中梁物業一年內估值暴漲超10倍以上，李家城身價超三億

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）自2019年中糧地產更名為大悦城之後，“小中梁”的名字就極少見諸報端。

近些年中梁另一個稱呼也鮮少被業內提及。事實上，由於深耕三四線的佈局特點、高週轉的開發模式與碧桂園發展路徑高度一致，中梁地產在業內一直有“小碧桂園”之稱。

中梁對碧桂園愛的深沉，包括但不限於任用碧桂園系高管；模仿碧桂園每三天拿一塊地、每個月新進入一城市；全面學習碧桂園“456”高週轉模式即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月資金二次投入，首期推盤一個月內銷售面積去化率達到70%。

得益於此，2016年中梁下沉業務，在吃了一波三四五線城市政策紅利後衝擊千億房企、掛牌上市，並在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳説。

和碧桂園不一樣的是，中梁狂奔後面對的是不斷攀升的負債總額。數據顯示，2020年，中梁合約負債金額達到1209.09億元，較2019年的1158.73億元上升4.35%。此外，中梁陷入信託逾期風波，頻繁傳出資金鍊緊張的信號。

有業內人士向觀察者網表示，中梁地產實控人楊劍旗下物業公司赴港上市，在某種層面上也有為地產板塊解困之意。現在物企上市正在風口上，錯過這股勢頭之後，想要上市可能就很難了，在這樣的背景下，物企上市還能順勢去獲得一些融資機會、緩解資金壓力，對中梁來説是一個不錯的選擇。

有意思的是，這一次，中梁並不止步於向“偶像”學習，而是主動將其拉入自家陣營。而碧桂園物業的加入，也透露出中梁物業的估值“野心”。

三年內估值暴漲超700倍

4月29日，中梁百悦智佳服務有限公司（以下簡稱“中梁百悦智佳服務”）在港交所遞交招股書。

招股書中顯示，為提高企業增值服務業務的運營效率和管理能力，中梁百悦智佳特地引進碧桂園物業香港作為企業策略投資者，並認為其是業務發展中的里程碑事件。

中原分析師盧文曦向觀察者網表示，碧桂園物業香港在中梁百悦智佳服務上市進程中主要扮演品牌背書的角色。此外，可能會在物業管理上部分輸出的作用，也不排除會有財務上的幫助，但品牌背書的比例佔比最大。

就其合作方式來看，2021年3月30日，碧桂園物業香港以2.40億港元獲得中梁百悦智佳服務679股股份，約佔公司已發行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的註冊資本增至1.3億元。

在公司股本未完全明晰的基礎上，即使僅計算公司已發行股本，中梁百悦智佳服務的估值就已經高達38.39億港元，按5月7日實時匯率計算，約31.93億元。

值得注意的是，2020年1月份，公司高管李家城以1133萬元的價格間接持股了公司約7.97%的股份，以上述方法計算，中梁百悦智佳估值1.42億元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬港元的價格入股1.87%成為中梁百悦智佳的戰略投資方，此時估值已翻番至3.18億港元。

如果將時間線再度拉長，2018年4月，楊劍對旗下公司實行了一次集團重組計劃，將物業管理從中梁控股中分離出來，轉讓予上海良中也就是楊劍的私人公司，總代價不過500萬元。

換句話説，在不到3年時間內，中梁百悦智佳服務不僅業務得到高增長，其估值也暴漲約700多倍。

而最令人好奇的是，中梁百悦智佳是如何在不到一年的時間內，將估值從3.18億港元拉至38.39億港元？

此外，中梁百悦智佳服務還經歷了二度更名。2020年春節前，中梁物業更名為中梁現代服務；2021年4月12日，中梁現代服務向外界宣佈更名為百悦智佳。

經歷了一系列股權騰挪、更名後，温州商人楊劍就迫不及待將中梁百悦智佳服務擺上IPO的“貨架”。

規模增長依賴中梁地產

“按2018年至2020年期間的在管建築面積符合年增長率計算，中梁百悦智佳服務排名第一，複合增長率為769.3%。”

