合景泰富千億“虛胖”，增收不增利？

2020年，合景泰富增收不增利的業績表現，讓業內人士對於這家“粵系”老牌房企充滿了疑惑和好奇。

年報數據顯示，報告期內，公司實現營收297.42億元，較2019年同比增長24.23%；歸屬於控股股東的淨利潤為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。

觀察者網研究發現，通過高超的“財務操縱術”，合景泰富順利實現利潤規模的突飛猛進。克而瑞數據顯示，2020年1~12月，合景泰富全口徑銷售金額為1036.1億元，位列排行榜第39位。不過，其權益金額僅為646.4億元，位列排行榜第47位。也就是説，合景泰富2020年千億的銷售金額中，有五分之二是合作方貢獻的。

這一思路給合景泰富2020年注水的利潤帝國，推倒了第一張多米諾骨牌。

蹊蹺的合營企業

   合景泰富利潤表現的異常要從其2020年底密集的業務合併開始講起。

2020年11月1日之前，合景泰富持有蘇州富景30%的股權。蘇州富景作為合景泰富的聯營公司入賬。

2020年11月1日，合景泰富與持有蘇州富景20%股權的第三方股東訂立協議。該股東同意在蘇州富景所有股東大會及董事會決議案方面與合景泰富保持一致。“本集團透過上述安排控制蘇州富景九個董事會席位中的七個。因此，本集團已取得對蘇州富景的控制權，此後，蘇州富景將作為本集團的附屬公司入賬。”

自收購起，蘇州富景向合景泰富貢獻收入及利潤分別為2.59億元及4267.9萬元。

企查查數據顯示，持有蘇州富景20%股權的是五礦國際信託有限公司，而富力集團持有剩餘的50%股權。顯然，對於合景泰富的上述舉措，富力集團並未提出反對。

蘇州富景的故事並非個例。年報顯示，2020年10月3日之前，合景泰富持有杭州致延50%股權，後者作為集團的合營企業入賬。2020年10月3日，股東同意修訂章程細則，“本集團透過杭州致延的三分之二董事會席位已取得杭州致延的控制權，此後，杭州致延作為集團的附屬公司入賬。”

層層穿透之後，杭州致延另外持股50%的是綠城集團。自收購起，杭州致延向合景泰富貢獻的收入及利潤分別為3.9億元及1106.5萬元。

相同的操作思路之下，合景泰富分別在2020年12月18日將持股51%的佛山泓升、持股51%的昭通景邦成功作為附屬公司入賬。

自收購起，佛山泓升向合景泰富貢獻的收入及利潤分別為12.54億元及1.06億元。佛山泓升另一持股49%的股東是中駿集團。

財務操縱的一個很明顯的表現是少數股東權益的變化。觀察者網注意到，近年來，合景泰富少數股東損益呈現較大變化。2013~2017年，合景泰富少數股東損益為負數，分別為-52萬元、-408萬元、-306萬元、-311萬元及-1506萬元。不過2018~2020年，合景泰富少數股東權益突擊增長，分別為1.19億元、2.5億元及2.2億元。

通過優化報表虛增的“水分”在合景泰富的銷售業績方面也有所體現。克而瑞日前發佈的2020年1~12月中國房地產企業銷售榜TOP200顯示，2020年合景泰富全口徑銷售金額為1036.1億元，位列排行榜第39位。不過，其權益金額僅為646.4億元，位列排行榜第47位。也就是説，合景泰富2020年千億的銷售金額中，有五分之二是合作方貢獻的。

另據統計，合景泰富2020年報告期擁有的175個項目中，集團所佔權益比在60%以下的項目共有84個，佔比接近一半。

一位財務領域業內人士向觀察者網表示，正常來看，全資附屬公司是要並表來進行核算的，而聯營公司會根據股權和決策權的安排來決定是否並表。換言之，附屬公司必須並表，聯營及合營公司就可以不併表核算。

剔除高負債公司？

除了上市公司業績“虛胖”，反向的操作也同樣在合景泰富的年報中有所呈現。觀察者網注意到，合景泰富還通過剔除部分高負債公司緩解目前的資金狀況，美化債務。

2020年12月31日，合景泰富與廣州勤致訂立一份協議。合景泰富將廣州合景恆裕的20%股權轉讓給廣州勤致，現金代價為1000萬元。根據此協議，合景泰富在簽訂協議之前的全資附屬公司廣州合景恆裕的所有重大決議案須獲得合景泰富及廣州勤致一致批准才能通過。合景泰富失去對廣州合景恆裕的控制權。廣州合景恆裕以後以合景泰富的聯營企業入賬。

在終止確認日期，廣州合景恆裕的付息銀行貸款為28億元。這也意味着，轉讓合景恆裕20%股權後，合景泰富除了獲得1000萬元的收益，還將28億元的負債剔除在報表之外。

遭到同樣待遇的還有蘇州佳璟。根據協定，廣州方圓樂琴注入現金代價人民幣6200萬元作為註冊資本，以取得蘇州佳璟（注資前屬合景泰富全資附屬公司）20%股權。廣州方圓樂琴注資後，蘇州佳璟所有重大決議案須獲合景泰富與廣州方圓樂琴一致批准後才能通過。因此，蘇州佳璟此後將作為合景泰富的合營企業入賬。截至2020年報告期末，蘇州佳璟有銀行貸款21.07億元。

更有意思的是，在部分操作中，合景泰富甚至連出售股權這一步都不用。2019年12月底，合景泰富與廣州臻利訂立協議，據此，合景泰富訂立協議前的全資附屬公司合肥明譽的所有重大決議案需獲得合景泰富及廣州臻利一致批准後，方告作實，“故本集團對合肥明譽並無控制權，因此，合肥明譽此後以本集團合營企業入賬”。截至報告期末，合肥明譽附息銀行及其他借貸10億元，其他應付款及應計款項為22.26億元。

靠一紙協議被合景泰富剔除上市公司報表的還有温州晉烜、廣西竣融、深圳創世和等多家公司。無一例外的是，上述公司都具有較高的負債和應付款。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析指出，這涉及到並表和非並表的操作，“通過與合作方溝通，利用收購股權或是修改公司章程來操控項目公司是放在表內還是表外，達到美化有息負債的目的。不併表的項目計入長期股權投資，在並表情況下計入其他應收款和其他應付款。”

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