這些三四線城市房價還在下跌 有城市房價跌回14年前

今年3月，35個三線城市中，仍有10個城市二手房價格低於一年前，這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌，均來自中西部和北部的三線城市。

今年以來，多個熱點城市樓市調控持續收緊，一些熱點三四線城市也開始納入調控行列。

相比較為火熱的長三角、粵港澳大灣區城市羣，中西部和北部的一些三四線城市因市場表現低迷，今年3月以來，相繼出台了一系列提振樓市政策，意在穩定樓市。

多個城市出台刺激樓市舉措

其中，今年4月張家界舉行的房交會期間，為了給廣大購房者提供實實在在的優惠，該市還特別出台了契税補貼政策，會展期間購買市中心城區新建商品住房或公寓（含酒店式公寓），每套可享受不超過2萬元契税補貼。

在四川達州，達州市政府辦公室發佈《關於延長執行期限的通知》，達州市中心城區100元/平方米購房補貼將繼續執行到今年6月底。

吉林四平此前3月發佈鼓勵農民進城購房政策：新房折扣，新房和二手房契税全額補貼和消費券補貼，可加入城鎮社保和公積金，子女享受城區入學、轉學政策。其中，對農民購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），政府參照購房農民所繳納契税的額度全額給予補貼。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，從類似三四線城市的樓市表現看，本身相對偏弱，給予購房契税補貼，有利於提升當地樓市熱度，積極消化庫存。

此間的一大背景是，在長三角、珠三角等地的不少三四線城市房價上漲壓力較大的同時，中西部、北部的很多三四五線城市樓市整體較為冷清，面臨較大的去庫存壓力。數據顯示，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。儘管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數僅回到兩年前的水平。

這些三四線城市房價下跌，有城市房價跌回14年前

二手房為代表的存量市場能更好體現房產的流通性，其價格波動更能反映市場在價格形成中的決定性作用。國家統計局發佈的70個大中城市二手房和新房價格指數，包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。2020年35個三線城市中，13個城市二手房價格下跌，即使今年一季度有局部小陽春行情，部分城市下跌的勢頭並沒有止住。

根據第一財經記者統計，今年3月，這35個三線城市中，仍有10個城市二手房價格低於一年前，而一年前是疫情之後的房價低谷，這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌，均來自中西部和北部的三線城市。其中，北海比一年前下跌了3.4%，南充下跌了5.3%，牡丹江下跌了9.4%，幾乎跌去一成。

表：今年3月部分三線城市二手房價格變化（來源：國家統計局）

值得注意的是，2020年3月，牡丹江的二手房價格同比下跌了2.2%。連續兩年大幅下跌，牡丹江樓市的表現頗為引人關注。貝殼研究院的報告分析，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。

黑龍江省統計局今年7月底發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，根據公安局人口信息系統和摸底清查相結合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

該報告指出，由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90後”“00後”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

三四線城市樓市大分化

牡丹江是當前東北收縮型城市的一個典型案例。由於產業發展較弱，人口外流，又加上新世紀後東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區進行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經分析，東北的很多老工業城市，產業結構較為單一，在計劃經濟時代，當地體制內的人都有房子，非商品化的住房佔比較大，房子供應多。但近年來隨着原材料等基礎工業下行，這些城市的年輕人口外流，樓市供大於求。

從宏觀層面來看，樓市較為冷清的三四線城市主要呈現出人口基礎差或者淨流出，經濟活力低等特徵。而樓市火熱的三四五線城市，則主要位於長三角、珠三角這些城市羣裏面，這些城市經濟發展基礎好，人均收入高，人口流入多。

第一財經記者統計顯示，2020年共有14個普通地級市居民人均可支配收入超過5萬元大關，其中蘇州超過6萬元。從區域分佈來看，這14個地級市全部分佈在長三角和珠三角。

丁長髮告訴記者，長三角、珠三角的三四線城市，不僅自身民營經濟、外向型產業發達，而且地處兩大城市羣裏面，能接受核心城市的技術、資金、產業等溢出，經濟十分發達，人均收入高，人口也在淨流入。而中西部和北部的很多三四線城市，由於產業欠發達，經濟活力較差，人口大量外流，樓市需求較少，加之供應量又大，因此房價也面臨下行壓力。

無論是在房價還是在土地市場上，三四線城市之間都呈現明顯分化。以土地市場為例，當前供求關係總體均衡，即能同時保持新房較快去化和土地市場較高熱度的城市只佔少數，且多位於長三角等熱點城市羣。貝殼研究院的數據顯示，2020年全年，統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，佔比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%。

貝殼研究院研究發現，自棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

一方面是江浙、珠三角的三四線城市房價上漲，土地市場溢價較高，一方面是北部、中西部的很多三四線城市土地市場冷清。在丁長髮看來，土地指標也應該跟人走，一些地方的土地指標用不完，而東南沿海發達地區大量人口流入，土地指標不夠，這些地方土地指標應該隨常住人口的增加而增加。