“養豬大王”劉永好瘋狂進擊地產，“千億黑馬”新希望路在何方？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）從去年開始，地產圈大佬大舉佈局“養豬大業”，“養豬究竟有多賺錢”成為業內茶餘飯後最熱門的談資。

其中，跨界養豬聲勢最旺的房企當屬萬科。2020年3月，萬科食品事業部成立，事業部首席合夥人由集團合夥人、高級副總裁譚華傑出任，初期主要佈局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲三大領域。隨後不久，萬科豬場各類崗位出現在各大招聘平台上，引發社會廣泛關注。

此外，恒大、碧桂園、萬達等地產圈另外幾位大佬也已經早早佈局農牧業。但無論從規模還是名氣上，都遠遠無法與新希望媲美。

1951年9月出生於四川省新津縣的劉永好，1982年下海創業，從養豬與賣飼料起步，現任新希望集團董事長，外界稱“養豬大王”。

如今的新希望早已不再侷限於養殖業，進軍其他產業如食品快消、地產文旅、醫療健康、金融投資等全行業。

不過值得注意的是，近幾年，在地產圈大佬紛紛佈局養豬產業的同時，“養豬大王”劉永好卻反其道而行之，進軍房地產的腳步明顯加快。

“翻倍式”激進擴張

日前，新希望地產發佈2020年財務報告。

數據顯示，企業去年實現營業收入304.96億元，同比增長66.98%，近3年營業收入複合增長率達到71.28%；實現淨利潤28.42億元，同比增長16.72%；2020年經營活動產生的現金流量淨額48.37億元，同比增長81.97%。

銷售數據方面，企業2020年全口徑銷售額達到1031億元，同比大增40.1%，在克而瑞排行榜中位列全國第40位。

這一擴張速度稱得上去年最大“黑馬”。要知道，新希望地產儘管成立時間較早（1998年），但前20年間基本遵循其輔助業務的定位。

公開數據顯示，2012年新希望地產銷售額僅15億左右，2013年增長到20億出頭，2014年接近50億，2015年70多億。

在2015年，同樣成立於1998年的碧桂園銷售額已經突破1400億元，即便成立於2000年後的後起之秀，入圍百強的門檻都已經超過100億元。

彼時的新希望地產開發房源雖少，但中規中矩，沒有特別出彩的標杆項目，也基本沒有不良歷史，稱得上“小而美”。

不過在此之後，劉永好的地產生意急劇膨脹。特別是2014年任命年僅32歲的得力干將、集團原辦公室主任張明貴接任地產事業部總裁，身為外行的張明貴僅用了1年時間熟悉業務，“高週轉”擴張之路隨即便一發不可收拾。

公開資料顯示，2016年，企業合約銷售額145.60億，增長率超過100%；2017年171.12億，稍有放緩；2018年316.63億，接近翻倍；2019年735.9億，再次翻了一倍多。

2020年，受疫情黑天鵝影響，開發商們銷售增速普遍放緩，此時的新希望地產卻逆勢大增超過4成，順利晉級“千億俱樂部”。

值得一提的是，企業規模之戰在土地市場表現得更為明顯。根據機構統計數據，2017至2019年，新希望地產分別斥資187億、287.2億、407.9億購買土地，2019年拿地金額排在第28位，遠超其銷售規模排名。2020年拿地金額才有所放緩，以250億位居第40，與銷售排名相當。

由於其“新一線、強二線”的城市佈局戰略，“高溢價”也成為新希望地產一大標籤。如2017年 6月拿下昆明泛亞新區組團地塊、溢價率208%，2019年5月經過200輪叫價拿下大連一商住地、溢價率49%，同年8月又以溢價率60%拿下寧波一宗宅地。

2019年內，新希望地產不僅拿地的溢價率持續走高，單價也屢創新高，尤其在新進入一個城市時拿地更是不吝血本。2019年3月29日，新希望以53.2億的代價，在激戰120輪後奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。而該地塊周邊的保利朗詩蔚藍銷許均價才3萬元/平方米。

2020年4月，新希望地產擊敗金地、保利等17家房企，以23.6億元的價格拿下佛山裏水洲村地塊，溢價率約48%，扣除配建面積後樓面價18252元/平方米，為佛山歷史第二高價地。

只為賣個好價錢？

通過快速擴張，新希望地產走出四川，在昆明、南寧、杭州、南京、廣州等15個重點一二線城市有了100多個項目。

不過，企業超高負債也由此而來。

財報數據顯示，2020年末新希望地產總負債1113.9億元，同比增長23.58%，資產負債率高達77.48%；企業流動比率1.47，同比下降9.26%；速動比率0.63，同比下降4.55%。

同時，企業2020年末流動負債合計高達814.38億元，同比增長30.27%，是非流動負債的2.72倍。其中，短期借款5.8億元，同比大增184.8%；應付賬款65.66億元，同比增長51.32%。

