越秀地產兩天搶8地背後：配建條件“嚴苛”，規模野心凸顯

（文/張玉 編輯/馬媛媛）在房地產行業逐步邁入存量時代的當口，麪粉對於麪包的重要性更勝以往。

集中供地政策實施以來，一眾房企紛紛摩拳擦掌、掄圓了膀子躍躍欲試。不過，能否獲得心儀的地塊則囿於眾多方面的因素，這裏面有運氣，有財力，也有“背景”。

有媒體報道，在廣州土拍中，34家房企共派出了320個馬甲企業競拍，平均每家企業要上10個小號。激烈程度可見一斑。

在此輪廣州土拍熱潮中，越秀地產以其迅猛的“搶地速度”名聲大噪。同花順iFinD數據顯示，4月26~27日，在廣州舉行的集中供地中，越秀地產共獲8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的黑馬。而今年以來，越秀地產已經斬獲了13幅地塊。

競拍門檻“嚴苛”

5月12日，廣州南秀房地產開發有限公司以12.72億元拿下廣東省東莞市一宗商住地，溢價率35.5%。天眼查顯示，該公司為越秀旗下公司。

據悉，上述地塊位於東莞寮步鎮繆邊社區，毗鄰松湖智谷產業園，地塊佔地面積2.6萬平方米，計容建築面積6.51萬平方米，規劃用途為城鎮住宅用地、商服用地。

出讓文件顯示，競得人須無償配建該宗地商品住房計容建築面積10%的比例（即不少於商品住房計容建築面積6184平方米）作為安居房，並無償配建相應的停車位（按計容面積每100平方米配1個停車位）。此外，根據要求，該地塊開發建設期為2年，宗地建設項目須在2022年6月17日前開工，在2024年6月17日前竣工。

事實上，觀察者網注意到，越秀地產近段時間獲取的項目中，不少都具有較為嚴苛的出讓條件。

5月10日，越秀地產公告表示，越秀地產聯合北京天恆置業集團有限公司成功競得北京市懷柔區劉個長地塊。據悉，該地塊掛牌出讓起始價為45.7億元，競價階梯為人民幣2500萬元，競買保證金為人民幣9.2億元。

出讓條件顯示，在上述地塊當中，HR00-0101-6049地塊A334托幼用地由競得人代建後無償移交給懷柔區教委。同時，HR00-0101-6203地塊內，11250平方米產業用房由競得人建設，北京市懷柔區懷柔鎮東四村股份制合作社和北京市懷柔區懷柔鎮劉各長村經濟合作社以8000元/平方米進行回購。

此外，4月29日，越秀地產透過附屬公司以16.31億元競得一幅廣州黃埔地塊。根據出讓條款，項目公司需配建建築面積為約1.67萬平方米的住宅樓宇。配建工程成本預計約人民幣1.15億元，公司計劃通過外部融資（包括房地產開發貸款）為有關成本提供資金。建成後，配建工程將無償移交給廣州市政府指定部門。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，類似現象在此次集中供地的過程中屬於比較普遍的現象，“集中供地想通過這種方式控制地價，出讓條件非常苛刻，就是不希望地價太高，結果市場還是那麼火熱。”

克而瑞地產研究指出，對於地方城建而言，採取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標，並控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對於房地產企業而言，拿地成本依舊是實打實的提升了。以無錫為例，本輪土地成交名義樓板價的地價房價比僅為64%，但按可售樓板價計算的地價房價比高達84%。

不過，在同策研究院分析師肖雲祥看來，集中供地不是開盲盒。房企會提前和供地部門進行溝通，部分地塊根據供地需求設置了相應的門檻，這個門檻很大程度上也是供地部門與房企溝通的一個結果。若房企中標後，“門檻”就是未來房企開發中應該履行的義務。

背後的“規模焦慮”

儘管地價貴、出讓條件嚴苛，不過，越秀地產在拿地上依然很“猛”。同花順iFinD數據顯示，今年1月份~5月17日，越秀地產共獲得13幅地塊，其中10幅地塊屬於集中供地以來所獲得的土地。

觀察者網注意到，在這10幅地塊中，有8幅地塊位於廣州市，1幅位於東莞市，1幅位於北京市。

上述業內人士表示，規則肯定是越來越難，第一波土地集中供應沒有經驗，很多東西都比較容易。價格高一點，總歸是有機會的。“所以不排除就是在這樣的氛圍中先拿到幾塊，後面能不能拿到還吃不準。而且現在央企國企還沒怎麼發力，後續的競爭難度也在提升。”

年報數據顯示，2020 年，越秀地產分別在廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙台、濟南、重慶和成都新增22幅土地，總建築面積約為560萬平方米。截至 2020年12月31日，越秀地產總土地儲備約為2454萬平方米，其中大灣區土地儲備佔總土地儲備約55.1%。

在兩個月前的年度業績發佈會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峯透露，公司今年計劃買地金額將達到520億以上，繼續保持較大的投資力度。從當前的拿地金額來計算，截至5月17日，越秀地產的買地金額已經達到282.34億元，投資佔比已經過半。

事實上，不斷加大投資力度的背後，近年來，越秀地產對於規模的渴求不斷凸顯。克而瑞數據顯示，2018~2020年，越秀地產銷售流量金額分別為531億元、731.4億元、970.3億元，位列排行榜第54位、52位及46位。

在上述業內人士看來，近年來越秀地產擴張速度比較快，“擴張程度快，必須要有土地作為支撐。擴張速度硬撐開一道口子之後，後續速度跟不上的話規模排名就滑下去了，所以，這也是企業為了維持在一定的量級在做鋪墊和準備。”

在其看來，土地是最重要的生產資料，“説難聽點，只要企業有資本，就算是高價搶地又如何？可以用時間換空間慢慢換。但是你一旦拿不到地，你連換空間迴旋的餘地都沒有，所以只能往死裏撐”。

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