越秀服務赴港IPO：地鐵物業能否講好新故事？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）物業行業的高估值紅利依然在持續。一位頭部上市房企的內部人士向觀察者網坦言，物業板塊的估值比地產板塊高出不少。“每次看到我們物業板塊估值居於高位，而地產板塊仍在原來位置上下波動，都很羨慕物業的同事。”

高估值和高紅利吸引着一大批房企紛紛拆分物業板塊上市。當越來越多的物業公司奔向赴港上市的大潮，資本市場渴求着新的故事。而如何給資本市場講一個好的故事，對於物業企業的上市及後續的估值表現頗為重要。

5月17日，越秀地產發佈公告稱，公司建議分拆旗下物業公司越秀服務並於港交所主板獨立上市，暫定保證配額的記錄日期為2021年6月2日，買賣合資格享有保證配額股份的最後日期為2021年5月31日。

依託於背後的政府及廣州地鐵的資源，越秀服務此次帶來的新故事正是“軌交+物業”的TOD模式。

左手收購右手融資

在物業公司上市的風口之下，2020年，越秀地產也開始為物業公司上市做準備。當年10月，越秀地產直接全資附屬公司GCD在香港註冊成立越秀服務。經過系列配發及發行後，CGD China持有越秀服務10.18億股份並擁有越秀服務100%股權。

地鐵物業是越秀服務為自己打出的“新招牌”。2020年11月23日，廣州地鐵、越秀物業發展、廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理訂立一份股權轉讓協議。據此，越秀物業發展收購廣州地鐵環境工程67%股權及廣州地鐵物業管理67%間接股權。代價為人民幣2.82億元。其中，越秀物業發展為越秀服務主要營運的全資附屬公司。

前腳收購廣州地鐵相關工程，越秀服務後腳就通過輸出股權進行“融資”。在收購廣州地鐵旗下兩家公司後，2021年2月8日，越秀服務、越秀地產、GCD China 及廣州地鐵投融資訂立一份投資協議。據此，廣州地鐵投融資同意以3.3億元認購越秀服務9035.97萬股股份。

公開資料顯示，廣州地鐵投融資是一家在香港註冊成立的公司，主要從事投資控股。其是廣州地鐵的直接全資附屬公司。

由此計算，通過這筆“一進一出”的生意，越秀服務僅花費了4800萬元就擁有了對於廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理的控制權，同時實現了與廣州地鐵的深度綁定。

越秀服務方面表示，公司主要通過與越秀地產的控股關係與廣州地鐵投融資建立關係。換句話説，越秀服務之所以能夠實現與廣州地鐵的緊密關係與控股股東越秀地產的“背景關係”密不可分。

公開資料顯示，越秀地產的第二大股東為廣州地鐵。背靠廣州地鐵，近年來，越秀地產也不斷拓展自己的TOD規模。

2020 年，越秀地產成功收購了廣州星樾山畔（水西項目）和廣州星匯城（鎮龍項目）兩個TOD物業項目，新增TOD物業項目土地儲備103萬平方米。截止2020年底，集團共擁有5個TOD物業項目，佈局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到388萬平方米，約佔集團大灣區土地儲備的28.7%和總土地儲備的15.8%。

不過，地鐵物業的發展並非一帆風順。在2020年全年業績發佈會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠曾指出，過去是按照廣州市地鐵的發展進場，優選一些站點納入自己的拓展目標。不過，由於地鐵牽扯到拆遷等問題，節奏上可能會有一定的偏差，但是會積極配合廣州地鐵的工作。

同策研究院分析師肖雲祥向觀察者網表示，目前我國城市面積擴張明顯，新城區建設普遍，在經濟、人口滿足的條件下，地鐵建設成為重要的公共交通方式，也就是説，未來將會有大量的地鐵站點形成，從而對地鐵站點物業管理產生需求。需要注意的是，地鐵開發週期較長，會影響到項目獲取的速度，進而影響到此模式獲取項目的規模量，“住宅物業還是核心”。

超九成非商營收來自母公司

越秀服務的歷史可以追溯到1992年，公司在廣州開始提供非商業物業管理及增值服務。

截至2020年9月30日，越秀服務已經將自己的業務網絡拓展到內陸9個省份的16個城市及香港，簽約面積達3770萬平方米，覆蓋181個非商業物業（包括162個住宅物業。）

越秀服務方面表示，公司的非商業物業組合主要包括住宅物業，其次是工業園及公建物業。其中，物業管理服務包括清潔、安保、園藝、維修和保養。非業主增值服務包括案場及示範單位管理及交付前的支付服務、車位銷售協助服務、配套物業租賃服務、前期規劃及涉及諮詢服務。此外，越秀服務還提供家居生活服務、空間運營服務以及裝修、拎包入住服務。

2018~2019年以及截至2020年9月，非商業物業管理及增值服務收入分別為4.94億元、6.03億元及5.36億元，佔同期營業收入的總額的64.8%、67.3%及68.5%。

進一步細化，從非商業物業具體的地域分佈來看，越秀服務多數貢獻營收的項目來自於大灣區。2018~2019年及截至2020年9月，來自大灣區的營收分別為2.12億元、2.25億元及1.91億元，佔非商業物業管理及增值服務收入的比例分別為83%、82.4%及79.9%。

主要客户羣體方面，除了依賴越秀地產拓展“地鐵物業”，從整體營收來看，越秀服務與母公司的關係也非常緊密。

招股書顯示，越秀服務向廣州越秀及越秀地產及其各自的合營企業、聯營公司或其他關聯方以及獨立第三方提供服務併產生收入。獨立第三方客户主要包括業主、住户、業主委員會及房地產企業。

2018~2019年以及截至2020年9月30日的9個月，從非商業物業管理及增值服務分部來看，來自廣州越秀及越秀地產及其各自的合營企業、聯營公司或其他關聯方的營業收入分別為2.37億元、2.57億元及2.23億元，佔總營業收入的比例分別為93.7%、93.8%以及93.3%。來自獨立第三方的營業收入佔比僅在6%左右波動。

“長期依賴母公司項目供給，其成長性是擔憂的，按照2020年母公司的合約銷售面積379萬平方米來看，1-2年後才能陸續獲得這些項目。”肖雲祥建議，公司需要主動拓展第三方市場，特別是在上市後，可將部分所融資金用到橫向收併購當中。