上海1.4萬套新房集中來襲,6盤均價超10萬/平
解红娟
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“和第一批集中入市的新建商品住宅項目相比,第二批次多了幾個真豪宅。”業內人士向觀察者網表示。
老西門中華新城以13.6萬元/平方米的備案均價為成為當之無愧的第一名。信息顯示,老西門中華新城(推廣名:復興瓏御),此次推出户型194-195的47套房源,較其2019年9月上一期開盤均價上漲約7010元/平;相比於去年黃浦開盤的其他項目來説,價格基本保持不變。
不過,和周邊參考均價高達21萬/平的二手房相比,倒掛約8萬元的價格差讓高端項目再度吸睛。
和復興瓏御一起擺放在貨架上的還有五個項目均價超過10萬/平方米。分別是備案均價12.98萬元/平方米的新弘逸品嘉苑、13.2萬元/平方米的福新名苑、12.82萬元/平方米的銘德漪景庭、12.98萬元/平方米的靜雅名邸(二期)和10.88萬元/平方米的璞悦名邸(二期)。
相比於第一批次中,僅備案均價略高於10萬/平方米的徐匯尚海灣豪庭拿到“通行證”,第二批次的高端項目含金量更高、分佈面更廣。
對此,58安居客房產研究院分院院長張波指出,多維度充分保障各類購房者的需求才有利於樓市穩定,因此,第二批次6個市中心項目上市將有效緩解市中心一手房源供給不足的現狀。另一方面,通過一手房源的價格也會傳導至二手,有利於推動黃浦、靜安兩個區域一二手房價同步保持穩定。
上海第二批新房總量約1.4萬套
4月23日,上海市房管局發佈《上海市房屋管理局2020年工作總結和2021年內工作計劃》,表明將加大市場監管力度,開展市場秩序專項整治工作,嚴肅查處各類違法違規行為。
兩天後,上海市房地產交易中心“網上房地產”顯示,上海將集中上市第二批新建商品住宅項目,共47個項目約156.7萬平方米,合計約1.39萬套新建商品住房。分佈在寶山、浦東、松江、虹口、靜安、黃浦、青浦、奉賢、金山、嘉定、閔行、崇明等12個區域。
此前,上海曾於3月12日推出第一批新建商品住宅項目,集中上市33個項目、一萬多套新建商品住房。截止到4月25日,有22個項目領到預售證,進入網籤階段。
值得注意的是,這是自“滬十條”“滬七條”等房地產市場調控政策落地以來,上海第一次以集中批量供應的方式推出房源。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示,第一批集中上市的項目都是剛需以及首次改善產品,價格都不貴,而且這些項目認籌結果都不錯,絕大部分全部認籌一空,相信很快會轉化成實際簽約數據。
和上批集中推出的房源相比,本批推出的房源具有“量大、質優”的特點。具體來看,第二批集中入市房源增加了14個項目,3963套房源,同比上期增長39.61%。該批房源中,一年內續盤項目達27個。監測數據顯示,多個續盤項目的備案均價與其上期開盤均價基本持平,並未出現明顯上漲。如靜安的靜雅名邸項目,其備案均價為12.98萬元/平方米,與其一期開盤均價持平。
盧文曦表示,加大供應量是符合當前市場處於小陽春銷售季中需求量增加的要求,可有效平抑市場供需矛盾。其次,樓盤價格基本穩定,可以平穩市場預期。
億翰智庫研究總監於小雨表示,政府當局對於房地產市場的管控仍然較為嚴格,價格管控尚未出現鬆動。整體來看,上海出台新政維護市場秩序,嚴格管控新房價格,有利於落實“房住不炒”,有利於市場的健康平穩運行。
從房源區域分佈來看,和上批推出的房源主要集中在嘉定、金山和青浦等郊區不同(三個區域推出套數佔總套數的44.32%),本次推出的房源則主要集中在寶山、浦東和嘉定三個區域,分別推出樓盤2911套、2125套和1849套,佔本批房源推出套數的20.84%、15.21%和13.24%。
從價格來看,47個項目中有31個樓盤的備案均價為6萬以下,單套面積100平方米以下中小户型佔比約三分之二。此外,由於市內閔行、黃埔和靜安等備案均價超10萬/平方米的高端項目逐步增多,其對應的備案均價也上升至57953.76元/平方米,平均價格較上次上升了17.83%。
調控政策查漏補缺
在發佈第二批新建商品住宅項目表的同時,上海房地產交易中心網上房地產還發布《××》商品住房認購規則(樣本)(下簡稱《認購規則》)。
《認購規則》除了明確規定認購時間、地點等基礎信息之外,還對認購對象及標準作出了具體的闡述,其中,對認購人需要提交的身份、婚姻、家庭關係證明材料、購房資格證明材料以及資金證明類材料等一一列出,並表示認購人僅提供所列材料,如開發商要求增加認購材料的需報區房管部門審核同意。
這很大程度上是因為,自第一批新建商品住宅項目集中入市後,市場出現“項目銷售僅通知部分客户”“只接待預約客户”“臨時追加認購材料”“高分勸退購房者”等不良反應,有違公開透明的交易原則。
在此基礎之上,此次發佈的《認購規則》主要有三個不同。第一,所有上市銷售項目,認購時間由原來的5天延長至7天。第二,提前公告信息。所有上市銷售項目,至少在認購前三天,在“網上房地產”公示該項目認購地點、認購時間等。第三,規範認購材料,規範認購所需材料清單,並在認購規則中明確。最後,還要嚴格銷售監管,凡發現開發企業設置障礙“篩選”客户等違規行為,加大整治力度。
億翰智庫認為,上海市對新房認購細則進行調整,主要是針對部分樓盤出現的如突發開啓認購、僅接待預約客户、項目在認籌日當天不開放售樓處等亂象進行整治,能夠在一定程度上打破開發商和購房者信息不對稱的局面,避免房企刻意設置購房門檻。
盧文曦表示,提出了商品房的銷售持續管理,説明管理層對樓市出現的新現象新問題掌握得比較迅速,處置方案也比較及時。
張波也指出,通過延長購房時間給到購房者更為充足的準備時間,用來了解項目的基本情況,提前籌備相應的認購資金。新政對於認購相關信息提出要求,旨在保障整體交易流程更為公平、公正,推動項目認籌信息更為透明化,更好保障有購房資格羣體的相關權益。
對於市場上不斷升高的積分門檻,張波認為,高分購房人羣增多,主要源於滬上無房人羣進入樓市的數量有所增多,近兩年上海針對人才落户政策的微調以及舊區改造,是這類人羣增多的原因之一。二季度大量新盤的上市會明顯減少此類現象的產生,尤其大量中低價房源上市對緩解高分人羣的購房“焦慮”將起到重要作用。
附件:4月25日上海第二批上市新建商品房項目一覽表



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