償債支出超淨利潤70%，佳源國際手握百億現金仍大額舉債

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）由於2020年上半年業績僅完成三成，和沈天晴預期中360億總銷售額相差甚遠，佳源國際選擇在年中業績會期間換掉總裁張翼，由時任佳源創盛總裁的沈宏傑接任。

彼時，佳源國際合約銷售額為116.71億，總銷售面積約107.82萬平方米，完成年度目標的32.42%。

沈宏傑接任後，佳源國際的銷售確實有所增長。年報顯示，2020年，佳源國際錄得合約銷售金額約為308億元，完成年度目標的86%，扣除掉張翼上半年完成的部分，沈宏傑在半年內完成過半年度目標，交出了一份好成績。

不過，進入2021年，佳源國際的年度銷售額完成率又再次成為懸在沈宏傑頭上的一把刀。數據顯示，截至2021年4月30日止4個月，佳源國際累計合同銷售金額約95.584億元，累計合同銷售面積約870235平方米。

據合約銷售目標為405億元計算，佳源國際前四月僅完成年度計劃23.6%。換句話説，沈宏傑需要在兩個月時間內完成約106.92億元，才能達到沈天晴的期望值。

25億元鉅額利息

規模達不到預期，佳源國際的票據利率也居高不下。

5月18日，佳源國際控股有限公司發佈公告稱擬上市1.3億美元的優先票據 ，該票據利率為11.0%，於2024年到期。

四個月前，佳源國際以批准票據按僅向專業投資者發行債券的方式上市及買賣，該票據為3億美元利率為12.5%於2023年到期的優先票據，除非根據票據條款提前贖回，否則票據將於2023年7月21日到期，票據的發售價將為票據本金額的97.936%。

而據貝殼研究院發佈的最新數據，2021年1-4月房企境外累計發債摺合約1257億元，同比下降約36%。其中，今年4月，房企境外債券融資票面利率中位數為5.3%，環比下降5.7個百分點。

很顯然，在融資成本均有所下降的大環境下，佳源國際的票面利率仍然處於“高位”。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波表示，房企融資的利率是和其財務狀況有着直接的相關性，負債水平偏高的房企在當下很難獲得較低的貸款利率，加之其提出了2021年實現405億的銷售目標，對於資金的依賴度進一步提升，從而推高了貸款利率。

數據顯示，2016年至2020年，佳源國際的負債合計為140.86億元、259.95億元、378.04億元、498.98億元、548.31億元，同比增長12.11%、84.54%、45.43%、31.99%和9.89%。

頻繁高息發債直接導致佳源國際債務水平水漲船高。2020年，佳源國際債務淨額233.35億元，利息開支25億元。

要知道，佳源國際2020年實現收入約183.63億元，毛利59.36億元，淨利潤35.31億元，核心淨利潤28.52億元。

換句話説，佳源國際的利息支出佔淨利潤的70.8%，佔核心淨利潤的87.66%。

值得注意的是，截至2020年末，佳源國際賬上躺着約109億的鉅額資金。其中，受限制存款及現金僅19.38億元，現金及現金等價物仍高達90.03億元。

可以參考的是，截至2020年12月31日，佳源國際存放銀行的現金按現行市場年利率介乎0.01%至2.75%計息，銀行存款利息收入僅1.25億元。

大量的資金存放銀行利息收入甚微，而公司卻舉債支付高額的利息費用，這種現象是不是有種似曾相識的感覺？讓人不由得聯想起此前康得新、康美藥業爆雷事件。

更令人百思不得其解的是，手握鉅額資金的佳源國際為何仍在大量舉債，以至於其鉅額利息支出佔淨利潤7成以上？

注入資產難消化？

上百億資金中，佳源國際將支付10.872億元現金給大股東沈天晴。

2021年1月14日，佳源國際發佈公告稱，以72.48億港元的價格受讓沈天晴所持有的魯源投資控股公司100%股權，後者間接持有三個青島項目和一個威海項目。

為了不引起佳源國際財務指標惡化，72.48億港元交易對價中僅15%是用於現金支付，剩下85%對價是用權益型工具進行支付。

事實上，這並不是沈天晴第一次注入資產，此前沈天晴曾三次向佳源國際“輸血”。2018年6月，佳源國際以總價6.93億港元，獲得沈天晴上海項目；同年9月，佳源國際以代價6.89億港元收購佳源服務；2019年8月，沈天晴向佳源國際注入安徽項目，總價48.41億港元。

