資不抵債也要IPO，富力物業成李思廉、張力圈錢機器？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼出質公司股權、股份增發、ABS終止等融資手段後，李思廉和張力終於將旗下物業推上台前。

4月26日晚間，富力物業在港交所遞交了招股書。數據顯示，截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目，總在管建築面積為6940萬平方米，包括295個住宅物業項目，在管建築面積約為5810萬平方米；及257項商業物業項目，在管建築面積為1120萬平方米。

連續三年“資不抵債”

和富力集團一樣，富力物業也揹負着鉅額負債。

數據顯示，2018年至2020年，富力物業的總負債為21.75億元、13.80億元、19.22億元。

雖然表面上富力物業總負債有所減少，但實際上是得益於2019年富力物業曾在總資產中集中結算應收關聯方款項7.73億元和其他資產，用於還債。與之相對，同年集中結算應付關聯方款項為9.18億元。

反映在財務數據上，富力物業貿易及其他應收款項及預付款項由截至2018年12月31日的13.17億元減少至截至2019年12月31日的4.44億元；貿易及其他應付款項由截至2018年12月31日的19.39億元減少至截至2019年12月31日的11.29億元。

考慮到富力物業僅僅是為了籌備廣州復星收購天力物業才進行的集中結算，並不適用於過往。按照這個邏輯的話，2019年富力物業最初的負債總額應為22.98億元，同比增加了5.66%。

同時以調整後的財務數據分析，2020年，富力物業新增總負債5.42億元，同比增加28.2%。

更嚴重的是，連續三年時間，富力物業都處於“資不抵債”的情況下。數據顯示2018年至2020年，富力物業的總資產為18.26億元、12.79億元、17.61億元。與之相對，其淨資產分別為-3.49億元、-1.01億元、-1.61億元。

嘉和家業物業研究院執行院長唐卓表示，行業中確實存在這種情況，主要是因為地產公司把物業公司做了ABS，負債計入在物業公司。股權剝離之後，富力地產就無法對物業進行並表來改善債務狀況了。

此外，富力地產還是富力物業資產負債表中虧損的主要來源。招股書披露，於2018年、2019年及2020年12月31日，富力物業分別錄得累計虧損3.67億元、4.03億元及1.80億元。對比來看，如果沒有這些累計虧損，富力物業3年內的淨資產將逐步“轉正”。

而除去物業管理費相對較低、員工及保養成本相對較高等市場因素外，過去作為富力集團的功能性附屬公司，為其免除若干未售出物業單位的物業管理費，是富力物業錄得虧損的原因。

換句話説，免費服務於集團的地產銷售業務，是導致富力物業淨資產為負的直接原因之一。

富力地產深陷債務危機

“富力物業高度依賴的富力地產可能是一顆隨時會爆掉的雷。”業內人士説道。

招股書披露，2018年至2020年，富力物業實現收入18.23億元、21.7億元和25.97億元。其中，向富力集團開發項目提供的物業服務收入佔總收入的72.6%、69.5%及66.0%。富力物業也表示，“過往，我們的業務增長主要得益於富力集團的支持。”

具體來看，2018年至2020年，向富力集團開發的住宅物業服務收入分別為7.43億元、9.01億元和10.72億元，佔總收入的40.7%、41.5%及41.3%；向富力集團開發的商業物業服務收入分別為5.81億元、6.09億元和6.43億元，佔總收入的31.9%、28.0%及24.7%。

由於營收高度依賴大客户，富力物業的佈局也與富力相仿。截至2020年12月31日，在一線、新一線及二線城市的項目分別佔總在管建築面積約25.9%、25.9%及25.5%。

背靠大樹好乘涼，但目前富力地產這棵大樹腳踩“三條紅線”、深陷“債務危機”。數據顯示，截至2020年底，富力地產剔除預收款後的資產負債率為76.7%，淨負債率130%，非受限現金短債比為0.4，踩中三道紅線，歸為“紅檔”。

此外，截至2020年末，富力地產的借款總額借為1597.3億元， 一年內需要償還638.92億元的高額負債。

而這一點，在富力物業的風險提示中也有指出，“倘若富力集團的經驗或其開發新物業的能力出現任何不利發展，均可能對我們取得新住宅及商業物業管理服務合約的能力造成影響。”

“低價賤賣”輸送利益？

為了自身利益的最大化，李思廉選擇“低價賤賣”當初口中價值不菲的天力物業。

官方數據顯示，天力物業創立於1997年，富力地產及其旗下的廣州鼎力創業投資有限公司分別持股90%及10%。

2020年4月，富力地產發佈公告稱，出售天力物業100%的股權予廣州富星，代價僅3億元。出售理由是，結合此前分別作價500萬元出售的大同恆富物業、天津華信物業，富力地產通過出售物業公司共錄得4.85億元的收益，有助於緩解其資金壓力。

但事實上，不足5億的收益，還不夠富力地產重新拿下一個項目，償還千億債務更是杯水車薪。

更何況，廣州富星是李思廉和張力於2019年12月聯合成立，兩人各持股50%。也因此，此次“3億收購物業資產”事件也被業內認為其“將上市公司的資產，轉移到個人口袋”。

唐卓表示，按照目前上市物企估值以及收併購的PE來看，3億是偏低的。物業從地產主體剝離上市是行業比較常見的方式，比如較早上市的永升生活服務、新城悦服務、濱江服務等。剝離上市能為大股東帶來額外收益，也表明物業公司市場化的決心。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟也認為，從目前香港上市的近50家物業管理公司市值來看，80%以上的企業市值在10億以上，而天力物業作為一家一級資質的物業管理公司，3億元的收購價格應該是低於市場平均價格的。

另據媒體報道，富力物業計劃通過此次IPO，募資約5億至7億美元，摺合相當於39億至54.6億。若消息屬實，富力物業的估值相較於此前的收購價3億元，翻了十餘倍。

不僅如此，早在2015年中期業績會上，就有媒體提及分拆物業上市的問題，當時李思廉回答到，“富力物業在其大本營珠江新城的商業物業管理費平均超過30元/平，單單在珠江新城的物管收入就有幾億。”

據瞭解，以富力中心為代表的珠江新城商管項目，正是由廣州天力物業負責物業管理。此外，廣州天力物業還負責管理富力集團在廣州開發的住宅物業管理和北京的部分物業服務。

那為什麼在不到6年的時間裏，面對服務版圖不斷擴大的天力物業，李思廉卻認為它沒有當初那麼值錢了呢？