顛覆常識！五張圖解密深圳房價暴漲的真實原因-何處擊
主筆：張廣凱
編輯：何處擊
來源：觀察者網 guancha.cn
周身上下都是拳，挨着何處何處擊。
從深圳第一豪宅背後的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團”，最近一段時間，何師父沒少唸叨深圳樓市。
這是沒有辦法的事，20年來的中國，若論最穩定最快速增值的資產，沒有超過深圳房地產的。老何作為一個財經UP主，自然是必須好好研究這個課題。
我們先看一組數據：
根據中國房價行情網數據，在中國經濟遭遇前所未有困難的2020年，深圳房價漲幅依然高達32.9%。很多熱門小區，漲幅達到50%以上。
圖片來源：格隆匯
八仙過海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光着屁股從泡沫裏游過去，就能輕輕鬆鬆把錢賺到手。
沒上車的永遠在騷動，買了房的都有恃無恐。
那麼問題來了，深圳房價可以持續穩定暴漲，甚至無視全國房地產市場走勢，走出獨立行情，究竟誰給了ta勇氣？
關於房地產價格暴漲，常識性的歸因是這幾個：地方財政對土地依賴的推動力，貨幣超發導致脱實向虛的湧動。老何要告訴你的是，這些理由全部錯誤。
常識固然重要，但是不做深入研究僅憑常識推斷，往往會南轅北轍。
其實只要簡單查一下數據，你就會發現，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產金融化貽害無窮，可歸根結底，金融炒作的基礎在於稀缺，金融化只是房價永遠上漲的副產物而已。
真相或許讓你聽起來很不舒服，但事實上，對製造業能推動GDP的不恰當執迷，恐怕才是深圳房價的最大推手。
何師父今天就來剖析一下這個顛覆常識的深圳樓市，以及樓市之外的更大問題。
一、土地財政深圳背鍋
過去20年，全中國房價都是一路上漲，有一個背後原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財政——地方政府拿賣地的錢，去進行規模龐大的投資，拉動GDP增長。
所以很多人説，一旦房價下降，損害的是所有人的利益。更有人覺得，房價綁架了地方政府，所以沒法下跌。
但是，把這個邏輯套在深圳頭上，是典型的看後視鏡開車。
三、四十年前，土地財政的確對深圳貢獻巨大。當時國家能拿給深圳特區的真金白銀並不多，某種程度上，深圳是中國土地財政的開創者之一，沒有賣地收入和土地融資，就沒有深圳的高速發展。
但是今天的深圳是什麼樣？
拿出一個街道辦的製造業就能跟美國PK，這雖然是調侃，但確實説明了深圳今天的製造業之發達。
可是坐擁華為、騰訊、萬科等優質企業，也恰恰讓深圳成為全國最不依賴土地財政的城市，税收才是深圳最大財源。
根據2020年一般公共預算收入和土地出讓金對比，深圳的土地財政依賴度僅有27%，其它城市動輒100%以上（地方政府有多個財政賬本，土地出讓金屬於政府性基金收入，不包含在一般公共預算收入之內，所以會出現超過100%的情況）。
下方的圖高能反常識，需要認真讀一讀。
何師父簡單講幾個結論性要點：
1.房價最高，漲幅最快的幾個城市，深圳、上海、北京，財政對土地的依賴度都不高，甚至可以説早就擺脱了土地財政依賴。
2.近年來，製造業尤其是高新技術企業發展較為快速的城市，對土地財政的依賴度也在中位數以下，如蘇州、合肥、天津、長沙、重慶。
3.一個鮮明的特點是，直轄市和特區跟省會類的大城市相比，對土地財政的依賴度急劇降低，這可能是因為其現代化轉型更徹底所致。
來源：格隆匯
深圳是最近幾年房價漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財政來解釋。
從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點都不急着賣地，2011年之後的土地出讓面積急劇減少。
深圳住宅用地出讓面積與二手房均價走勢對比 來源：Choice數據
深圳高房價的真正原因顯然易見：住房實在是太少了。
這也符合基本的經濟學常識：房地產價格歸根結底由供需關係決定的。我們把右軸的房價絕對值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：
深圳住宅用地出讓面積與二手房均價同比漲幅對比 來源：Choice數據
過去十五年間，住宅用地出讓面積與房價增速，呈現明顯的負相關。
2011年之後的土地出讓斷崖式下滑，新房供應太少，是此後深圳房價暴漲的根本原因。
二、十幾人搶一套房
深圳的房子到底少到什麼程度？
為了説明這個問題，我們先要搞清楚深圳的常住人口數量，然後根據人口算出，深圳理論上需要多少住房。
可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏統一口徑。
