一大波土地來襲：廣州兩極分化、重慶最搶手、無錫“都是融創的”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近日，全國範圍內的首次集中式土拍盛宴到來。

4月26日-29日短短4日間，廣州、重慶、無錫、揚州等多個城市上百幅土地大規模釋放，瞬間吸金數千億元。

毫無意外，核心區域優質地塊遭到一眾房企哄搶爭奪，部分城市半數地塊達到最高限價或競拍“租賃”面積，或搖號“拼人品”，同時“地王”項目頻出，不少區域再現“麪粉貴過麪包”。

與之相對，也有部分“邊角料”地塊不被看好，底價成交甚至因無人問津而流拍的也不在少數。

對於房企來説也一樣，有錢且激進的房企如融創、華潤、招商，如同面臨一場豪華盛宴，大規模收割，斬獲“地王”不在話下，你爭我奪上百輪競拍進入搖號環節也在所不惜。其中兇猛如融創，近4日在廣州、重慶、無錫3地獨自斬獲地塊就超過20幅，在不計算保證金的情況，已豪擲262億元。

相比之下，數百家報名參戰房企中，更多是缺少現金流且保守的，只能望“地”興嘆，靜靜看戲。

廣州：有錢吃席，沒錢看戲

作為一線城市中的首場集中土拍，廣州的表現並未令眾人失望。

4月26日-27日，廣州一次性上架了48塊土地，最終吸金906億元，為歷年之最，平均溢價率14.58%。

值得注意的是，如預料的一樣，土地一次性供應太多，而大部分房企手中資金有限，熱門板塊核心區域成為爭奪中心，部分冷門區域地塊則無人問津，廣州地價兩極分化在此刻顯露無疑。

據觀察者網統計，此輪供地主要區域聚焦在增城、白雲、南沙等區域，其中，增城供地數量最多，共計18塊，同時，該區域的流拍量也是最多的；黃埔此次僅出手3宗地塊，但全部進入搖號環節，成最火熱區域。

黃浦區3宗加上番禺區1宗，共4幅土地觸發“通過搖號確定競得人”機制。

4月29日，搖號結果誕生，越秀地產斬獲2宗，德信與深振業各得其一。

值得一提的是，如果有人單純的以為搖號就是“拼手氣”就大錯特錯了。作為房企的根本，其對核心地塊的渴望程度難以想象。

以黃浦區黃陂地塊為例，競拍當日32家房企只花了32秒就將地價抬至45%溢價率頂點。而觸發搖號機制後，這32家房企共註冊了300多個“小號”參戰，僅保證金就交了1300多億元。

也就是説，一個小號只有0.3%左右的中籤率，誰的小號多誰就獲勝的幾率就大，據悉央企中海一家就擁有60多個小號，因該地塊共投入250億保證金。而沒錢的房企只能仰望“大佬”、徒呼奈何。

遺憾的是，運氣也是實力的一部分，這塊“肥肉”最終被自帶“歐皇”氣質，只有6個小號的深振業收入囊中。

而此次土拍中最出風頭的莫過於越秀和華潤。

其中，央企華潤以4.2萬元/平方米的樓面價拿下一宗位於白雲區金沙洲的全場最貴地塊，已超過該區域新房均價，再現“麪粉貴過麪包”。此舉也直接拉昇了金沙洲板塊的整體價格預期，業內發出了地價失控的驚歎。

而廣州本土國企越秀地產除參與搖號4中其2的逆天“好運”之外，另斥資108億元拿下6宗地塊，成最大贏家，亮瞎全場。

此次土拍市場表現亮眼的還有融創和正榮，在猛烈爭奪後最終分別收穫3宗、2宗地塊。

有人狂歡，也就意味着有人失落，最終包括萬科、恒大、中海等龍頭，雅居樂、時代、奧園、合景等熟悉的千億本地房企均陪跑。

此外，土地價格直接關聯未來房價，不少業內人士表示，此次土拍不久後，黃埔、番禺熱門區域的樓盤可能迎來一波漲勢；流拍的從化、增城等區域則要警惕風險。

重慶：超過高溢價失控

緊隨廣州之後，4月28日-29日，重慶46宗主城區地塊上架，總起拍價約444億元，不足廣州一半。

但令人意外的是，與廣州土地價格兩極分化不同，重慶土拍市場才真正讓開發商們熱血沸騰，競拍開始當天就罕見地登上微博熱搜榜。經過兩天六場角逐，最終46宗地塊全部成交，總成交金額達635億元，平均溢價率高達43%，相當於平均每幅地塊都近乎達到了廣州的封頂溢價，市場火熱程度可見一斑。

特別是在土拍首日，招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團地塊，溢價率高達129.98%，樓面價10459元/平方米，這也成為了本次競拍中溢價率最高的地塊。