這也導致快速擴張中的新希望地產陷入極度缺錢的尷尬境地之中。

日前，有知情人士向觀察者網透露，地產業務不同於畜牧業，非但無法享受農業政策補貼優惠，而且作為資金密集型產業，使企業負債急劇攀升，不良資產率快速提高，特別是近幾年受到調控政策影響，高溢價激進拿地帶來的危機逐漸顯露。為此，劉永好正打算將新希望地產打包出售，以緩解集團資金壓力。

“近幾年新希望地產不斷稀釋權益佔比，以達成千億目標，加上2020年‘榜單服務’支出大增等一系列操作，正是老闆想要將地產業務賣個好價錢的前奏。”上述知情人士表示，地產公司本身規模不大，即便H股上市估值也極低，A股上市更是沒戲，因此2020年新希望地產在克而瑞、中指、億翰等幾個榜單機構上花費上千萬，排名突飛猛進，以此來提高估值。

年報顯示，新希望地產依託股東新希望集團強大的實力背景，在行業中具有一定的優勢地位。高質量的穩健增長讓新希望地產榮獲“2020中國房地產開發企業成長速度TOP10“，成功躋身”2020中國房企綜合實力 TOP 40"，並榮獲“2020 年中國房企品牌價值 TOP30”。

觀察者網查閲發現，企業除全口徑銷售金額恰好達到第40名之外，其他指標距離40強仍有不小差距。

以克而瑞數據為例，新希望地產2020年操盤金額僅548.4億元，排在57位；操盤面積272.3萬平方米，排在66位；權益銷售金額537.7億元，排名55位。

同時，財報信息顯示，“由於公司本期新增合聯營企業所致”，2020 年末長期股權投資從上年45.9億元暴增232.96%至153億元。

也就是説，按照克而瑞公佈數據，企業權益佔比才50%，“千億”注水一半；企業所有參股項目中，操盤比例也只有一半，表明企業運營、管理實力同樣存在不足。

一位資深投行人士向觀察者網表示，房企不惜犧牲部分利潤來大量稀釋權益佔比，以此提高排名，除了想要提高“身價”之外，也有可能是真的缺錢，想要通過這樣的方式獲取機構認可，以此得到更多更低息貸款資格，繼續維持“高週轉”開發模式地正常運作。

同時，2021年1月，規模與地產嚴重不匹配的新希望服務向港交所遞交招股説明書，擬緊急上市籌資。令人玩味的是，根據招股書顯示，新希望服務目前在管項目僅55個，其中只有2個項目來自獨立第三方。

維權潮四起

急速擴張之下，恰逢限價政策強調控，權益佔比及利潤率急劇下滑，也使企業不得不動一點“小心思”。

在這方面，儘管新希望地產起步較晚，但應對“經驗”比傳統房企有過之而無不及，導致企業近幾年各地維權案例層出不窮。

如南京錦麟融譽府項目被曝在突破限價的基礎上，精裝標準大幅下降；温州白麓城項目被曝鼓包、構造柱移位等多個質量問題，温州十一峯樓盤精裝房使用工程油漆等。

再如嘉興鷺棲湖項目，有媒體報道稱開發商捆綁高價搭售車位，其中畸形、迷你車位佔比近半，且與標準車位同樣售價高達30萬元，還有不少車位佔用消防、人防通道，以至於業主調侃稱“能劃線的地方都劃了，就差牆壁和天花板實在沒法停車了”。

甚至在部分城市政府主導的網絡問政平台上，新希望地產被市民投訴虛假廣告、“欺詐銷售”等問題一度刷屏。

有業內人士向觀察者網分析稱，劉永好擴張地產業務的時機選得並不好。2018年開始，史上最嚴調控週期開始，一方面高溢價地塊頻出，另一方面限價政策導致“麪包”賣不上價，開發商們躺着賺錢的時代一去不復返。“他們首先想到的不是怎麼提升運營管理能力和產品品質，而是鑽空子、怎麼賺黑錢。”

值得注意的是，除了品牌信譽危機之外，企業在去年末距離千億一步之遙的關鍵時刻，還遭遇了一場人事“地震”。

2020年12月，公告顯示，新希望集團副總裁韓繼濤、副總裁王維勇、首席戰略投資官楊守海因個人原因，請求辭去所擔任公司高管職務，辭職後將不在公司擔任任何職務。

從職位來看，三位成員都稱得上是新希望舉足輕重的人物，其中韓繼濤更是一員老將，也是公司旗下核心業務負責人。

並且三位核心成員共同出走，事情本身就透露着不同尋常的意味。

如果再將時間線向前延伸三個月，2020年9月初，一手將新希望地產業務做大的總裁張明貴接替鄧成，擔任上市公司新希望六和的新一任總裁。所以，這次三位高管突然同時辭職的重大人事調整，外界紛紛猜測，是張明貴上任後重整架構的動作。

無論如何，新希望地產的千億目標總算“如願完成”。但可以肯定的是，接下來無論是將之“賣一個好價錢”，還是打算繼續融資“高週轉”擴張，提升自身運營管理能力與房屋質量都是必經之路。

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