海倫堡物業板塊赴港上市：遞表前突擊收購兩家公司“外拓”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）4月23日，港交所披露易網站顯示， 海倫堡旗下物業公司——海悦生活控股有限公司（以下簡稱“海悦生活”）遞交了上市申請資料。

截至2020年12月31日，海倫堡在管和已簽約項目共有150個，簽約總建築面積4230萬平方米，覆蓋中國15個省份、直轄市及自治區共57個城市，聚焦大灣區、中國西南部、華東以及其他經濟發達地區的其他一二線城市。

在此次上市名單中，頗為吸睛的是海倫堡地產集團創始人兼董事長黃熾恆的兒子，27歲的黃博文此次擔任海悦生活的執行董事、董事會主席兼集團總經理，負責制定集團的整體業務方向及發展戰略。輔佐這位“少主”的董事，多是在會計、金融、法律等行業有着超過20年經驗的老將。

而在這背後，則是海倫堡物業早在2019年就開始頻繁進行資本騰挪的一場籌謀。起了個大早的海倫堡物業公司，為何一直到現在都遲遲沒有上市？而伴隨着很多物業公司上市後頻繁破發，在業內人士看來，物業公司本身的估值正迎來退潮後的理性期。

資本騰挪籌謀已久

根據招股書，海悦生活的歷史可以追溯到1999年，當時控股股東黃熾恆成立首家營運附屬公司廣州海倫堡物業管理以提供物業管理服務。黃熾恆通過其全資公司Blue Antrix有權行使海倫堡中國已發行股本的98.99%的投票權。

從2019年起，海倫堡物業開始一系列佈局調整。比如，2019年3月19日，海悦生活在開曼羣島註冊併成立為獲豁免有限公司。

2019年4月，廣州海倫堡物業管理向海倫堡控股收購廣州海商的全部股權，代價為50萬元。完成收購後，廣州海商成為廣州海倫堡物業管理的全資附屬公司。

此外，作為重組的一部分，2020年9月24日，廣州海倫堡物業管理向廣州華景新城收購中山中頤物業管理的30%股權。收購完成後，中山中頤物業管理成為廣州海倫堡物業管理全資附屬公司。

2021年3月9日，廣州海倫堡物業管理全資擁有的廣州海騰貿易撤銷註冊。據悉，廣州海騰貿易於2019年6月26日成立。海悦生活方面表示：“廣州海騰貿易處於不活躍狀態，且自成立以來並未開展任何業務。”

海悦生活還在2019年先後成立了Neptune Seed、Seaton Glory、輝冠、廣州海匯等公司。

一系列錯綜複雜的重組及投資完成後，層層穿透之後，海悦生活目前由黃熾恆持股97%，殷明持股3%，黃熾恆之子黃博文目前未持有公司股份。

據海悦生活方面的介紹，2016年前後，殷明女士因其過往投資相關業務往來而結識控股股東黃熾恆。獲黃熾恆介紹投資機會後，考慮到中國物業市場的長遠前景、集團的歷史財務表現及業務增長潛力，“殷明女士決定投資本集團”。

值得一提的是，儘管從2019年就開始準備，直到2021年，海倫堡物業才姍姍來遲地遞交了上市招股書。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，的確有不少中大房地產開發企業旗下物業公司並未上市，有一些已經明確了上市的節奏，有些則依然處於種種佈局中。因此，物業公司上市的早晚並不能代表其發展程度以及未來在市場上所佔據的份額。同時，近些年來部分房企加快物業上市的重要目的還在於融資需求，這也是造成物業集中上市現象產生的重要原因。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析指出，企業上市是一個戰略行為，需要考慮的因素較多。自身因素方面，如業務佈局是否更能夠把“故事”説好、營收情況是否有好的表現、項目獲取是否有保障可持續，等等，外部因素，監管部門對行業是否支持、資本市場對行業的態度等等，在什麼時候上市，何時上市尋求的是如何在上市時獲得合理或是超預期的估值。

密集收購難脱母公司依賴

儘管提早開始一系列分拆佈局，從公司目前營運數據可以看出，海悦生活目前的業務依然與海倫堡中國關係緊密。

招股書顯示，2018~2019年，海悦生活物業服務簽約項目全部來自海倫堡中國集團；2020年，海悦生活簽約項目中來自海倫堡中國集團的聯營公司及合營企業以及獨立第三方的也分別僅有一個。

另據招股書，自1999年及2017年以來，海悦生活分別開始為海倫堡集團提供物業管理及各類增值服務。截至2018~2020年底，按總建築面積計算，由海悦生活管理的海倫堡中國集團單獨開發的住宅及非住宅物業方面，分別佔比100%、99.5%及99.9%。海倫堡中國集團及其他物業開發商共同開發的住宅物業方面，按照總面積計算，分別約99.0%、99.1%及95.1%由海悦生活管理。

在此基礎上，海悦生活也試圖通過擴張拜託對集團的依賴。2021年4月19日，廣州海倫堡物業管理與賣方訂立諒解備忘錄。廣州海倫堡物業管理擬收購目標公司A 100%股權。雙方就收購事項進行初步協商，尚未簽訂任何具有約束力的協議。建議代價預計在人民幣700萬元~763萬元之間。海悦生活方面表示，此次收購主要是為了擴大業務、進一步發展物業管理產品組合及減少對海倫堡中國集團的依賴。

此外，4月21日，廣州海倫堡物業管理已與賣方訂立一項股權轉讓協議，擬收購物業管理公司浙江魯商100%的股權，預期支付的代價為19.73萬元。收購事項預計將於2021年第二季度前完成。公開資料顯示，浙江魯商的成立日期為2021年1月11日。

值得一提的是，近年來，像海悦生活一樣積極奔赴港股市場的物業企業不在少數。不完全數據顯示，截至3月底，今年已有10家物業公司向港交所遞表，排隊等待上市。不過， 近段時間以來，很多物業公司上市後頻繁破發也在某種程度上反映出資本市場的態度。潮水退去，才知道誰是裸泳者。

“實際上，資本市場對物業服務企業重點關注兩個方向，是否有一定的規模，是否是可持續的；另外，公司的業務模式是否可以講出好聽的“故事”，如果能在這兩個方面得到資本市場的認可，一般破發的情況不多。”肖雲祥説。

在張波看來，物業企業本身的現金流穩定，並且收入規模和在管面積呈正比，因此物業企業本身很難存在過高的估值預期。上市物業企業整體估值變動本身是受到了幾方面因素影響，一方面是疫情的大環境下，社會整體對於物業服務的要求出現明顯提高，重視程度也在不斷加強；另一方面是包括智能化安保在內的科技創新，給到傳統物業有了一定的想象空間。“總體來看，物業本身的估值會更偏向於價值迴歸，泡沫本身也難長久維持並不斷擴大。”張波説。

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