半月談：落實“租購同權”，讓大城市租房多點小確幸

從備受資本追捧到頻頻爆雷，長租公寓一直受到社會廣泛關注。我國長租房市場發展仍處於起步階段，伴隨着“租金貸”“高收低出”等突出問題和行業亂象。一方面應統籌考慮，加大房源供給，向低收入羣體和新市民羣體傾斜；另一方面，應着力完善行業信用評價機制，健全長租公寓企業資金監管機制，在保障相關租房者權益的同時，防範系統性金融風險。

行業頑疾待整治

“租金貸”是長租公寓企業以租客租金穩定性作為籌碼，從第三方貸款平台獲取貸款，保證平台的現金流來源。這種高風險經營行為在行業內普遍存在。2019年底，長租公寓品牌青客公寓和蛋殼公寓先後赴美上市，根據兩家企業的招股書，“租金貸”是這兩家企業的最大現金流來源。

在這一模式下，租客是貸款人，租客支付租金實際相當於還貸。一旦長租公寓平台運營出現問題，將產生連鎖反應，從貸款平台到租户到房東都會受到牽連。

長租公寓行業另一大隱患是“高收低出”運營模式，以高價從房東手中收得房屋，再以相對較低的價格出租給房客。58同城首席執行官姚勁波説，一些長租公寓運營方採取“高進低出”等高風險經營模式搶佔市場，資金鍊斷裂現象時有發生，租房者被無故驅逐等情況屢見不鮮。部分租賃企業大量囤積房源，哄抬租金，擾亂市場秩序。

共青團中央維護青少年權益部部長王鋒説，對租賃企業“長收短付”“租金貸”等交易要求，租房青年缺乏應對經驗。一旦出現糾紛，青年租户可能面臨無家可歸、經濟損失和徵信受損等多重難題。他建議，從房源供需保障、規範中介平台市場行為、加強行業監管等方面，切實解決租房青年安居痛點。

立信會計師事務所首席合夥人朱建弟認為，“租金貸”應及時納入金融風險監管體系，明確監管主體，同時強化貸後資金使用管控。應強制要求運營方將資金託管給相關金融機構，防止長租公寓企業利用“租金貸”無序擴張，遏制金融風險，細化各方的監管職能，形成監管合力。

落實“租購同權”引導行業健康發展

實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容。2020年中央經濟工作會議進一步明確，規範發展長租房市場，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，強調土地供應要向租賃住房建設傾斜，同時提出要降低租賃住房税費負擔。

姚勁波認為，租房者在享受公共資源特別是子女教育權利、社會福利等方面，仍與購房者存在顯著差異。短期內，地方政府應重點保護租房者基本權益，強化治理“隨意漲房租、突然被驅逐”等亂象；在中長期，各地可根據公共設施完備情況，逐步將公共服務與房產所有權鬆綁，推進其直接與人綁定，進而縮小租購之間權益差，促進落户及教育、醫療等重點公共服務均衡化，實現以人為本的公共服務資源配置。

復旦大學管理學院產業經濟學系教授駱品亮認為，長租公寓作為連接房源與租客的平台，不管採取何種運營模式，其價值都不應侷限於解決信息不對稱或單純提供房源，而應通過強大的資源整合能力，充分利用平台的網絡效應、平台效應和鎖定效應，在提供基礎服務的同時，滿足用户的多元需求，與用户建立穩定的租賃合作關係。

在監管層面，駱品亮建議，強化准入管理，完善長租公寓准入門檻設置，從源頭上防範風險。長租公寓的運營主體多元，既包括傳統房地產開發商、酒店集團，又包括互聯網企業等新入局者。目前行業進入門檻過低，許多經營企業缺乏一定的資質和經驗，導致問題頻發。對於運營風險的控制，要從提高准入門檻入手。

大城市需要有“小確幸”

在增加供給方面，部分省市動作頻頻，一些國企入局進場。上海城投開發建設的4000餘套長租公寓已接近尾聲，此外還有包括上海地產、上海張江、越秀地產在內的眾多地方國企進軍長租公寓行業。國企開發的長租公寓項目普遍規模大、標準高，這將成為住房租賃市場的穩定器和壓艙石。

許多是上海市長寧區一家博物館的講解員，在入住晨飛公寓前，她租住在寶山區，每天通勤約需兩個小時。“2015年，我聽説可以申請人才公寓，就申請了這裏，經過一年等待，2016年入住。”許多現在每天步行十幾分鍾就能到工作單位，生活質量大大提升。

晨飛公寓位於上海市長寧區昭化路，這一項目原為飛樂音響廠房，2012年開始改造，2014年完成。目前，這一長租房項目共有229套房源。其中，面積30平方米的小户型公租房佔60%左右，40平方米和50平方米户型各佔兩成左右。長寧公共租賃住房運營有限公司辦公室主任吳悦慧介紹，晨飛公寓租金約為周邊同類型房屋租金的一半到2/3。

在上海，類似的優質長租房面臨供給不足的問題。晨飛公寓229套房源中，已出租93%左右，房源緊張，新租户要租住，普遍要輪候半年到一年。吳悦慧説，晨飛公寓是長寧區開發的第一個公租房項目，但開發之初，對於年輕人需求預估不足。“比如沒有配備足夠的健身設施和公共活動空間。以後開發的項目應該就會考慮到這些因素。”

（楊有宗）