見招拆招”思路下的一次“常規”操作。而這一情況也不止發生在上海，北京、深圳、廣州、杭州等各個熱點城市都是如此。

日前，國家統計局發佈數據顯示，一季度房地產開發投資同比增長25.6%，這是2011年以來最高增速。考慮疫情衝擊，與2019年一季度比較，同比增速也高達15.9%，年均複合增長率為7.7%，遠高於同期固定資產投資3.0%的複合增長率。開發投資佔固定資產投資的比重高達28.7%，也是有統計數據以來的最高值。

3月份，70個城市中新房價格環比上漲城市數65個，只有5個城市下跌，同比漲幅也有所擴大。

而中央對於樓市“房住不炒”的調控邏輯始終未變，這就造成了今年自上而下的調控政策密集發佈，各地針對樓市亂象容忍度明顯下降。

有機構不完全統計，截至目前2021年房地產調控政策次數已經超過160次。其中，3月份調控次數最高，達到48次；2月份和1月份也分別達到45次和42次，密度空間。

按照政策類型劃分，住建部約談、整頓中介、經營貸、土地供應成為調控主角。

中原地產首席分析師張大偉認為，經營貸是這一輪樓市明顯上漲的主要原因，本輪調控也由此展開。

張大偉告訴觀察者網，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關係。2020年開始，因為特殊政策，經營貸週期越來越長，利率遠遠低於按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。

從銀行角度來説，經營貸的風險相對而言是高於按揭貸款的，但是經營貸的利率在政策要求下又低於按揭貸款，所以在銀行的執行層面就出現了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。

因此，全國範圍內都展開了一場轟轟烈烈的“嚴查違規使用經營貸”行動。其中影響範圍最廣的當屬“深房理”事件，作為涉事典型機構被深圳市住房和建設局、公安局等七部門聯合調查。

而深圳銀保監局此前的數據顯示，去年共部署深圳轄內中資銀行對15.4萬筆、1771.73億元經營貸業務進行全面排查，選取6家銀行集中開展現場檢查，檢查覆蓋率近50%。針對發現的問題，責令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，叫停風險隱患較大的業務，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

隨後，“炒房大V”深房理事件在網上爆發，涉及利用經營貸炒房人數數千。從深房理被調查之後，其微博評論中清一色的“支持”可見該團體的“強大”。

在九部門聯合發佈的《關於對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理的通告》中指出，關於舉報反映的“深房理”以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用於購房並承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為，處置非法集資牽頭部門會同行業主管部門、監管部門將依法進行調查處置。

“深房理”事件調查結果尚未可知，但可以想見的是，深圳乃至全國範圍內，與“深房理”類似的團體不在少數。

張大偉表示，本輪政策力度能夠抑制市場過熱，讓經營貸迴歸到它的本質，有助於企業經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。

整頓樓市亂象需重拳出擊

此外，值得注意的是，本輪調控除了為樓市降温之外，針對近年來樓市普遍存在的違規銷售、虛假宣傳等亂象的排查和懲處力度也是空前的。

日前，作為中國樓市調控風向標的北京針對學區房、羣租房等問題下發新政。

北京住建委下發最新樓市整治工作通知顯示，重點從嚴懲處近期市場熱議的學區房炒作、羣租房治理、經營貸違規流入樓市等問題。依法嚴打新房和二手房銷售、租賃市場違法違規行為和虛假、違規房源信息發佈亂象。整治工作從即日起執行，至年底結束，持續時間超8個月。

在具體整治安排方面，北京住建委明確，綜合採取集中約談、巡檢暗訪、“雙隨機”抽查、專項檢查、聯合執法、重點複查等方式，堅決打擊、從嚴懲處、公示曝光房地產市場違法違規行為，覆蓋房地產開發企業、房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員。

對違法違規中介機構，從嚴懲處直至“停店、停網、停業”（門店停業整改、暫停房源信息發佈和網籤，取消從業資格納入黑名單）。

與以往不同的是，此次整治通知還對每項嚴查內容進行細緻規定。

以打擊違法羣租房、短租房為例，通知明確要重點圍繞醫院學校、市場商圈、產業園區、交通樞紐周邊等違法羣租集中區域以及投訴集中小區開展整治工作。此外，將會同相關部門，線上抽查各平台短租住房信息發佈情況，線下到企業辦公場所現場檢查，雙線並舉，持續加大違法羣租房執法檢查力度。

合碩地產機構首席分析師郭毅指出，與以往相比，本次樓市整治工作的檢查手段更為多元，從線下往線上延伸的力度加大；管理維度更細緻，覆蓋網站、公眾號、朋友圈。

此外，2021年以來各地開發商因各類事由被相關部門懲處的也不在少數，其中不乏萬科、首開、綠地、中鐵、中交、金隅等品牌房企。

如1月份，北京市住建委官微“安居北京”披露，一次性對40家房地產商開出罰單，其中，萬科、首開涉嫌無證售房，中交等企業的20個項目公司涉嫌銷售公示信息不全，中鐵、富力等房企的11個項目公司涉嫌銷控表與實際不符，另有合同附加不平等條款、拒絕使用公積金貸款、違反預售資金監管規定等情況均在處罰之列，最高罰金達1286萬元。

再如海口市“濱海新天地”項目開發單位海南鑫海房地產開發有限公司、馬鞍山市“玖著裏”項目開發單位偉星地產公司等多個項目近期集中爆發虛假宣傳、不按規定明碼標價、未公示在售房源的層高、套內建築面積等內容，被依法予以處罰數萬元至數百萬元不等。

58安居客研究院院長張波告訴觀察者網，違規銷售、虛假宣傳等樓市亂象一直存在，只是以往不同城市查處的力度有差異，所以屢禁不止。而今年以來各地房地產調控都有收緊，重拳出擊下各地查處力度都在增強，因此被開罰單和曝光的事件相對集中。

一名上市房企高管向觀察者網表示，罰金對於房企來説並不多，但例如停業整頓等連帶處罰不可謂不重，因此對各大開發商影響很大，對於樓市規範和開發商謹慎拿地都有不小的警示作用。反過來看，房地產市場規範化，也是品牌房企樂於見到的，長遠來看有利於樓市健康發展，因此被視作本輪調控的重要一環。

不過，同策研究院資深分析師宋紅衞指出，2021年房地產業的產業地位被重新調整，意味着房地產業在未來經濟發展中的複雜性和重要性都將進一步提高。為了給房地產業保駕護航，2021年註定是政策頻出的一年，“鐵腕治樓”政策不可謂不嚴厲，但效果並不理想，根本的原因在於存量時代仍慣用增量調控的思路。

他向觀察者網指出，目前樓市調控政策最大的特徵是“過程控制”，設置門檻或准入標準，導致有購房需求的人會想盡各類辦法規避政策，一旦成功，事後基本不會追責，因此催生了投炒作樓市的機會。而所有的創新都是超前於政策的，包裝的手段可以有千萬種，如果調控還是這種“堵漏洞”式的過程控制，炒房是控制不住的，並且調控的行政成本和時間成本會越來越高。

因此，宋紅衞認為，要想控制房價就要將調控過程轉為調控結果，比如徵收房地產税。同時，共有產權、租賃住房必須儘快完善起來，共同構築我國未來房地產住房藍圖，屆時房地產市場才會健康。

圖片來源：同策研究院

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