2016年，《21世紀經濟報道》曾經提到，深圳住建局測算，“十三五”期末（2020年），深圳常住人口將達到1200萬，並按照20%的保障比例，算出深圳保障房供應缺口30萬到40萬套。
可是這個口徑，跟其它政府數據是打架的。
根據深圳政府統計公報，2015年深圳常住人口就達到了1138萬。《深圳市人口與社會事業發展“十三五”規劃》提出，深圳2020將實現1480萬人常住人口的目標。
更嚇人的是，《南方都市報》早在2005年就報道，深圳市公安局負責人在政府發佈上表示，深圳實際總人口已經超過1200萬。
2017年，中國移動廣東分公司根據手機用户數據算出，即使考慮到一人多卡情況，深圳18歲以上的月常駐人口也超過2200萬。
月常駐人口是指某月在深圳停留23天以上
日均留駐時長超過10小時的18歲以上移動手機用户
（來源：中國移動廣東分公司）
深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師李江最近也在公開演講中承認，深圳的實際居住人口早已超過了2000萬。
截止到2018年，深圳市共有各類住房1065萬套（間），看上去也夠2000萬人住了？
其實不然。
這1065萬套房子中，將近一半是城中村，剩下的還有工廠宿舍、單位自建房、旅館等，真正可供普通人購買的商品房，只有181萬套，平均十多個人搶一套房子。
深圳市規土委曾經承認，深圳的住房自有率僅有20%。
深圳住房結構 圖片來源：智本社
少數農民佔有了全深圳一半的房子，真正創造了深圳價值的人卻無房可住，這種狀況實在説不過去。
這就導致了以下局面：如果房價也能講估值，現在的深圳房價估值獨步全國，北京上海根本望塵莫及。
根據諸葛找房數據，2020年深圳房價收入比達到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能買得起40平米的房子。
三、脱虛向實
有一種流行的説法，認為深圳房子緊缺是天然的，因為深圳本來面積就小，大約只有北京的八分之一，上海的三分之一。
但實際上，如果比較建成區面積，三個城市差異並沒有這麼大。
根據住建部《2019年城市建設統計年鑑》，深圳建成區面積960平方千米，不到全市總面積的50%。北京建成區面積是1469平方千米，上海是1238平方千米。
考慮到深圳人口也比北京上海要少，土地面積差異可以忽略不計了。
深圳土地供應的真正問題，是根本沒有把土地用來蓋住宅，而是長期傾向於工商業用地。
是的，別的地方的問題是“脱實向虛”炒房，深圳可能正好倒過來，“脱虛向實”讓住房的不平衡加劇了。
中國（深圳）綜合開發研究院地產研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供應中，住房用地的比例只有不到20%。
這個數字遠低於全國城市平均水平31.4%，更別提美國的 46.9%、日本的 61.3%。
大家都詬病香港住房問題嚴重，但即使香港的住宅用地佔建成區比例，也達到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加極端。
據證券時報·數據寶統計，過去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬平米，居全國103個城市倒數第四，不到北京的10%、上海的5.8%。
2017年，深圳全年竟然沒有供應一塊純住宅用地。
一張圖概括深圳居住用地供應現狀，真是標準的**“扎心”**了：
圖片來源：智本社
對於企業用地，深圳卻極為慷慨。
深圳的寫字樓面積是全國最高的，存量商業+寫字樓的規模總量已達到1.6億平方米，是東京的1.2倍，GDP卻只有東京的40%。而深圳規劃的寫字樓增量預計還將有1億平方米。
蓋了這麼多寫字樓，其實根本沒人用。
2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率達到了29%。
高企的寫字樓空置率，以及華為等企業的外遷，被作為深圳經濟脱實向虛的證據，但這種説法有失偏頗。
深圳寫字樓確實有不少是服務於金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪華寫字樓租户，都是P2P等金融詐騙公司。
但別忘了，深圳無數製造業、高科技創業公司也都受益於供應過剩的辦公場地。有多少遠銷全球的電子產品，都誕生在外表平平無奇的深圳寫字樓裏？
沒有人比深圳中小企業更懂得商業用地的價值。
所以，拿房價問題來説深圳“脱實向虛”，完全是找錯了靶子。
四、製造業悖論
理論上説，製造業能提高中下層居民收入，有益於老百姓買房。對深圳“脱實向虛”的口誅筆伐，看上去讓你站在了道德的制高點。
但現實往往存在大量悖論，恰恰是深圳對製造業的過度扶持，讓你更加買不起房了。
為什麼這麼説？
實際上，深圳在過去四十年始終是“工業立市”的典範。2019年，深圳的二、三產比重大約是四六開，二產佔比遠高於北上廣。