為了更好的消化注入資產，佳源國際在拿地上的積極性明顯減弱。數據顯示，2018年至2020年，佳源國際共擁有土地儲備約920萬平方米、1400萬平方米、1765萬平方米，同比上漲29.58%、52.17%和26.07%。

而據觀察者網不完全統計，2021年至今，佳源國際僅在公開土地市場拿下兩宗地塊，分別是位於合肥廬陽區的一宗宅地，成交總價6.45億元；佛山高明區一宗商住地，成交總價7.77億。

和上市公司在土地市場的窘態不同，實控人沈天晴旗下的佳源創盛在其老本營嘉興的首次集中供地上如魚得水。5月20日，在首批“上架”的13宗嘉興涉宅用地中，佳源創盛一口氣拿下3宗土地，僅次於榮安置業。

具體來看，經過152輪競價，佳源創盛以10.22億元競得浙江省嘉興市一宗宅地，樓面價10040元/平方米，溢價率21.26%，配建用房面積33500平方米；經過177輪競價，佳源創盛以21.53億元競得浙江嘉興經開一宗地塊，樓面價8835元/平方米，溢價率31.18%，配建保障房面積8900平方米；經過223輪競價，浙江佳源+香港建源以上限價格5.39億元競得2021嘉秀洲-013號，樓面價5073元/平方米，溢價率49.72%，競配人才房面積18600平方米，佔總建面17.5%。

事實上，不斷走高的溢價率和競配面積，並非完全因集中供地激烈競爭所致。4月9日，佳源創盛聯手中海晟豐以上限價格10.24億元競得浙江嘉興平湖一宗商住用地，樓面價9729元/平方米，溢價率12.77%，競報無償配建住宅面積22100平方米。

另值得一提的是，有媒體報道，佳源集團在浙江區域的項目沒有注入旗下上市公司佳源國際的計劃，其中就包括老本營嘉興。

“艱難”的千億之路

“只要沈老闆把資產注入，這個千億目標輕輕鬆鬆就能完成。”在2018年業績發佈會上，時任副主席兼總裁、執行董事的張翼這樣解釋佳源國際3-5年內躋身“千億”房企行列的計劃。

但現實卻是，即使沈老闆不斷注入資產，佳源國際業績增速依舊沒有起色。數據顯示，2016年至2020年，佳源國際的合約銷售額分別為46.48億元、103.70億元、201.80億元、288.68億和308億元，增速分別為21.6%、123.1%、95%、43%、6.8%，從逐步放緩演變成增速大幅大降。

疊加2020年半年度業績完成情況，選手張翼在“千億”賽道上被替換了下來。

不過，在此期間，張翼確實如簡歷所説，“於上市公司的企業管理、產業投資、併購、業務整合及資本營運方面擁有豐富經驗”，並幫助佳源國際搭上中植系、投資銀行及資產管理機構的仁和智本等。

2019年7月，佳源國際與一名第三方共同成立嘉興晟源善居建設有限公司，並於當年10月進入土地市場拿下浙江嘉興南湖區經開2019-13號商住地。

嘉興晟源善居的背後站着中植系掌門人解直錕。

觀察者網瞭解到，佳源國際持有嘉興晟源善居60%股份，另外40%的股份由中植創信投資持有。股權穿透到最後，中植創信投資由中海晟融（北京）資本管理有限公司100%持股，其最後控制人是解直錕。

五個月後，佳源國際和中植系再次聯手，聯合成立深圳融佳善居，分別持股50%。

而深圳融佳善居旗下有10家公司，佳源國際則通過這些公司佈局粵港澳大灣區，例如，通過深圳市嘉源佳晟實業發展有限公司參股深圳市珠江廣場投資有限公司，通過深圳市嘉晟新原實業發展有限公司參股惠東縣振基房地產開發有限公司。

搭上中植系的同時，佳源國際找到金融機構仁和智本。

2020年8月，佳源國際聯合上海檳桂企業管理中心（有限合夥）成立宿遷湖源房地產開發有限公司，分別持股31%和69%。創始人鄭磊則通過仁和智本、上海智新仁和智本資產管理有限公司持有上海檳桂企業48%的股份。

可問題的是，即使得到大股東資產注入、搭上中植系快車和金融機構合作持股等優勢，佳源國際的業績依舊沒有水花。

截至2021年4月30日止4個月，佳源國際累計合同銷售金額約95.584億元，僅完成年度計劃23.6%，距離其“年度目標”和“千億目標”都有着很長一段距離。

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