這很大程度上是因為，中梁百悦智佳在2016年之前選擇委聘其他物業公司為其開發的物業提供物業管理服務，直到當年12月，上海中梁才正式接手中梁控股旗下的物業服務工作，也正是這個從無到有的過程，讓中梁百悦智佳有了一個成績上的“大躍進”。

中梁百悦智佳表示，收益的增加主要受三條業務線的快速增長所驅動，主要和中梁控股集團的擴張一致。招股書顯示，截至2018年、2019及2020年十二月三十一日，中梁百悦智佳在管總建築面積中100.0%、76.2%及66.3%是由中梁控股集團開發。

中梁控股集團開發項目佔比的不斷走低，主要是由於包括浙江天劍在內的獨立開發商開發項目也為中梁百悦智佳的擴張輸送了不少“子彈”。

招股書顯示，獨立開發商開發項目在2019年貢獻了149.7萬平方米的在管建築面積，實現收益189.2萬元，佔總收入的8.4%；2020年，獨立開發商開發的項目實現4784.1萬元，佔比翻倍增長至20.1%，在管建築面積也增長至553.4萬平方米。

值得一提的是，天眼查數據顯示，浙江天劍由温州市梁冠企業管理有限公司100%持股，目前最終受益人和實際控制人為中梁控股集團董事長楊劍的堂弟楊劍清，持股高達98%。

不過，中梁控股集團仍舊是中梁百悦智佳在管總建築面積的主要組成部分。但值得注意的是，2017-2020年，中梁地產的銷售額分別為649億元、1015億元、1525億元和1688億元，同比增長241.58%、56.39%、50.25%和10.7%，增速陡降。也就是説，依附於中梁地產擴張得到發展的中梁百悦智佳，其物業規模也會受到影響。

此外，中梁百悦智佳“高增長”後的規模在業內並不突出。中指研究數據顯示，2020年，百強企業管理項目數量均值為244個，同比增長15.09%。對比來看，截至2020年底，中梁百悦智佳在管項目178個，低於百強企業管理項目數量均值。

嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓向觀察者網表示，截止到2020年，中梁在管面積約為2000萬方，簽約面積6000萬方，在整個已上市的物企當中，規模並不是很大。

有關這一點，中梁百悦智佳在招股書的風險提示中也有表明，“大部分收益來自中梁控股集團；未來的收購未必會成功；可能無法維持過去增長率且未必能按計劃實現未來增長。”

物企估值分化

努力提高身價的中梁百悦智佳服務，並不一定能“賣”上一個好價錢。

據觀察者網不完全統計，目前，在香港上市的物管公司已經有40家左右，其中，2020年新上市企業佔比接近一半，物管公司上市已成為當前的大趨勢。

不過，由於房企拆分物管企業上市扎堆，融資額度不斷走高、物業企業估值定位和實際情況出現偏差等因素，新股發行頻頻破發。克而瑞地產研究數據顯示，截至2021年1月，破發企業已經超6成。

嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓向觀察者網表示，對於物企上市資本市場出現了兩個態度上的變化，一是近兩年港股資本市場迎來大量物企IPO，並且短期內企業仍以基礎物業收入為主，使得資本市場對於物企IPO的新鮮感和預期有所減弱；二是物企的經營存在同質性，隨着大量物企上市，資本市場選擇的餘地也越來越多，資本更加青睞有優質的企業，使得物企分化越來越嚴重。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟則認為，與開發商關聯的物管公司上市優勢相對明顯，開發商自身項目都會優先交付於自己物管公司，這些新建物業和持有物業都成為物管公司新管理項目的重要來源，推動其長期業績和利潤率的增長，有利於企業上市，並且上市之後的資金還能推動物管公司獲取更多的管理項目。

“雖然當前已經錯過了物企上市的最佳時機，但是相比於往後，當前也還是最佳的上市時機，因為之後的上市機會以及估值將會走低。”唐卓説道。

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