124家房企豪擲4476億收穫250幅土地，集中供地打破房企開發邏輯

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近日，各大城市首批集中供地陸續開啓，成為一場房地產界的饕餮盛宴。

5月10日-11日，北京土拍兩日攬金981億元，加上此前以低價成交和招標形式出讓的5幅地塊，30宗土地共計收穫1109億元。

在此之前，長春、廣州、重慶、杭州、無錫、瀋陽等數個熱點城市首次集中供地也收穫頗豐，各大地產商火力全開，高溢價地塊頻現，“地王”單價被不斷刷新。

據觀察者網統計，從4月15日長春首場，到5月11日結束的北京土拍，不到一個月時間內7城共推出261幅土地，土地出讓金總收入4476億元，124家房企各有斬獲。

製表：觀察者網

5月13日，深圳、廈門、福州、青島等四個城市集中式土拍也已經開啓，數十個地塊再次入賬數百億元。且接下來，上海、天津、南京、寧波等城市也已經嚴陣以待。

在目前已經完成首次集中供地的城市中，廣州儘管多為郊區土地，依然有7幅達到封頂價；重慶單個地塊最高溢價率達到130%；北京多宗地塊達到20%共有產權比例而進入高標準商品住宅建設方案申報流程；杭州競標自持比例最高達到40%，可見土地的稀缺及房企對於土地的追捧。

單個城市土拍收入最高的城市是杭州，57宗土地全部兜售一空，攬金1178億元，平均溢價率24.85%，且有41宗進入競標自持程序，有媒體戲稱為“杭州2200多年來收入最高的一天”。

另外，也有11宗地塊無人問津最終流拍，分別為廣州6宗、瀋陽3宗、長春2宗。

北京成“模範”

不同於杭州、廣州和重慶的地王頻出，也不同於長春、瀋陽等地的冷清，擁有超然地位的北京城，受追捧程度最高（超過200組房企），平均溢價率卻是最低的，只有6.41%，被業內稱為今後“集中式供地的模範城市”。

究其原因，當然不是北京推出的土地“不香”，而是出在此次土拍設置的、被稱之為“有史以來最複雜”的出讓規則。

簡而言之，就是先設定一個土地溢價率上限，30幅地塊從4%至25%不等；其次各個企業競標配建公租房面積或者政府持有的共有產權房比例，依舊設置最高上限，大約20%上下；最後，達到上限後，轉入高標準商品住宅建設方案申報流程，各家分別從綠色建築、裝配式建築、宜居技術應用、管理模式等方面的評價標準中申報方案，最終選取最優者獲勝。

此外，多數地塊對於配建學校、醫院、公路等基礎設施也附有詳細指標，並且所有地塊在出讓前就已經明確了未來最高售價。

這一競拍規則被稱為“新三競”，以犧牲部分土拍收益為代價來限制未來房價，同時在一定程度上保障了配建設施的質量，也極大地限制了開發商的利潤空間。

以朝陽區王四營鄉L01地塊為例，起始價30億元，建築面積80955平方米，包含8500平方米養老設施以及3000平方米社區衞生服務中心的配建。最終不僅競價達到上限31.5億元，競選公租房面積也達到上限13900平方米，轉入高標準商品住宅建設方案申報流程，等待意向房企後續競標方案決定歸屬。

也就是説，這塊“搶手貨”最終溢價率看似只有5%，但中標房企去除了無償修建的公租房和配建設施之後，剩餘可售部分只有68.6%了，樓面價達到5.67萬/平方米，而該項目未來售價最高才7.1萬/平方米，留給開發商的建設成本少得可憐。

此外，未來北京市場住房供應結構也將有所改變。中指研究院認為，北京首次集中供地調整了土地出讓方式，弱化了原有的共產房和限競房出讓方式，重啓了競配建公租房出讓方式，創新性推出“競政府持有共有產權份額”和“競建高品質住宅”等出讓方式。

受此調整影響，未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產權房、限競房結構，向純商品房、新型共有產權房、租賃住房結構進行轉變。

不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，儘管房企利潤空間被壓縮，但從大家爭搶力度來看並非無利可圖。“之前北京限競房地價與房價相差1萬的項目就出現不少，此次雖然對配建質量做了要求，但開發商依然會想盡辦法降低建築質量、節約成本，還有車位銷售等方面，不賺錢是不可能的。”

國企佔據絕對優勢

除了競拍規則變化之外，如此大規模集中式土地供應對地產商資金實力無疑是巨大考驗。因此，資金實力較為雄厚的國企、央企天然地佔據一定優勢。

據樂居財經統計，拋開北京10宗尚未落地的地塊不談，目前已經完成首批集中供地的7座城市中，融創以拿地21宗、金額384億元的絕對優勢拔得頭籌。

製表：樂居財經

而拿地金額佔據前10位的房企均超過百億，其中融創、龍湖、卓越和融信4家為民營房企，其餘6個席位均為國企，傳統四大國營地產商“招保萬金”全部在列，還包括央企華潤和廣州國資委旗下越秀地產。

其中，素來低調蟄伏、銷售規模不到千億的越秀地產突然大舉進攻，豪擲將近300億元，在7城拿下9幅優質地塊，半數位於大本營廣州，拿地金額僅次於頭部房企融創，成為首批集中供地的最大“黑馬”。

此外，中交集團、中冶集團、中國旅遊集團、中鐵建、首開、珠江投資、中鐵置業、建發等一系列原本規模不大的國資開發企業也在本次土拍中表現亮眼，拿地金額從40億到百億不等，將同規模民營房企遠遠甩開。