最近幾年華為等大企業的外遷，也讓深圳政府非常焦慮，正想盡辦法加大對工業的支持。
而地方政府最得心應手的產業支持手段，就是供地。
在土地拍賣制度下，拍賣溢價率可以大致反映土地供應的緊缺程度。從上圖可以看到，最近幾年，深圳工業用地的溢價率一直接近於零，説明供應非常充足。
大家去龍崗等工業區看一看，就能感受到深圳在這方面有多大方。
龍崗區大運中心周邊 圖片來源：東方IC
住宅用地的供應，卻在對實體經濟的支持中受到進一步擠壓。
從2012年起，深圳每年的新增土地供應主要來自舊城改造，其中很大一部分是把落後的舊工業區拆除改造，簡稱“工改”。
“工改”過程中，原本有一個做法是把“普通工業用地”（M1）改變為“新型產業用地”（M0），後者允許在產業園內配套建設商業、公寓，這是深圳新增住房的重要來源。
然而，為了應對實體經濟的不斷外遷，擴大工業工地面積，深圳拿出了一個簡單粗暴的辦法。2018年8月印發的《深圳市工業區塊線管理辦法》，嚴禁在工業用地中安排成套商品住宅、專家樓、商務公寓，直接切斷了這條增加住宅的途徑。
2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的產業用地，這比上海整個“十三五”期間的新增產業用地都要多。
更直觀一點説，深圳2021年的住宅用地供應計劃是363.3公頃，相當於3.63平方公里，僅僅是上述產業用地面積的十分之一。
在產業用地的擠壓下，根據深圳2035規劃，未來15年，深圳新增的商業住宅都不會超過70萬套。
深圳，真的需要這麼多製造業嗎？
要説中國需要製造業，肯定是正確的。可是深圳本身面積狹小，要麼把佔地過大的製造業轉移到周邊地區，要麼乾脆擴大深圳轄區面積，或許是更好的選擇。
**五、**反思城市增長模式
至此，我們可以得出結論，深圳土地供應的結構性問題，是房價泡沫的根源。
國家有一條城市土地開發度不超50%的紅線，而一個城市如果造多了工業園區和寫字樓，自然就會導致深圳如今已經沒有新增土地可以供應的局面。
當然，國家也在統一考慮和解決這個問題。
去年，國務院發佈深圳“先行示範區綜合改革試點方案”，大幅放寬了深圳土地供應的自主權，其中就包括二三產業用地可以混用。這無疑為解決深圳房價問題開了個好頭。
而我們這篇文章的真正目的，是想引起一些對於中國城市增長模式的反思。
北京大學光華管理學院副院長周黎安曾經論證，中國地方官員之間存在一種“晉升錦標賽”的選拔機制，晉升速度與當地GDP增速有明顯相關關係，這是造就中國經濟奇蹟的重要原因。這也是張五常教授津津樂道的“縣級競爭”的中國模式。
有利就有弊。
深圳土地供應偏向工業和商辦，正是上述理論的體現。
但是經濟是一個複雜系統，並不是把所有資源直接堆給企業，企業就一定能發展好。更令人無奈的是，無論“土地財政依賴”還是擺脱依賴發展實體經濟，地方政府似乎都偏向於採用“土地”來解決問題。
這種模式甚至令人想起，美國無論解決金融危機、失業率、疫情、基建落後，都是一條路：印鈔放水！
這樣真的合理？
深圳製造業外遷，真正的原因並非政府支持不足，而是土地結構不合理導致的高房價，壓制了企業獲得低成本勞動力的能力。
政府在土地政策上對企業的偏向，正在反噬企業競爭力。
退一步説，就算極端的土地供應結構仍然能保證經濟增速，然而要讓2000萬居民為此背上沉重的房貸，這樣的增速真的有意義嗎？
參考資料：
1.深圳市規劃與自然資源局，《2021年度建設用地供應計劃》
2.《2019年深圳國民經濟和社會發展統計公報》
3.《2015年深圳國民經濟和社會發展統計公報》
4. 恒大研究院，《中國土地資源稀缺嗎？》
5.《深圳市人口與社會事業發展“十三五”規劃》
6.《基於大數據的深圳市人口統計研究報告》，中國移動通信集團廣東有限公司
7.豐雷，《深圳人口目前超過1200萬 暫停受理隨遷入户申請》，南方都市報
8.香港規劃署，《香港土地用途2019》
9.王帆，《深圳規劃國土發展研究中心李江：“十四五”深圳應大幅增加居住用地，嚴控商業辦公空間供給》，21世紀經濟報道
10.楊棄非，《深圳如何打破“天花板”？》，每日經濟新聞
11.周黎安，《中國地方官員的晉升錦標賽模式研究》，《經濟研究》2007年第7期
12.住建部，《2019年城市建設統計年鑑》
13.智本社，《深圳怎麼了？》
14.智本社，《深圳樓市：“正確地回答了錯誤的問題”》
15.格隆匯，《最高超80%，2020深圳房價漲幅TOP10！》
16.焦建，《深圳房價超北京，城市面積卻不及後者1/8，土地短缺焦慮何解》，財經雜誌
END
關注何師父，人生不迷路
本文系觀察者網獨家稿件，文章內容純屬作者個人觀點，不代表平台觀點，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。關注觀察者網微信guanchacn，每日閲讀趣味文章。