劉永好資本版圖擴張，“迷你”物企新希望服務備戰港交所

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近年來，“養豬大王”劉永好的新希望業務版圖除了養殖業、食品快消、文旅、醫療健康、金融投資之外，進軍房地產業腳步也明顯加快。

特別是作為中國最大飼料生產企業的新希望六和因養豬紅利落幕而遭遇“戴維斯雙殺”之時，旗下物業管理公司，趁着行業分拆上市的紅利，對接資本市場進展神速，被外界稱為劉永好的“新希望”。

1月13日，新希望服務首次向港交所主板遞交招股説明書，發起衝鋒號角。

5月9日，在尚有18家物企排隊等待的情況下，新希望服務招股書搶先通過港交所聆訊。

5月11日，企業發佈了全球發售公告，全球發售2億股，首次公開募股定價區間在3.8-4.7港元，預計最多募資約9.4億港元。

不過，面對去年以來上市新股逾六成的破發率，規模並不大的新希望服務，即便加持“明星資本效應”也未能獲得市場青睞。

同花順數據顯示，5月14日，新希望服務招股截止，最終僅獲得超額認購1.94倍。從行業維度看，機構統計數據顯示，2019年同行業認購倍數均值大約為216倍，新希望服務創下IPO認購倍數新低；從時間維度看，也只能在近期上市新股中排在最末。

數據來源：同花順

該公司計劃於5月25日正式在港交所上市發行，股票代碼為03685.HK。截至目前，已有多家機構給出“謹慎推薦”的IPO評級。

上市前“常規操作”

公開資料顯示，新希望服務成立於2010年，彼時名為四川鼎晟物業服務集團有限公司，註冊資本500萬元，主要在成都為新希望房地產集團開發的物業提供物業管理服務。新希望集團（000876.SZ）董事長劉永好及其女兒劉暢為新希望服務實控人。

事實上，直到物管行業大爆發前夕，新希望服務的定位都始終如此，因為截至2019年末，企業所有在管面積100％來自新希望地產及其關聯方，全年淨利潤也只有6400萬元。

直到明確了上市意圖之後，新希望服務才開始緊急“常規操作”。

2020年8月，新希望服務以7935萬元向新希望房地產收購了新希望商業的全部股權。

4個月之後，新希望服務以“1元”的價格將温州希望的全部股權出售給了新希望房地產的全資附屬公司。

出售理由是，這家公司主要提供室內設施和兒童遊樂場，與新希望服務的核心業務無關。不過，實際情況卻可能是，該公司2020年的收入比2019年減少了一半多，表現不佳。

於是，在一系列“減肥增肌”活動之後，2020年企業各項數據大幅改善。

首先是業務範圍包括了物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、生活服務；其次，2020年營收5.88億元，增幅54％，淨利潤1.1億元，大增72％；最後，在商業運營毛利率逐年大減的前提下，新希望服務整體毛利率水平仍保持上升趨勢，高達42.1％，居於行業前列。

在最能影響物管企業估值的規模上，得益於地產公司的大幅擴張，截至2020年末，新希望服務管理17個城市的65個物業項目，在管樓面面積增長至1020萬平方米。

但放到整個物管行業，新希望服務這一規模仍屬“微型”。要知道，根據克而瑞數據，物管企業TOP100在管面積在2020年末的門檻值為1386萬平方米，排在頭部的數家企業在管面積上年年就以億計。

然而，企業在招股書中竟大言不慚地表示，其在2019年中國物業企業綜合實力百強中排名第8位、2020年中國物業企業綜合實力百強中排名第39位。

與之呼應的是，新希望地產2020年在權益銷售僅537.7億元的情況下，全口徑銷售金額已經突破1000億元大關，並榮獲“2020中國房地產開發企業成長速度TOP10“、”2020中國房企綜合實力 TOP 40"、“2020 年中國房企品牌價值 TOP30”等多個稱謂。

有知情人士向觀察者網透露，2020年新希望在克而瑞、中指、億翰、第一太平戴維斯等機構上花費約1500萬，排名突飛猛進，以此來提高估值。

由此看來，新希望服務似乎也在“榜單服務套餐”之中。  

母公司依賴程度高

儘管規模迷你，但作為劉永好的“新希望”，企業優勢同樣明顯。

招股書中，新希望服務在“我們的競爭優勢”中明確表示：“來自新希望集團的強大支持。”