值得注意的是，在部分城市競標至價格上限往往需要搖號確定最終歸屬時，有錢的房企只需要繳納足額保證金，往往可以無限制註冊多個“馬甲”來增加中籤率。

國企、央企的資金實力再次展露，例如廣州土拍時，最熱門的黃埔區HBPQ-A-6地塊參與搖號“馬甲”超過300個。沒實力的中小房企中籤率只有0.3%，不差錢如中海，一家就準備了30多個“小號”，硬生生將中籤率提高到10%。

以至於業內普遍認為，如果以後沒有相關政策制約，實力強大的房企拿到優質地塊的概率更大，小房企只能在一些非熱點城市或普通地塊上“撿漏”，強者恆強、大魚吃小魚的現象將愈加明顯。

例如競爭最為激烈的北京土拍中，報名參賽的房企和聯合體共有243家，僅保證金就收了1580億元，而土地只有30塊，最終9成玩家花費時間與精力淪為“陪跑”。

值得一提的是，素有房地產界“利潤王”之稱的頭部房企中海以及行業“老大哥”萬科目前也沒有任何收穫，但卻與其他“陪跑”房企不同，一方面中海與萬科在北京的土儲充足，另一方面其拿地策略很明顯——非好地不拿，最終幾乎全部押寶在了10宗高標準競爭熱門地塊上。

另一家集中土拍中尚無斬獲的頭部房企是世茂，在多個參拍城市中寧願錯過也不錯拿，出價十分謹慎。而正當大家都在這些城市“湊熱鬧”時，世茂卻將目光聚焦在了非集中供地城市，如長沙、張家港等地，加之企業較為熟稔的收併購、政府勾地、城市更新等拿地方式，截至目前年內已獲取土地20餘宗，斥資近200億元。

抱團取暖vs強強聯合

而民營房企中，如果説融創與龍湖兩家原本居於頭部的開發商闖進前10尚在意料之中，那麼卓越和融信兩家在規模上一直處於中上游的房企也分別斥資超過140億元，力壓萬科、保利、金地，着實驚掉了不少人的下巴。

其中，閩系房企融信繼續延續重倉杭州的作風，成為杭州土拍最大贏家，收穫的7宗土地全部來自這裏，斥資142億元；素有“深圳CBD之王”稱呼的卓越地產此次大規模進軍北京，在最終成交的20個地塊中，拿下4宗，以143億元成為北京本次土拍的頭號玩家。

要知道，從規模上來看，2020年融信合約銷售額才1500億元，卓越更是連1000億門檻都沒過。

值得注意的是，規模和實力相比頭部房企及大型國企央企略有不足的融信與卓越也並非盲目擴張，而是紛紛開拓自己的“朋友圈”。其中，融信有5宗地塊是與杭州本土房企濱江聯合競標，而卓越則抱緊了國企中交和首開的大腿，聯合拿下北京三個地塊。

事實上，選擇合作開發的不僅僅是融信與卓越，在本輪集中供地中十分常見。有的是中小民營房企間抱團取暖，有的是國企與民企優勢互補，甚至不少大型國企、央企之間也會選擇強強聯合。

例如北京土拍，大多就是以聯合體的形式參與。特別是“金地+華潤+保利”三大巨頭形成的鐵三角聯合體，一共30宗地塊金地報名了24個，幾乎參與了所有的熱門地塊爭奪，出牌過程又快又狠，讓不少實力較弱的中小房企紛紛吐槽“不給活路”。

儘管目前為止，“鐵三角”僅拿到朝陽崔各莊一宗地塊，但其策略與前文提到的中海和萬科一樣，重頭戲還在於最熱門的10宗高標準競標程序。

同時，亦有分析人士指出，抱強者大腿或者弱者抱團儘管是個不錯的取暖方式，但在目前各家參與企業都進入血拼階段，寧肯不賺錢也要拿地賺流量、保障資金週轉的時期，聯合體的作用被降低了，強者恆強、弱者淘汰的時代依然會如期而至。

廣州、重慶平均溢價率就超過40%的地塊自不必提，杭州競標自持比例階段最高達到40%，北京競標公租房比例最高還要高於40%，而未來入市以後房價卻被限得死死的，如何盈利，是個未解難題。

那麼，為何房企明知是個“賠錢買賣”卻還要硬着頭皮接下，甚至趨之若鶩呢？

“一切都是為了週轉。”有機構分析人士向觀察者網表示，土地對於房企來説相當於麪粉之於麪包，而現在的房企沒有了土地卻不僅僅是停止開發那麼簡單。過去行業高速發展的時代，幾乎大家都崇尚“高週轉”，拿地-抵押-開發-銷售，整個流程走下來必須保證在一定時間內完成，做到極致可能只有3個月，一旦無法如期完成就意味着貸款無法償還，或者影響到其他項目的開發建設，從而導致整個資金鍊斷裂導致破產。

“所以，對相當一部分房企而言，賺不賺錢並不重要，能拿到優質地塊，保證可以繼續週轉下去，為企業輾轉騰挪留出空間才是最重要的。”上述人士稱。

同時，亦有上市房企高管告訴觀察者網，從北京及杭州的土拍政策不難看出，未來民營房企轉型做城市運營商和服務商才是最終歸宿，大量自持面積及極低的銷售利潤倒逼開發商不得不從傳統的開發銷售中慢慢轉變，在物業服務及運營方面獲得新生。

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