有機構統計結果顯示，本次重慶土拍中有超過6成、30宗土地溢價率均超過40%，除招商蛇口沙坪壩地塊溢價率達到129.98%外，保利在中央公園板塊、海成在中央公園板塊東側、金科+大唐在港城工業園板塊、佳兆業在大學城板塊、美的聯合金科在西永板塊、華宇+金科+新希望在大渡口茄子溪板塊等所獲地塊溢價均超過70%。

這與2020年全年土拍結果形成鮮明對比。要知道，去年全年重慶土拍中排名前十的地塊，僅有三宗溢價率超過40%。

值得注意的是，雖然並未設置上限價格，不需要各家開發商註冊小號提高中獎率，但“明刀明槍”之下比拼，對房企的資金實力考量仍然不小。

具體而言，在其他城市頗為高調的央企國企此次表現得相對低調，最大贏家為融創與龍湖兩家TOP 10民營房企，拿地金額均接近百億。

其中，其中融創及其聯合體斥99.09億元共競得重慶市8宗地塊，合計1159畝；龍湖則以96.64億元奪得九龍半島、大渡口茄子溪板塊、中央公園板塊、蔡家板塊等5宗相對單價較高地塊。此外，金科、中交、保利、佳兆業等房企均奪得兩宗及以上地塊，中鐵建、佳源、綠地、旭輝、花樣年等房企也各有斬獲。

對於重慶土拍市場的熱情，中國指數研究院表示，一方面此次推出地塊多為優質地塊，中央公園、西永、大學城等板塊熱度本就較高，另外大楊石組團和觀音橋組團地塊位於核心成熟區，區位優勢顯著；另一方面，開發商土地儲備日益緊張，去化週期較短，拿地意願本就較為強烈，尤其是第一批次，部分開發節奏較快的企業年前便可推售。

無錫：融創獨得4成

與重慶同時開啓集中供地的還有無錫和揚州兩個長三角熱門城市。

其中，揚州28日推出8宗土地，同樣遭到一眾房企哄搶。8宗地塊中有4幅觸頂最高價，被打包送去搖號。

同時，新的地王價格誕生，1.42萬元/平方米的樓面價，基本等同於揚州在售新房均價，且這一地塊開拍不足1分鐘即達到封頂價。

而熱點城市無錫，共16幅地塊計劃4月28日-30日分3日推出，吸引了260次報名，參拍房企超過80家。

引人矚目的是，融創在這場大戰中的表現再次“征服全場”。

首先是競拍首日（28日）推出的4幅地塊，上午首幅梁溪區中儲地塊開拍一分鐘就已經達到最高限價19600元/平方米，與其他城市搖號等政策不同，無錫選擇讓企業進入競租賃環節，萬科、招商、融創、金茂、佳兆業等均參與搶地，每次出價時間有5分鐘間隔，因此顯得格外“磨人”。

競拍途中，土拍直播的網友“看不下去了”，紛紛留言區表示“他來了他來了，融創又來了”“融創，要不無錫都給你，還不行嗎？”“融創，土豪哥”……

不出意外，最終以總價41.71億、樓面價18000元/㎡+66100㎡競租賃面積被融創拿下，而該地塊也是目前為止，無錫供地中競租賃面積最高的。

其餘3宗土地亦達到最高限價進入競租賃環節，最終被招商、仁恆和祥瑞分食。

而競拍第二日（29日），無錫共出讓6宗地塊，融創再次發力，獨得其三，且均是在競租賃環節碾壓對手獲勝。

有業內人士向觀察者網分析稱，無錫本就是融創重倉的城市之一，融創無錫文旅城作為其文旅地產的標杆項目，在長三角文旅項目中知名度很高，也到了“收割”環節，間接作用了近兩年無錫房價上漲，且融創看好無錫未來樓市，因此本次土拍中，融創穫取土地不計代價。

值得一提的是，融創近幾日其他城市的土拍市場表現同樣活躍，風頭幾乎蓋過所有同行。

例如廣州土拍中，融創及其聯合體共斬獲3幅土地，總代價74.9億元，

而在剛剛結束的重慶土拍中，融創更是大展身手，除了近百億拿下核心區8地之外，還以18.1億元接連拿下位於郊區的璧山區6幅地塊。在不計算保證金的情況，已豪擲262億元，成為截至目前本輪全國範圍內集中供地潮中，當之無愧的最大贏家。

僅僅是廣州、重慶等個別城市的集中式土拍，已經為部分房企帶來了一場“饕餮盛宴”，緊隨其後的是，北京、上海等眾多熱點城市更大一波土地即將入市，不知又會為樓市帶來怎樣的變數？

對此，中指院認為，隨着此批次高價地的逐漸入市，未來將對房價帶來一定影響，但各項目集中入市，市場競爭壓力較大，對房企的產品力提出更高的要求。在房住不炒的基調下，第二三批次的土地推出政策及策略或將調整。

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