杭州土拍收官:兩日攬金1178億元,華潤111.6億元摘得總價地王
张志峰
(文/張志峯 編輯/馬媛媛)5月8日下午,杭州首批集中供地圓滿落幕。
觀察者網統計結果顯示,這場歷時兩日的史詩級土拍,杭州共收穫土地出讓金達1178.21億元。蓋過一週前完成土拍的一線城市廣州和重慶、無錫、瀋陽等所有城市,不愧其“新一線”之名。
公開資料顯示,5月7日-8日,杭州首批集中供地共推出57宗地塊,總出讓面積301.8萬平,總建築面積757.2萬平,總起拍價943.7億元,最終無一漏網,被眾多房企一掃而空,平均溢價率24.85%。
不賺錢也要搶,最高自持達40%
值得注意的是,作為近年來房價不弱於北、上、深三個一線城市的熱門地區,此次土拍之前,杭州早已預料到土拍盛況。
因此在規則制定上,有意避開了土地高溢價最終導致房價失控的風險,出於“穩地價、穩房價、穩預期”目的,選擇在土地價格觸頂之後競拍自持面積。
不過,開發商們對於土地的熱愛超出想象。
競拍首日,32宗土地中24幅超過30%溢價封頂,進入競自持環節。
其中,自持比例最高的一宗,是臨安本土房企地上集團斥資10.92億元總價、自持40%拿下濱湖新區“寶地”,創下“雙限”以來自持比例的新高,這家房企也由此“一炮走紅”。
此外,建發地產以自持38%,封頂總價16.3億元競得拱墅區祥符東地塊。該地塊作為商業兼容住宅地塊,50%商業用地、10%公租房,扣除自持比例之後僅剩2%的住宅可售。這番“神操作”,純屬“賠錢賺吆喝”。
有機構分析稱,近兩日杭州拍出的地塊,大部分都是接近零利潤,甚至可能會有“微虧”。
一位資深投行人士向觀察者網指出,融資受限的大環境下,房企對於週轉速度要求更高,三四線城市甚至弱二線顯然達不到週轉要求,因此一線城市和強二線成為其爭奪對象,即便毫無利潤也要讓資金“轉起來”。
根據4月7日杭州市規劃和自然資源局發佈的通知,2021年杭州共供應住宅用地面積約為10600畝。三次出讓的時間點,分別為:第一批4月7日公告,5月7日、8日集中出讓,一共57宗,總面積4527畝;第二批6月公告,計劃出讓住宅用地約3500畝;第三批12月公告,計劃出讓住宅用地約2600畝。
從數據上看,近兩日杭州首次集中供應量佔到了全年住宅供地計劃的42%,大量優質地塊現身,這也是引發各大房企血拼的另一因素。
融信摘得7宗,華潤111.6億拿下地王
從企業角度來看,此輪競拍中最出風頭的莫過於融信,這家出身閩系,卻早早在杭州“安家”的房企,競拍首日一口氣斬獲7宗土地(其中4宗與濱江房產合作),且大部分是錢江世紀城和錢江新城2期的“擁江”優質地塊,本土房企“兩巨頭”之一的濱江也收穫頗豐,拿到了5宗土地,鞏固了區域內的霸主地位。
值得一提的是,杭州本土另一大巨頭,也是本輪土拍中呼聲最高的綠城,卻爆了一個大冷門,從頭至尾空手而歸。
如果説7日土拍的C位是創下史上40%自持上限的地上集團和獨得7宗地塊的融信,那麼8日土拍最吸引眼球的當屬央企華潤。
8日下午,歷時2兩個多小時,136輪的競價,杭州未來科技城三站換乘綜合體項目地塊,被華潤旗下子公司以總價111.6億元奪得,成交樓面地價為16499.13元/平方米,溢價率29.91%,自持4%。
據此前消息,該TOD將打造親子樂園、青年潮流、核心景觀、光電水秀、大型遊樂設施等,項目新房精裝限價36100元/平方米,無疑將是未來區域爭奪的熱點樓盤。
此外,杭州本土另一家房企宋都地產此輪補倉表現得也十分搶眼,2日間共斬獲5宗土地,且均為獨自拿地,5幅地塊均達到最高限價,在競標自持階段獲勝,最高比例高達28%。
其餘如融創、龍湖、萬科、保利、正榮、中駿等規模房企及温州時代、華梁、銀城、廣宇、大華等外來小房企都各有所所得。
有上市房企資深人士向觀察者網表示,從全年來看,只有在這一波供應中搶到地塊,項目才有可能在年底前入市銷售,當年完成周轉將儲備變成實實在在的營銷數字,這也是此輪供地房企不計代價的一大原因,預計接下來兩輪競拍房企受資金和開發週期影響,拿地熱情會稍有下降。
上述人士同時指出,集中供地顯然對於融資相對容易的大型央企、國企以及自有資金相對充裕的民營大房企較為有利,小房企只能跟在後面撿漏,撿不到就要被趕到不被看好的三四線城市,最終被大企業所兼併。
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