業內認為，隨着上市物企數量的增多，上市門檻無形之中也會提升，在這樣的背景下，在規定的時間內未獲得聆訊的企業招股書將失效，需要重新提交IPO招股書。而新希望服務之所以能在眾多申請上市的物企中拔得頭籌，很大程度上與其背後集團的強大助力有關。

新希望服務表示，公司與新希望集團合作並獲得其支持，新希望集團是一家綜合性產業集團，已於多個產業建立其業務。除了房地產發展業務外，還包括食品及快速消費品、數字技術以及文化及旅遊、醫療健康及金融投資。

截至2019年12月31日，新希望集團資產規模超過2,000億元，新希望服務定位為集團進軍消費者市場的平台，公司將得益於與其他新希望集團旗下子公司的長期穩定合作關係，這些公司提供商品以豐富向客户提供的產品，有助發展物管服務類型多元化。

不過，任其集團業務範圍再廣，於物業管理直接相關的無非房地產開發板塊。而作為房地產的下游行業，依託於地產母公司的強大支持本無可厚非，這樣可以給企業未來增速提供肉眼可見的保障，幾乎所有的大型物管公司均脱胎於房企。

但完成了原始積累之後，服務型企業想要繼續提升自己的規模，強大的市場競爭力才是根本。而這一點，顯然是那些過度依賴關聯公司的企業軟肋。

財報顯示，為了顯示自身已擁有一定的市場競爭力，為上市做準備，新希望服務2020年也“開始調配更多資源以加快與獨立第三方物業開發商的商業發展”。

而從效果上看卻並不理想，更像是犧牲利潤硬湊出來的。

數據顯示，截至2020年12月31日，新希望管理由獨立第三方物業開發商開發的5個物業項目，在管總樓面面積為1.1百萬平方米，佔其總在管樓面面積的11%；同時，單價遠低於平均水平，只有1.99元/平/月，收入僅佔總物業管理服務收入板塊的2.4%。

安信國際在研究報告中亦指出，物業管理行業正在重複地產行業的發展過程，集中度不斷提升，行業整合將會加速。新希望服務的弱項和風險在於，其在管面積及收入大部分來自關聯集團，未來獨立發展能力需要時間來驗證；且公司現時毛利率較高，未來外拓比率有所上升時，可能較難維持。

另一方面，2018-2020年，新希望服務在西南地區的管理總樓面面積佔總在管樓面面積的比例分別為67.3%、52.1%及50.7%，對區域的依賴性也十分明顯，容易受單一市場波動的影響。

上市前套現3億

值得注意的是，在近幾年籌備上市的過程中，新希望服務規模尚未崛起，資產負債比率已經從2018年的36.4%攀升至2020年的75.4%，這在以輕資產優勢著稱的物管公司實在不佔優勢。

招股書解釋，其負債對資產比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，主要由於2019年的ABS負債（見今日詞彙）；而其流動比率由2019年的3.4降低至2020年的1.2，也主要由於應收關聯公司款項因結付2019年的ABS（見今日詞彙）而減少。

此外，新希望服務上市前的另一個謎之操作是，招股書披露，2018-2020年，新希望服務分別向股東宣派及支付股息0元、850萬元和3.157億元。

要知道，企業2020年全部淨利潤才剛滿1億元，這也令“本就不富裕的公司雪上加霜”，導致2020年末資產淨值大幅減少，負債比進一步攀升。

上市前，大股東大筆套現的操作也並非少見，但如此大手筆，不知道是保守落袋為安，還是對上市後沒有信心，就值得商榷了。

而提到大股東，就不得不説新希望服務的基石投資者：貝殼、小米集團、四川國際投資、復星國際等全部為明星投資方，合共認購4940美元等值股份，劉永好的強大朋友圈展露無遺。

至於即將登陸港交所的新希望服務能否打開劉永好地產版圖的“希望之門”，還是像其他小微物企一樣遭遇“破發”危機，就不得而知了。

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